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博主
姓名:孙轶
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    雷军“风口上的猪”理论,为火热各行业的互联网+话题又浇了一层油,无论是创业者,还是风投,言必互联网思维、大数据云云。甚至有的上市公司,和互联网没有任何关系,连进入的准备也没有(如果改名算准备的话,勉强算,但被监管层否决了),就敢在公告上提出要进入,还收获两个涨停板,成为资本市场的一大笑话。
    雷军的成功,让人们看到了互联网口碑营销病毒式增长的威力,互联网能够将与使用者的消费需求和消费体验迅速反馈给开发者,使产品能够精确定位和生产,大大加速了优秀公司的成长,但仅仅是加速,最终能够吸引客户的还是其超高性价比和用户体验。而超高性价比的基础是改革开放以来中国高速工业化打造的制造业,使小米能够组建最优秀的研发团队,以更低的价格采购到性能最优的配件,找到品质管理最好的代工厂,最终在互联网的帮组下铸成了今天的辉煌。
    而反面例子则是凡客,作为和小米类似的纯线上销售产品的企业,在2010年,凡客一年卖出了3000多万件服装,总销售额突破了20亿元,同比增长300%,全行业排名第四。2011年3月
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    万科毛大庆的“优客工厂”4月21日亮相,万科高级副总裁、再创业、互联网O2O概念等热门词汇迅速把这个项目吹成了风口上的猪,一时间赞誉满堂,更有传言说毛这个项目的现估值就可以达到50亿美元,未来价值更加不可限量。
    很多人把“优客工厂”比作中国的“wowork”,中文可以翻译为“联合办公”它让不同背景的人共享一个办公空间和行政服务,一起工作、交流、分享,提高创业成功率。
    联合办公模式在中国早已有之,如雷格斯、世鳌国际等,他们不仅在一线城市完成布点,触角也已进入二线甚至发达的三线城市。他们将写字楼整租后化整为零,通过分割租赁空间、提供公共空间和服务,为客户提供办公家具、设施及前台、会计等人员和行政服务,实现集约经营,减少企业固定资产投入,降低一线甲级写字楼的入驻门槛。
    以雷格斯为例,他们提供两方面的服务
    硬件方面:服务式办公室、虚拟办公室、会议室、商务贵宾室、培训室和视频会议演播室网络。
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    3月初网上出现名为“地产界又出神设计!绿地停车位新技术一年节省20亿!”的网帖。号称可将停车占地面积减少50%,一时间在地产人的微信圈内广为流传。
    实际上,这是宁波市海曙房管处两年前的做的一个复合斜坡停车库,和绿地没有一毛钱关系,该停车方式形似居民家中斜隔板式鞋柜。它由一块斜面分割为上下两层,斜面上方停车,下方经挖空后形成一个半地下停车库,如此一来,在相同面积的土地上,貌似泊位就比原来多出一倍以上。
   但使用效果是否如网贴所云的如此神奇呢?
   首先,它的节地效果并不如文中所说的50%,按照汽车库建筑设计规范JGJ 100-98中的要求,垂直停车两个标准车位所占的空间是(2*5.3(车位长)+5.5(车道宽))*2.4(车位宽)=38.64平米,而复合斜坡停车库两个标准车位所占的空间是(5.4(车位横向投影长度)+3.8(车道宽))*3.4(车位通道方向投影宽度)=31.28平米,理论节地率是19%,但实际使用时,车
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    出于税收、GDP考核和城市形象提升的要求,地方政府在土地出让时总是倾向于安排更多的商务办公用地,久而久之,积累下来的开发面积就大大超出了市场需求,成为开发者的巨大包袱。
    一般商务用地为鼓励开发商购买,在地价上会有较大的优惠,成本较低,在住宅市场火爆的时代,“商改住”40年产权的公寓,以其价格优势,吸引了一部分购买力较弱的群体,几乎成为解决过剩商办物业销售的通用模式。
    然而随着住宅市场的滑坡,“商改住”公寓也开始大量过剩,商务办公,还是要寻找新的突破机会。
    在产品过剩时代,客户在那里?
   
