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  本就风云多变的全国地产格局,在经历了今年的宏观调控之后,变得更加难以预测。

  今年前四月,全国销售前十强名单中,一度是万科、中海和绿城三强鼎立的格局。但4月中旬开始的新政调控,让5~8月的市场格局发生了巨大变化——在进行了布局和价格策略调整后,保利和恒大销售额纷纷赶超绿城,跻身前三名行列。

进入2010年的最后4月,面对传统旺季“金九银十”,开发商也开始了最后的冲刺。近期楼市回暖,哪些开发商是主角?今年谁能笑傲销售前十强?《每日经济新闻》记者展开了调查。

  回顾

  调控超4月 保利恒大赶超绿城

  本就风云多变的全国地产格局,在经历了今年的宏观调控之后,变得更加难以预测。

  “不是每一家房地产企业都有万科这样的幸运,能在8月份市场回转时获得购销两旺。”去年销售排名前十的碧桂园内部人士告诉《每日经济新闻》记者,他们公司虽然采取了合理定价的策略,并且取得了多个新推盘“日光”的成绩,但由于后续货源不多,没能像万科

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   这是行业发展的必然:房地产基金领域的参与者迅速增加、规模急速膨胀、竞争日趋激烈。

  这一次新加入“战团”的是国内民营资本。这个名为星浩资本的专业房地产私募基金,9月6日正式启动,初期筹资规模在30亿元-49亿元,由复星集团牵头,另有易居中国及赵汉忠等为主要发起人,背后是参展世博民企馆的16家各行业的领军民企,剑指中国未来最大的房地产私募基金。

值得注意的是,同在9月6日,新加坡腾飞集团宣布腾飞中国商业地产基金(ACCF)收购高腾大厦,意味着这个规模达到8亿新币(约合40亿人民币)的基金已完成其在上海甲A商业楼宇的全额投资。

  “和国外运作成熟、资本庞大的房地产基金相比,中国的房地产基金才刚刚起步,在学习经验的同时,必须做好应对竞争的准备。”国内一位投资领域的资深人士告诉本报,国内房地产基金进入了“群雄逐鹿”的时代,但本土基金或许是最弱小的那部分。

  民营资本抱团杀入

  刚刚离任的金地集团上海公司董事长张汉忠,短暂修整后出任星浩资本CEO,还是出乎很多人的

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   国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌9月8日在2010(第八届)资本论坛上表示,当前我国经济面临一系列两难问题,政府已清楚经济的症结和问题所在,对地方融资平台、房地产市场以及产能过剩的调控政策不会改变。

  “目前我国已经出台了三大调控政策——整顿地方融资平台政策、整顿房地产市场政策和整顿产能过剩的政策。”夏斌表示,今年下半年经济增长率下滑是必然趋势,这不仅有基数原因,更是今年以来三大调控政策所必须达到的效果,对此不必感到慌张。

  夏斌认为,要解决房地产市场问题,必须改变房地产的资本市场属性,大力建设保障性住房,责令各地方政府完成年初的保障房建设承诺,打击投机购房,随后再考虑解决地方政府卖地财政的问题。同时,整顿地方融资平台应保证已开工项目后续资金配套,防止烂尾工程和资源浪费,控制新开工项目。

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   调控表面上看是政府在用“有形的手”调控一种商品的价格和市场,实际上,是政府通过一系列有效措施,让更多人能通过市场这种效率更高的手段解决住房问题,是为民生谋福利

  经过持续4个多月的“量跌价滞”,随着“金九银十”各地楼市供应量增加,一些新的楼盘纷纷以低价入市,刺激成交量环比有所上升。一些价格调整幅度较大的楼盘,甚至又出现了热销的场面。种种迹象表明,随着开发商资金压力增加以及各地楼市库存量进一步上升,房地产市场调控逐步进入新的阶段,将表现为价格下降、成交量则逐渐触底回升。

据部分开发商和中介的反馈,最近的成交量回升主要是自住型需求带动的,成交较多的也主要是一些价格较前期降幅明显的项目。这种回暖是一件好事,证明在泡沫逐渐退去、价格合理回落的情况下,人们愿意通过市场买房解决自己的住房需求,房地产市场重新开始发挥它应有的作用。

