朱洲-搜房博客

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姓名：朱洲

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    全国房地产经理人联盟研究员
    成都搜房网“投资者俱乐部”特约顾问
    中国别墅网特约顾问
     “观点地产网”、《地产商》、《成都报道》专栏作者
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不要太高傲，大家都是出来卖的 (2014/12/30 11:43:57)[发送到微博]

分类：猪仔队系列　

这个标题有点狠，说句实在话，我很想把它收为己有。不过它的版权所有人王潇同学恐怕不会同意。

作为一个漂亮到完全用不着美图秀秀和美颜相机、端庄到曾经在央视1套主持直播新闻栏目、聪慧到曾就职美国安可顾问公司战略传播部、牛逼到写一本书创造出面市18天就再版的销售记录的新中国时尚女性，她的这句话很容易给你带来一种不期而遇的错位感。好比电视上第一次看到韩红，你很难想象这么一个粗糙臃肿的身体竟然能发出那么柔美清亮、完全不相匹配的嗓音。王潇的娴雅秀丽，与这句典型柳飘飘（《喜剧之王》张柏芝饰）式的粗话同样造成了一种强烈对撞。

“无论是打工还是创业，其本质无外乎向老板或客户出卖自己的有形或无形产品。一言以蔽之：大家都是出来卖的。既然是出来卖的，一要卖相好，二要敬业，三不要嫌买货人。”这是王美女的解释。话糙理不糙，把自己放得相当低，这就是水平。相比之下，最近自己把自己煽火的90后总裁余佳文顿时就显得很弱，产品数据和融资数目的牛逼吹得很大，

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姿势 | 小米公寓，带你洗脑带你飞 (2014/12/17 9:34:34)[发送到微博]

分类：猪仔队系列　标签：小米雷军地产商房价房地产 |

小米雷军这次以you＋青年公寓进军房地产，惹起了一些口水。几个有点钱有点闲的自媒体大咖本着损人不利己的国际主义精神，友情客串了一把小米公寓的义务财务和审计，很敬业地算了一笔账，最后得出结论：这是个骗人的把戏！

于是我想起马云刚开始创业那些年，曾经吭哧吭哧跟一伙投资人讲淘宝的赚钱方法，最后那帮精明的商人嘴角朝下得出一个共同结论：这人是个骗子！

我还想起当年周鸿祎率领360做免费杀毒软件，也有一大帮人骂他是自掘坟墓的二百五，口水漫天基本都是一个意思：你丫这回是死定了，不过不要连累行业同胞们一起饿肚皮——凭良心说，这些人也不全是说瞎话，至少他们成功说对了后面半句好吧？

他们自然也看不懂乐视电视——牛逼技术，完美大屏，才卖那么点儿成本价，生产商真不怕亏死啊？！按照他们的逻辑，乐视电视不是早夭儿童也是短命青年，可人家偏

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产品经理时代，营销总监怎么活？ (2014/12/12 15:27:55)[发送到微博]

分类：猪仔队系列　标签：开发商房价营销 |

虽然我自己没当过几天营销总监，但没吃过猪肉总看过猪跑，行业里混了七八年，各种各样的开发商营销总还是见过不少。其中自然有一些猛人，也有不少浑人。

猛人的作用可以治国安邦平天下；至于浑人呢，除了把老板下达的任务压力成功转移给各类乙方公司和想尽办法捞回佣之外，唯一可以干点的事情就是成功教会了保安们在楼盘出现质量问题时，坚决而冷漠地拦住采访媒体和维权业主说：“今天老总们都不在！”

可是一切很快变了，中国房地产的粗暴式增长一去不复返。在如今这个由苹果缔造概念、小米发扬光大的“产品经理时代”，不管猛人还是浑人，都很有点找不到调的感觉。

他们在以往十多年、二十多年里所辛苦积攒的血泪经验，一夜之间被移动互联网时代的重甲战车碾压得支离破碎，曾经引以为豪的营销思维落伍成为一件过时的旧旗袍：扔了可惜，穿上土气。

