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博主
姓名:杨石新
单位:德兴行商业地产顾问
职位:项目总监
访问人数:1688852
博客等级:
搜房网币:420
博主公告
    虔诚的地产从业者,8年地产岁月,始于策划,兴在营销管理,偶或激扬文字,或在广告创意,终日地产营销(住宅、商业),沉浮于地产江湖,浪迹于潇湘,曰,实效地产人
博文
  自从事地产以来,看到无处不在关注房产,可见房产对民众生活之影响有多深远.如果说现在的房产制度比30年之前的房产制度先进的话,或许许多人会是否认的,当然亦会有许多人认同.就笔者来看,社会进步应该是让民众更加自由的享受社会经济发展的成果.就房产来说,真是如此吗?
        做一辈子的房奴,在中国或许已经不在是远不可及的事情.工资的刚性,利益集团,都导致了收入分配制度上对资源以及资本的倾斜,导致工资上涨不了,资本与权利资源\自然资源瓜分了社会发展的收益.虽然政府一再谈收入分配的改革,但实际上速度是极其的缓慢,导致普通的人民是不能相信,或者是不敢相信政府会如此.
       但从一些现象来看,这种民众的贫乏因为房产制度的改革,让穷者或许根本不能生存.在08年的时候看过一个朋友,住在芙蓉路上,50多平米的一房,女二睡在封闭的阳台上,她拿着1000多块钱的月收入,过得也还不错.但有一点,其房产为之前的福利分房所得.假设...
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  自07年以来,中国房地产市场或将在短时间内持续动荡,跌涨交替出现.那么作为住宅物业的消费者以及投资者应该如何选择物业,以确保物业的保值或增值功能呢?曾有李嘉诚先生说过"第一是地段,第二是地段,第三是地段".或许简单的来理解,可以说是指中心区的物业.
  但我并不认为是这样,因为只要城市的发展,特别是由于城市捷运系统的发展,以及多功能结构的中心的形成,那么未来所谓的城市中心区物业将变得不在是稀缺,由单核结构变成多核结构的状态下,那么每一个核都有完善的功能,而核内的居民可以不需要到另外的核内去消费即可,享受完善的城市生活,因此核与核之间是个平等的经济位置,其物业价值以及土地价值都相同,因此也没有所谓的城市绝对中心的物业,所有拥有相同便捷的物业拥有相同的价格.
  既然中心区物业不在稀缺,那么我们又必要为所谓的中心区的物业,如明城国际付出高价格吗?我个人是持怀疑的态度的.那么我们应该如何选择物业呢?我个人认为除了拥有稀缺资源的物业是不可代替的,其他的物业都可找到替代物,因此只要替代物业比较多
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阅读 (5676) | 评论 (2) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
引言:现在看报告,好象每份营销报告内容都无所差别。但是为什么有些人去操作会比其他人好呢?这是个值得我们深思的问题。昨天与先驰顾问的刘总聊天的时候,他说一个项目,其实请两年操作经验的和五年操作的并没有太多的差别,笔者是不敢苟同的,当然刘总也说了,是在他指导的前提。
 
其实近来工作,发现很多工作经验在四年以上的人,写份报告仍然在做填空题,一份报告里没有一点策略性,纯粹是为了追求报告的形似。依然还记得珠江愉景湾二期推出时,销售经理提出了,推出特价2580元/平米的噱头,实际上执行的效果是奇差的。
 
要了解此策略的失误性,我们必须了解其背景环境。那时是07年12月,愉景湾项目价格为衡阳第一,多为160-190平米的大户型,市场相对冷淡,但一期销售状况非常良好,依然每周都有很理想的成交。从项目的营销背景上来看,及时项目当时推出特价2580元/平米的情况来,仍然是市场的
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阅读 (7115) | 评论 (3) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
引言:之前发表了《浅论房产价值的源泉(1)-基础设施建设的外部正效应》,一是因为时间的因素,二是因为思想的不够成熟,所以一直没敢随意下笔,写第二篇。近来政府推出了首付5成的政策,因此想借此文,以献给准备购买房产或者观望于房产的人。
 
    其实关于住宅,终究是人住的,政府也从居者有其屋转换到了住有所居,这很好的解决了,目前房屋空置的问题。但从政府的房产政策的宗旨变化上可以看出,只要人人有房子住就可以了,为投资于房产的人,找到了退路。
    真如此吗?实际上就目前中国城市化进程来看,确实是解决了投资者的后顾之忧,因为中国人口众多,但目前中国的城市化率,仅仅为40%-50%左右,离发达国家的70%还有很大的一段距离,因此未来中国的城市,还有大量的人口导入。而这大量的人口导入,是必然需要居住的。
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阅读 (7309) | 评论 (1) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
前言:07年十月二套首付,提高到40%,房价下跌了,拐点来了。那么是否是因为首付的提高,带来了地产的拐点呢?其实回顾下07年发生的金融危机,应该很清楚房地产发生拐点的前提条件是经济不景气,经济不景气,导致失业,消费者未来预期悲观。
 