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    国内的集中商业,几乎都是二房东模式的租赁制,把品牌商招进来,收取租金及提点,优势是品牌商直接面对客户,责任收益更直接,运营商管理难度小。但缺点也很明显,品牌商的优势在于产品,要兼顾零售管理往往力不从心,使得优秀的小品牌无缘大商场;而运营商省事的同时也增大了对强势品牌的依赖,在电商的冲击下,一些品牌开始线下体验,线上交易,就会影响运营商利润的增长。
    于是买手制开始受到关注
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    前几天,房产大佬王石提出万科要在3年内3D打印出房子,同时上海张江高新青浦园区内有单位通过3D打印建造了10幢建筑。一时间3D打印技术又成为建筑界热炒的话题。
    3D打印作为一种快速成型技术,历史并不短,同铣削相比没有材料浪费,同铸造相比不需要模具,所以它的生产成本与批量几乎无关,理论上非常适合建筑这样少批量,个性化的产品生产。
    但由于工艺的原因,3D打印只能打印单一材料,如塑料、金属、混凝土等。基于经济性、耐候性和使用舒适度的原因,民用建筑一般都是混凝土结构,然而混凝土抗拉性能很差,为保证结构的安全性,一般的解决方案有混入纤维形成纤维混凝土或者埋入钢筋形成钢筋混凝土。然而前者的延性指标无法满足抗震要求,只能在抗震要求低的低层建筑使用,纤维混凝土强度指标的巨大离散性和初试缺陷,能否用于楼板、梁等会出现拉应力的弯剪扭构件还值得怀疑;后者如果事先扎好钢筋,
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    徐戎三村因“你懂的”等原因已不能保证使用安全性,急需改造,为老小区再生提供了一个良好的样板,政府为此还对加固还是重建方案,征求社区全体居民意见。
    在前文《整治老小区与住区再生补》http://blog.soufun.com/21948295/10836285/articledetail.htm中,从社区再生决策、政府审批和资金筹措三个方面探讨了社区再生的可能性,由于危房解危的迫切要求,决策与政府审批已不是问题,难点还是在资金平衡和住户利益的平衡上。
    作为一个结构工程师,从倒塌现场基本就可以看出结构已基本没有利用价值,所谓的加固,只能是完全的托换,其成本可能比新建还要高,托换结构还要占用室内面积。所以,重建是一个更靠谱的选择。然而重建就会产生更多的新问题。
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    宁波市规划、住建、土管三局委19日再次发文《关于进一步规范办公建筑 规划设计和管理的实施意见》,再次试图对办公建筑改准住宅销售使用叫停。4年前政府就曾叫停“商改住”,并提出了实施意见,但正如本人预测的那样《“商改住”是对不合理规划的修正》http://blog.soufun.com/21948295/10011499/articledetail.htm,“错误的城市规划会被顽强的市场所纠正”,4年前过去了,“商改住”不仅越做越多,而且几乎成为开发商解决商业性质土地高容积率的唯一手段。这次的新规,能有效吗?
    从《实施意见》看这次的新意主要是消除各办公单元的使用独立性,将厨、卫等附属功能划分在单元之外,同时强调必须满足办公建筑的规范要求,且不得使用飘窗、阳台等住宅建筑元素
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阅读 (4929) | 评论 (0) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
    前几天,华星陈总向我推荐了一个叫“安居中国”的售房平台,只要注册,就能够成为会员,只要推荐客户通过这个平台购买到房子,就会有佣金。从理论上讲,这个平台使销售队伍无限扩大,减少开发企业推广成本,能以客户资源换取开发商更多的让利,形成开发企业、销售平台、经纪人、消费者四方共赢的局面。
    这种模式实际上是前年绿城的“全员营销”的放大版或者说是电商版,其中利弊我在博文《光靠经纪人,救不了绿城》http://blog.soufun.com/21948295/14619654/articledetail.htm已有详细剖析,这里不细展开,另加点补充。
    首先、房产从狂热进入理性时代,销售除了办理具体手续之外,最重要的是消除
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    10月29日,中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习,提出房地产调控重点将放在保障房,构建以政府为主的基本住屋保障,并重申3600万套保障房要全力完成。这次样关于房地产最高规格的会议却没有再提对房价的调控,反映了本届政府在房地产调控上的思路转变。
 
    不动产的价格更多时候是城市资源、资金德富集和城市有限空间矛盾的的体现,经济高速发展必然带来房价的高速上涨,但住宅市场化改革后,市场几乎成为了城市居民解决居住问题的唯一途径,高房价虽然从经济上合理,牵扯到民生,政治上就不合理了。
   
    中共中央总书记习近平在主持学习时强调,加快推进住房保障和供应体系建设,要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。只有坚持市场化改革方向,才能充
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