原因究竟出在哪里？归根到底就是一句话：“传播”干掉了“营销”。

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不装逼，才是真牛逼 (2014/11/25 13:47:23)[发送到微博]

分类：猪仔队系列　

在移动互联网无孔不入的今天，开发商继续装逼变得异常艰难了。

回望一下过去的日子，装逼的路上一直很拥挤。比如那些4A广告公司、公关机构的大咖们，起码得标配就是得有一个嚼起来回味无穷的英文名；一个贵族王朝杀马特的发型；一堆名片下方的国际区号，以及一系列融汇两岸三地文化精粹的口头禅，譬如把“服务器”说成“伺服器”，不讲“程序”讲“程式”之类云云。

还有那些初涉江湖的装逼公司，最喜欢参照VIE 结构在某岛、香港注册几个壳，然后再用FICE/WFOE 模式回内地显摆，必要的时候拿下城市黄金地段五星酒店或者甲写的某一层，租几天虚拟办公室忽悠来访的大客户。

不过这些小虾们的逼格和房地产开发商比起来，就LOW下去太多。他们装逼大不了蹦跶几个英文词汇，借几间房子充办公室，弄几个模特当文员，而开发商一旦装起逼来，兜里揣着的满满都是银行和财团的银子，本事大的空手套白狼，一口锅盖

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你妈逼你讲故事了吗？ (2014/11/21 9:23:14)[发送到微博]

分类：猪仔队系列　

好了，到今天有件事我必须得告诉你——真正混得好的企业，九成都会讲故事。这年头如果你的公司还没有装配这件神器，那真的就是很LOW了！

比如农夫山泉，不厌其烦地给你讲“二十七层净化工序”，觉得很牛逼吧？其实只要是生产纯净水，差不多都有这二十七道工序，大家的逼格原本都差不多，可偏偏别人没讲，就他拿出来郑重其事地讲了，被食品安全搞怕了的中国消费者就吃这套。

嚼烂了的品牌故事还有很多，比如救了二战美军中士安东尼一命的芝宝打火机、Man Always Remember Love Because Of Romance的万宝路香烟、背后有着芭莎公主凄美爱情故事的德芙巧克力……虽说从工业经济时代进化到了移动互联网时代，企业讲故事的逼格可从来没退化过，反而越来越高。

滥大街的小米和苹果就不用提了，最近很火的Roseonly花店祭出一个离奇规则“一生只送一人”来大讲特讲，顿时让其他的装逼者叹为观止。

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中国地产没有暴亡的理由 (2014/11/18 9:14:59)[发送到微博]

分类：猪仔队系列　标签：房价开发商救市专家 |

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地产营销4E时代，你在吗？ (2014/11/13 9:17:58)[发送到微博]

分类：猪仔队系列　标签：房价营销互联网开发商明星小米代言屌丝 |

时代变化太快，一转眼，干爹就不是爹了；菊花就不是花了；2B就不是铅笔了，经典的4P营销理论也已经随着我们摇摇欲坠的三观一起垮塌了。

由4P生下来的4C、4R、4I这三胞胎，也随着工业经济时代商业逻辑的逐渐暗淡和底层构架的快速崩裂，一道成为了类汪峰型的“头条弃儿”。现在最火最让猪上天的，是小米的“参与感”；是360的“平台模式”；是移动互联网时代最牛逼的“粉丝经济”。

于是作为房地产业和移动互联网业的双重半吊子，把平台模式＋参与感＋粉丝经济这样的基础商业逻辑乾坤大挪移到房地产行业，我呕心沥血总结出一个“崭新”的营销理论：4E——体验（Experience）；极致（Extreme）；实惠（Economic）；生态（Ecologic）。四个词，或许可以概括顺应新社交时代所需要的地产营销模式。

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中国地产：告别死撑，谨防撑死 (2014/11/5 13:19:00)[发送到微博]