  房地产调控的根本目的也正在于此——通过增加供应、抑制投机、去除泡沫,使房价逐渐回到合理水平,让更多老百姓通过自己的努力,能够在市场上买得起房,改善家庭的住房条件,提高生活水平。调控表面上看

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   地王归来,无人意外。

  9月8日下午5点,上海浦东黄浦江沿岸的E18地块(9-3)地块,在香港地产大鳄九龙仓、新鸿基和央企中粮、中建四家竞争中,终于创下国内住宅楼面价的新高——35490元/平方米,九龙仓以48.28亿代价竞得地王。

而这个最终价格,在多数业内人士看来是“便宜的”。此前业内的预测认为4~4.5万/平方米的楼板价是相对合理区间,激进的甚至看到5万/平方米以上。而各地土地市场,早已普遍升温,仅在9月初的短短2天内,上海、广州和武汉三市就接连拍出新地王,更多的区域地王也频频出现。

  “一个刷新宅地楼面价记录的地王,带来的市场冲击和心理影响是不可忽视的。此时此地,具体价格多少并不是主要因素。”第一太平戴维斯(上海)物业顾问有限公司董事长刘德扬向本报记者坦言,“希望负面影响不要过于放大。”

  刘德扬直言,不管是调控部门还是市场各方,量升价跌才是理性状态下各方都能接受的楼市“和谐”状态,现在的问题是,这种状态受到太多冲击。“一旦这种状态被打破,离新一轮的调控就不远了。”

 

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  京沪相继启动空置房调查探索,但令市场期待的空置率数据暂难出炉。

  《第一财经日报》记者昨天从上海市统计局获悉,上海确实正在做空置房调查,所有的工作安排是按照国家统计局的统一部署来进行。

  北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示,关于空置房的调查,是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做,试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。不过广州有关部门尚未证实这一消息。

探索方法 不推算空置率

  据新华社报道,北京市朝阳区日前首次公布了截至7月底区内住宅空置面积,受到广泛关注。北京也已被列为空置房调查试点城市,并启动相关调查,目前正在选取有代表性的小区。

  而在上海,记者从权威渠道了解到,此次空置房调查,主要是对全国房屋空置调查方法进行一定的探索,而不是推算城市的空置率。

  于秀琴在接受媒体采访时也表达了同样的意思:此次调查只是一个典型调查,并非抽样调查,因此不具有推算总体的意义。此次调查主要是进行尝试,积累经验,验

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   广州富力地产股份有限公司(“富力地产”或连同其附属公司“集团”)日前公布其截至2010年6月30日止6个月的未经审核综合业绩。

  报告显示其主要中期业绩为,营业额增加49%至约人民币69.3亿元;权益持有人应占溢利上升348%至人民币7.009亿元;截至2010年6月30日止土地储备为总建筑面积2462万平方米;上半年度在波动楼市氛围下顺利完成合约销售额人民币125亿元。

报告显示,富力集团的核心业务——物业发展销售的营业额及溢利分别增加了45%及245%;营业额达至人民币62.2亿元,溢利为人民币5.505亿元。而其他主要业务——酒店业务及投资物业的表现也较去年同期有所改善,酒店收益上升56%;营运溢利达人民币4420万元。投资物业收入主要因公允值盈利而增加约5倍至人民币1.806亿元。尽管中央政府实施货币紧缩政策以调控房地产市场,集团业务营运所得现金流量仍保持稳定,截至2010年6月30日,现金结余超过人民币100亿元。

  “期内,中国政府实施了一系列政策措施,务求令房地产市场稳健发展。这些调控措施令

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  近期,楼市销售回暖与地产开发趋冷并存。这表明,在货币流动性充裕的情况下,地产调控的思路可考虑从单纯压制需求逐步向增加有效供给转变,而引导更多的社会资本投向房地产的供给端,也可以作为今后调控政策考虑的选择之一。

  8月以来,主要城市商品房市场在前期小幅调整的基础上再现“量价齐升”,其背后有刚性需求释放的推动,也有社会资本投资需求躁动的助力。从目前的市场情况看,依靠提高房贷利率和首付比例、限制三套房贷等为主要手段的信贷调控,在遏制房价方面发挥了重要作用,但最近的楼市走势有可能要求调控更重视扩大有效供给。其中,敦促地方政府扩大土地供应是一方面,引导大量社会资本,尤其是前期投资商品房领域的资本介入房地产开发领域,则是另一重要方面。