消费者预期良好,消费热情高
    就本次提高首付的背景来看,明显是要好于07年10月的,因为从08年底中国政府救市以来,大规模的基础设施建设,到目前仍然在继续,并没有建设完成,因此从就业情况来看,消费者市场就业情况良好,未来预期持续看好,所以很明显消费者的消费热情依然持续。
 
人口红利依然在,投机有利可图
    其实中国人口出生高峰期的人,目前正是刚性需求与改善需求的两大群体,而此两大
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阅读 (12550) | 评论 (3) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
   08年底,温家宝领导的政府,推出了四万亿的救市计划,该救市计划,一是家电下乡活动;其二是基础设施投资;当然还有一部分资金流入楼市搞投机;再则是市场上流动的货币通过剩数效应膨胀了无数倍,这都促进了楼价上涨。
 
   其实基础设施投资,不管怎么样都拉动了土地的增值,大家可以看看我的博文《浅论房产价值的源泉(1) 》。当某个区域进行大规模基础设施投资,意味着政府给市场一个信息,政府将在这里大规模的进行开发建设,这是城市未来发展的重点,给市场上的投机者一种该区域可投资的信号。导致开发商高价拿地,其实这也是政府城市运营的初衷,就是通过对区域的基础设施投资,以及媒体炒作,拉升该区域的土地价格。比如长沙的武广、麓南等。
  
  
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引子:记得去年操作融源及第项目时,总监一直在谈差异化。就笔者来看,何谓差异化,如何差异化,这是需要值得考量的东西。有幸的是去年有机会与中体奥园长沙的赵总交流,他说,差异化应该是基于客户利益的差异化。经过一段时间的思考,笔者认为差异化,应该有不同的路径选择。
 
一、第一重,基于价值最大化的利润选择(适应与卖方市场)
 
    假如市场上有两个开发商,各有一块地,共可开发1000套房子,各500套。但市场上对房产的需求为2000套。在这种情况下,只要开发主流产品,市场都可完全消化。那么在此种情况下是否需要提倡差异化呢?
    其实笔者个人认为无所谓差异化的,当然某个开发商期待获得更高的利润,是可以做一定的产品创新。如07年笔者操作的珠江愉景湾,通过对产品空间的营造以及园林的优势打造,有效的在同区域市场上相对其他产品博取了高溢价。
 
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引子:自房地产价格一天一个样时,就开始有了捂盘行为,该行为主要表明开发商在房价不断趋涨时,通过将房源囤积,以待房价高了在出售,以获取更高的利润.简单的理解,好象是正确的企业行为,实际上可能并不是,因为企业的发展目标以及利润的计算方法不一样,那么在捂盘下的利润并不一定是最佳利润.
     其实明白计算市场上的货币总额的计算公式我们就非常好理解,为什么捂盘不是最佳选择,假如1元钱,年回报率是30%,一年只周转一次,而另外1元钱,月回报率为10%,周转12次.那么到底选择哪种投资方式呢?请记住,首先货币不仅有时间价值,而且还有机会成本,周转率越高代表风险越小.
     基于以上分析,笔者作以下假设来证明,在牛市下捂盘并不是最佳选择.
     假设:1.有两个规模一样大的房地产企业,其开发能力一次性,最多开发5万平米,从拿地到发售的时间为6个月;
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引子:任志强先生曾说过,有钱人才配买房,当其说出这话话时引来了一片骂声,当然在开始笔者未理解其话的含义时,也跟随潮流一起声讨.在经历09年之后,忽然理解了其话的含义.
    其实关于资本主义与社会主义其核心的本质,笔者个人的理解是关于效率与公平之别.而以市场经济为主导的分配制度,当然首先强调的是效率,因为只有有效率的才能促进企业在市场竞争获胜,促进人类文明发展.比如有两个人参加大学考试,而大学只从其两个人中录取一个,那么两个人为了获取入学名额,绝对不可能说,把这个名额让给别人,所以在这个情况下,只能讲究效率,当然政府可以为了保证公平,提供两个名额,不过社会资源是有限的.
    从上所述例子,我们可以看出,讲究效率,而且资源有限,那么房子只能是有钱人才有资格买, 当然仅仅是买而已.因为有钱人必然应该享受更多的市场福利,否则其可以向毛泽东时代好吃懒做了.
    现在我们可以从许多房地产广告中明白,目前由房
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