分类：猪仔队系列　

跟以往很多次一模一样，政府对房地产又开始救市了。连姿势都跟以前差不多，还是在首付比例、贷款比例、首套房如何认定上做文章。

不久前9.30央行新政，让大家的国庆假期过得更嗨——做地产的，心里更瓷实了；不做地产的，买房买得也更省银子啰；就算暂时不买等等再看的那一大波，也对楼市有了更放心的预期。

于是有的开发商便心潮澎湃了，立马宣布涨价，很有点饿了七天饭要一顿吃回来的意思。也就那点出息，搞了半天还没懂起吧——你以为政府的这次救市是为了让你涨价的？不要那么天真好不好，政府只是在给楼市一个机会让房价不要下跌得太快太狠而已，顺道让庞大的库存走得再快些。开发商手里有了银子，再看到政府的帮助态度，拿地积极性才升得上来，这个维持了很多年的利益生态链才能够相对平缓地改造。

没办法！必须平缓，必须和谐，必须改造，原因地球人都知道。

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低碳拯救“嚎宅” (2014/10/22 9:06:41)[发送到微博]

分类：猪仔队系列　标签：豪宅房价低碳贵族 |

如今这年月，卖豪宅是高危行业，一不小心豪宅就成了“嚎宅”，一路嚎叫，一地鸡毛。

豪宅市场的普遍萧条，一半拜政府调控这个“强力打桩机”所赐，硬生生给打成了半截入土；另外一半也要从自己身上找原因：装逼装得太久，优越感和虚荣心太强，自己把自己整进了死胡同，这一点尤其需要反省。

好吧，反省吧，蕾丝够！

所谓豪宅的终极特征是什么？地段？血统？稀缺资源？顶级配置？豪华配套？昂贵价格？这些统统都是浮云。如果只用一句话来概括它的逼格，那一定是“提供一种让所有人羡慕的生活方式”。当然，如果你对这种酸不溜的句子特别反感，那么我非常乐意换一种更传神的说法：“亮瞎别人狗眼！”

不管书面体还是网络体，意思是一样的——究竟倡导什么样的一种生活方式；有没有足够的文化内核和人文精神在里边；能不能对大众产生足够前瞻的价值引导和文化重塑，才是真正鉴别豪宅和“嚎宅”最靠

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我和房地产的“换个姿势，再来一次！” (2014/9/22 23:58:21)[发送到微博]

分类：猪仔队系列　标签：房地产新媒体自媒体装逼房价 |

在中国做房地产，现在越来越好玩了。所以我决定，要和它换个姿势，再来一次。

2008年刚刚入行的时候，带我进这个圈子操的成都资深地产大佬郭漫舸时常会把一句话挂在嘴边：成都房地产曾经有一段“连保安都可以卖房子”的光辉岁月。相当传神的九个字，里面信息量好大。

说句实话，那个年代房地产真没什么好玩。别说你弄个次品，就算是弄一堆建筑垃圾出来，只要暂时没出现要歪要垮的迹象，都有人通宵排队抢着掏钱。那个年头的成都人，买房子的热情比当年土财主买童养媳的劲头还足，只要看得上眼又养得起，统统弄进家门再说。

那些年过得最有范儿的是开发商营销总，金手指一点，一边房价就迎风涨30%了；另一边大把广告费就比观音菩萨洒救世甘露还大方地铺将出去了——who 他妈cares~广告费早就在房价里赚回来啰。只要指挥广告公司吼两句铂金尊崇帝王荣耀，有的是人为了买你的房子抢

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房地产能否再当一次幸福的猪？ (2014/9/17 0:03:15)[发送到微博]

分类：猪仔队系列　标签：房地产移动互联网小米上天的猪 |

很多很多年以前，中国房地产也曾经是一头“飞上天的猪”。

那时候，一股叫做“城市化进程”的大台风猛烈吹了很多年，房地产这头风口上的猪不仅可以上树，上房，还可以上天。当然你如果看得足够仔细，就会发现其实这股台风背后的力量来自于两个具有特定历史含义的名词：土地财政和地方GDP。