众所周知,我国尚处于快速城市化进程中,大量新增城市移民对住房的需求,构成了未来房地产市场继续强劲增长的重要基石。而在这一预期下,叠加在刚性需求之上的投资性购房需求也会进一步膨胀。

  与此同时,经济成长伴随的货币扩张在短期内也不会停止。去年近10万亿元的天量信贷和以往几年年均20%以上的广

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图片来源:齐鲁晚报 即将投入使用的“一元公寓”。
  寿光在建“一元公寓”。据称,这座投资4000万元新建的外来农民工服务中心,满住状态人均每日住宿费不足一元钱。然而即便新建的农民工公寓虚位以待,对于常年流动在这个县级市数以万计农民工来说,这个情,他们却未必领得。

  “一元公寓”难招散客

6日,万友农民工服务中心相关负责人张少杰告诉记者,农民工阳光

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  本报讯 工信部和中国社科院昨日联合发布的《中国工业经济运行2010年夏季报告》指出,下半年要保持宏观经济政策连续性和稳定性。其中,要选择好房产税征收政策出台的合适时机。

  报告称,要加强政策的系统性、全局性和关联性分析,选择资源性产品价格改革、环保收费、房产税征收、存款准备金率调整等政策出台的合适时机,处理好各方面的利害冲突,防止因政策叠加效应给企业经营带来的负面影响扩大化。

报告还提到,今年以来,新的房地产调控政策尽管取得初步效果,但房价总体上仍在高位运行,交易量大幅萎缩,对工业经济运行的影响不容忽视。

  这是近一个月以来,第三个部委明确提及房产税的征收。上月底,发改委一名官员公开表态称,发改委一直在研究如何推进房产税改革。随后,财政部部长谢旭人在向全国人大作报告时也表示,下半年的一项重要工作就是研究完善合理引导个人住房消费的税收政策。

  一位房地产业内人士表示,政府可能已经做好了开征房产税的准备,但应该还需要观察,如果房地产调控仍不能取得明显成效,被视为房地产调控利器的房产税就有可能被祭出。

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  虽然房地产开发商和行业专家多次透风:房价下降不应该是衡量本轮调控的惟一标准。

  但是,中央对房价依然密切关注。

  一位接近住房和城乡建设部的行业人士对记者透露,日前国务院办公厅负责舆论监测的部门,将一份反映房价继续上涨的舆情监测文件,转发给了住建部、银监会等部门,请这些部门核实情况后,向国务院上报情况。

庄凌顾问研究员张映光表示,房价没有实质性下降,而市场上又出现了一些逆市涨价的声音,引起中央有关部门关注,不排除新一轮调控措施出台。

  万科涨价被关注

  上述行业内人士对记者说,这份舆情监测的主要内容就是媒体关于房地产市场反弹的报道内容。

  国务院办公厅负责舆情监测的部门将此份反映房地产市场反弹情况的报告,专题发给住建部等部门,请这些部门核实具体情况,形成报告上报给国务院。

  银监会等参与房地产调控的部门,一并收到了这份专题报告,要求对其中涉及事项,进行说明。

  而国家统计局被委以重任,通过对8月份全国房

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漫画

  在传统的楼市旺季来临之际,作为全国风向标的京沪深楼市近期出现了全面的价量齐升,部分刚性需求者没有等到价格的明显下调,转而结束观望开始入市。8月份深圳豪宅和大户型成交明显增加,也预示着部分投资性需求重新活跃。

北京:刚需有些着急

  在北京西单某企业工作的小张最近有些着急,打算买房的他原本计划趁着本次房地产调控“抄底”,但近期北京的楼市情况却令他不知所措:市区新房死扛着不降,郊区的新房销售火爆异常,二手房价格也在上涨。

  小张在南五环外大兴某热销楼盘排了号,但千余套房源已有几千人排号,买到的希望较为渺茫,周边的多数楼盘也同样十分畅销;小张最近频繁接到二手房中介电话,他所关注区域的二手房报价比起今年6、7月份都有不同程度的上涨,“连二手房中介都

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  在楼市火热时期,有这样一群炒家,他们在签订购房合同后,仅通过合同更名卖给下家,赚取差价。这类人被称为“合同炒家”。