不过既然是风，就总有风向转变的一天，或者干脆就没有风。

如今的中国地产已经差不多接近风眼萎顿的那一天了。很多地产项目用尽力气开个盘，别说上天，连上墙都难。没办法，这就叫大势。没风的时候，大多数人只能一边干等政府把老掉牙的救市动作换个姿势，再做一次；一边靠回忆当年“连保安都可以卖房子”的黄金年代聊以度日。

风去哪儿了呢？其实很简单，2014年，移动互联网在哪里，最猛最大的风就在哪里。用小米联合创

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全民营销的bug和飞刀 (2014/9/11 0:01:51)[发送到微博]

分类：猪仔队系列　标签：全民营销房地产房价楼市移动互联网房产经纪人 |

关于移动互联网思维的核心特征和它在房地产行业的应用，我在上两期文字里唠叨了不少（请搜阅《两个包子引发的暗战》和《得天下者必得人》）。实际上，成都乃至全中国的开发商、地产媒体及行业服务机构，尽管依旧还有多数未曾真正意识到移动互联网思维对于管理构架、产品研发、采购链条、企业文化等深层次要素上进行改造的重要性，不过至少对它对于营销环节的功效已经投入了莫大希望。如今“全民经纪人”的口号喊得漫山遍野就是最好的证明，地产云客、楼市客立方、智讯带客通、房多多、好屋中国、微销宝……决战紫禁之巅的日子还没到，江湖上就已经狼烟四起。

大家整得还是相当兴奋——这都全民了，我

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得天下者必识人 (2014/9/5 0:17:43)[发送到微博]

分类：猪仔队系列　标签：移动互联网社群海尔格力小米迭代用户传播 |

说到移动互联网，有一场赌局值得一提：去年12月的“中国经济年度人物颁奖晚会”上，格力董明珠用10亿人民币约战小米雷军，她认为5年后小米的销售额绝不可能超过格力。在董明珠眼中，小米只不过是手机，小米的崛起至多是一种营销手段的胜利。从工业社会经济秩序中崛起并且尝到大甜头的格力，如今对移动互联网的认识说穿了还只停留在“销售工具”这个表皮层面，全然没有意识到一个崭新的世界已然打开。

　　

然而也有人不这么想，比如和格力在同一个时代长大的师兄弟海尔——后者已经正式宣布：“未来无全流程最佳用户体验的产品都不会生产，无价值交互平台的交易都不应该存在。”毫无疑问，张瑞敏麾下的海尔正在用最大的热情和最快的步调拥抱新媒体和移动互联网，因为他们已经看到：现在的消费者对信息的接触习惯、对品牌的审美标准，以及购买决策的选取路径已经彻底变了，在这个更民主、更分散、更自我的商业时代，企业单向度的集中式广播和洗脑式营销所收到的效果正在呈几何倍数递减，企业以及它所拥有的所谓主流媒体和主

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两个包子引发的暗战 (2014/9/2 11:36:04)[发送到微博]

分类：猪仔队系列　

这一次，先从两个包子说起。对，是包子，不是馒头。引发的不是血案，却是两个商业时代的交锋。

第一个包子是在去年年底一夜之间火遍全中国的“庆丰”，习大大的意外光临让它以光速瞬间照亮全神州大地的每个角落，一时间市民和媒体人争着点“ZX套餐”来过瘾。然后呢……我印象中好像就没有什么然后了。

第二个包子叫“甘其食”，名气显然没有庆丰大，逼格也没有“ZX包子”高，不过在去年8月却获得了8000万的私募基金投资，这也是传统包子行业获得的第一笔股权投资。很多人想不通：就你卖包子还能卖出花来？

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金美国际：微缩的香港 (2014/8/27 14:09:08)[发送到微博]

分类：看盘手记　标签：香港金府板块开发商房价 |

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