  《每日经济新闻》记者昨日(9月6日)调查上海多个从5月~8月份热销的楼盘后发现,虽然一些热销楼盘明后年才交房,但“二手房”已经被挂在了中介网站。上述中介公开声称,有办法帮助购买者直接在合同上更名,而不支付任何税费。

此外,记者从一些开发商处了解到,一些人可以通过内部关系从未开盘的楼盘中,以低价购买楼盘的房源。所谓的内部关系是由公司内部员工组成的“炒房团”,因为他们比购房者更早接近项目,所以有机会买到更低廉的房源,随后立即通过楼盘周围中介出售,获取较多的利润。这种情况似乎表明,在楼市火爆时期才会出现的“合同炒家”又回来了。

  另外,易居中国、中原地产等机构的分析师表示,目前整个上海楼市的投资客所占的比例已占到整个市场的10%。其中,有的投资客在短短七天内“一买一卖”赚了10万元。

  热销楼盘“变身”二手房?

  “强抢开发商60万。”这是上海松

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   6日晚间,保利地产披露的最新销售数据显示,8月份保利地产实现签约面积83.31万平方米,实现签约金额68.42亿元;环比7月分别增长86.96%和86.43%。分析人士预计,其他上市房企8月的销售数据也将环比大幅增长。

进入9月份以来,京沪深等一线城市楼市成交量继续回升。业内人士认为,成交放量难解房企资金饥渴,当前部分房地产开发商逆势提价很可能令楼市遭遇新一轮的调控。对于未来走势,业内人士表示,后市开发商能否让利以及让利的幅度将决定“金九银十”能否再现以往的成交火爆景象。

  现状

  上市房企资金饥渴

  刚刚过去的8月份见证了成交量的大幅回升。第一创业证券研究所的数据显示,8月份,在一线城市中,上海成交17119套 , 环比增长15%;北京成交9211套,环比增长32%;深圳成交3010套,环比增长77%。在二线城市中,南京、杭州、天津、武汉和重庆8月份的成交量环比也上升了106%、42%、14%、35%和33%。

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  近日,本报对外资PE巨头加快布局中国房地产市场的报道指出,外资PE巨头与国内开发商强强联手,解开发商资金短缺的燃眉之急,可能在中长期削弱收紧银根的调控效果。

  报道中提出的担忧引起一些网民共鸣———外资的进入扩大了房地产商的资金渠道,网民认为,加强对外资的监管很必要。

  “警惕外资"冲淡"房地产调控”

不少网民忧虑,外资进入我国房地产领域,一旦形成趋势,将在一定程度上影响我国房地产调控的效果。

  作者李代祥在价值中国网撰文指出,调控政策实施几个月来,部分一线城市房价有所松动,但更多城市的房地产市场呈现出量跌价滞的状态,正是房地产调控处在关键时期的表现。李代祥认为,外资流入房地产业,必然为正在纠结的房地产企业撑腰,使房地产企业纷纷“不差钱”,助长其继续让房屋“待售”、继续与政策死扛的底气,从而消解国家关于房地产调控的效果。

  此外,搜狐网博主“信海光”担心,外资介入使地产商鼓动消费者入市有了极好的噱头,很可能会对购房者的消费行为产生重大影响

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  频繁出台的限贷、限购、空置房调查等措施,都属于技术性政策一类。既是技术性防范,就难免有“道高一尺,魔高一丈”的技术对决,银行在限贷政策上的阳奉阴违,民众在空置房调查面前的集体不道德都属于此类。

  上周,北京率先行动,开了全国空置房调查的先河。不过,本意是要理顺空置房这笔“糊涂账”的调查行动,却遭遇了意想不到的“阻击战”。有报道说,伴随空置房调查启动的,还有“空房管家”市场——许多房屋中介机构打出来“空房管家”的广告,“管家”可在房主的授权范围内代为打理房屋,包括定期巡查维护房屋设施,代交水、电、供暖及物业管理费等费用。

“空房管家”的出现,不过是我们楼市整顿陷入技术迷局的一个证明。为整治楼市,政府制定了诸多制度,专家大声疾呼,民众殷切期待,但楼市痼疾不见好转。问题究竟在哪里?在于楼市的治理仍然停留在一般技术的层面,缺乏基础制度的支撑和保障。

  空置率、高房价以及房产腐败,这种种现象的背后是土地制度、土地政策、财税制度、民间投资政策等等基础性制度问题。早在几年前就有经济学家断言,若不消除地方政府的土地财政动力,不完善保障房供

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   今日,保利地产发布8月份销售情况简报,公司实现签约面积83.31万平方米、签约金额68.42亿元,环比分别增长86.96%和86.43%。其中,签约面积刷新公司单月销售历史纪录。

  1至8月份,公司共实现签约面积394.96万平方米,同比增长16.42%;实现签约金额322.67亿元,同比增长15.57%。

  公司今日还公告,旗下3家子公司近期共耗资17.1亿拿下9幅地块。此前三个月,公司已分别耗资53.85亿元、12.2亿元和18.78亿元买地。

作者:朱文
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   国务院研究中心金融研究所所长夏斌表示,政府对经济调控方向不会变,房地产市场发展方向是以消费品为主导。

  9月4日,由宁夏自治区政府主办的“西部大开发与金融支持”中国银行家论坛在宁夏首府银川召开。国务院发展研究中心副主任卢中原、国务院研究中心金融研究所所长夏斌等近十位金融界专家与40余家城市商业银行的高管应邀参加。

夏斌认为,在经济危机的特殊时期,扩大货币供应量以刺激经济增长的手段是正确的,不过会引发产能过剩的问题,也不利于经济结构调整。所以,在当前后危机时代,政府出台“三大政策”,使央行今年在资金关口上,牢牢按照7.5万亿的信贷规模这个目标进行控制。

  夏斌强调,今年控制信贷规模的关键是对高达2万亿的“银信合作”的控制,否则,到年底我国的宏观经济形势会非常被动。夏斌指出,为了处理好短期保增长、长期调结构的矛盾,政府对经济调控的方向是不会改变的。

  夏斌说,政府当前针对房地产市场的调控是正确的,而且调控方向也不会改变。

  夏斌说,政府正在一边加快社会保障型住房的建设,一边打击投资、投机买房

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  国内房地产市场调控的效果还未真正显现,银行资产质量警示,正是前期信贷的问题。如果此时放松银行对房地产的信贷投放,无异于把已开始全力排毒的银行和房地产市场,再次送进莫测深渊,后果不堪设想。8月以来各大城市新房成交面积大幅上升,是否与银行资金改头换面进入房地产市场有关,值得细细研究。

  银行资产质量的警示,说明现在房地产调控已到了关键时刻。

多个媒体上周五报道了银行资产质量的变化,这个动向理应引起各方特别关注。因为多数银行坏账大幅增加,引发的就是金融系统的系统风险,非得保持高度警觉不可。银行资产质量亮出警示信号是好事。房地产信贷风险“潜伏期”较长,提前警示,证明了今年4月以来房地产市场严厉调控的必要性。

  日本房地产泡沫破灭,1997年亚洲金融危机,美国2008年次贷危机……近20年来的全球的银行危机无不与资产价格泡沫破灭有关。而日本经济至今未能走出谷底,美国也尚未恢复元气。

  现在有一些观点认为,为了防止房地产资金链断裂,防止银行的坏账增加,应该放松银行对房地产的信贷。笔者不同意这个“以毒攻毒”的方式。从医学

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  清华大学中国与世界经济研究中心主任、央行货币政策委员会委员李稻葵称,在开发公共性住房和控制房地产价格不合理这两件事上,地方政府都应该抓。“如果像合肥、武汉这样的城市,房地产价格继续步北京发展后尘的话,不可能得到长期的发展。”

  “针对房地产价格的政策调控仅仅是刚刚开始,我相信还会坚持很多年。”清华大学中国与世界经济研究中心主任、央行货币政策委员会委员李稻葵昨日在合肥说,近年来中国房价迅速上涨引发的不是金融问题,而是社会问题。

李稻葵是在“2010中国企业500强”闭幕仪式上做上述表示的。此前的7月20日,李稻葵参加了中共中央党外人士座谈会。上述座谈会提出,要加快推进财税、房地产等方面改革。

  他昨日警告称,房价快速上涨作为一种财富转移机制,已经让很多年轻人感到焦虑和无奈。房价成为财富分配工具的格局一旦形成,无疑将会对国内经济造成重大打击。

  李稻葵以“顶点股市中的股民”来比喻“年轻人面对高房价的无奈”。他举例说,清华大学附近的房价在五六年前仅七八千元一平方米,现在到了三四万元一平方米。假如在五六年前买一套清

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