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博主
姓名:张芳军
单位:中世咨询
职位:为人民服务
访问人数:2215055
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博主公告
    专注于房地产行业市场研究、量身制定项目发展策略及营销推广创新、致力于为企业提供全方位增值营销服务和解决方案。
    电话:18691803313
    E-mail:xafdc@yahoo.cn
    QQ:280469108
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招市场/策划助理:
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-地块勘察并对竞品进行调研;
-协助经理完成项目调研报告;
-针对竞品的常态跟踪及监控;
-配合完成部门其他辅助工作。
——————————
今年最后一次招人,烦请推荐
联系:张芳军,18691803313
E-Mail:280469108@qq.com
中世咨询:www.jones.hk
 
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【买卖地】
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编者:服务式公寓是介于酒店和住宅公寓之间的一种混合型物业,伴随服务式公寓的发展,投资者逐渐意识到服务式公寓有助于规避风险,而且与传统酒店相比利润波动更小,服务式公寓在中国迎来快速发展期。服务式公寓与普通公寓、星级酒店的差异在哪儿?管理公司一般会选择什么样的物业?合作方式是什么?各大服务式公寓品牌由一线城市转战二三线城市,西安是否迎来服务式公寓的发展期?本期我们给大家分享的中世咨询市场研发中心专题研究系列之《西安服务式公寓发展现状及趋势研

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编者:遥记当年做前期服务某项目,开发商豪言提出要求我们针对户型必须提出超越万科U8系统的20个卖点,当时搜肠刮肚整理出一套户型优化建议。本期我们将之简化拿出来分享给大家,请各位指正,如需全文索阅,请致电联系。

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编者:当前,在房地产开发项目经济测算中,土地成本的分摊多按照平均地价法进行,平均地价不能体现各物业类型之间土地价值的不同,因此,应采取合理方法进行占地面积的拆分,实现土地成本的合理分摊,更真实的把握各物业类型的开发成本。本期我们推出的中世咨询市场研发中心专题研究系列之《房地产开发项目各物业类型占地面积分摊技巧》。

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中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施,作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员,我看了其中与房地产开发报建有关的内容,有些感慨,在这里讲一讲。
  涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久,我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序,非常的有学问。有经验的同志,一看这几样东西的发出时间,基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩,简单的说一下,土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明);建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在

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项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣,与法律的关系也比较大,比如设立项目公司。这里要注意一下,母公司拍到的土地,转到其全资设立的项目公司名下,按我国法律,不属于交易。我再次强调一下:母公司与其全资子公司之间的土地流转,不属于交易。再次强调:不属于交易。因此,房地产公司可以任意设置项目子公司,在房子卖完后再把它在实体上消灭,只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言,非常的经济实用,因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

再说立项,这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物,非常的烦,也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里,可行性这个东西,政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同,所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管,有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的

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总平面审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样,我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸,也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的,每栋单体建筑有多高,有多大,各栋单体建筑之间怎么间隔,间距是多少,日照够不够,总容积率是多大,有没有超过规定的容积率,建筑密度是多少,进出小区的道路怎么安排,是不是符合消防规范,等等等等,这些东西都是非常的专业啊专业。

在这里我要举例说明一下,比如建筑密度,这个东西看起来很简单是吧,就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米,有3000平方米的地面上有建筑物,那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面,有2000平方米是一个大型的架空平台,架空层下是停车位,上面是空中绿化广场。现在,争议就来了,我这个2000平方米,到底算不算建筑基底?你之所以限制我的建筑密度,无非就是为了保证绿化嘛,保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西,但是我这个东西顶上都是绿化啊,我的绿化没有减少啊,我的休闲空间没有减少啊

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管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一,我现在专门拿出来讲,因为这个东西实在是非常,非常的专业啊。搞得不好的话,实在是害死人啊。而且,被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误,事实上,无论什么房地产公司,在这个问题上栽跟头的的几率,是一样的,这个东西就跟击鼓传花似的,一轮到就死。

说了半天,管线综合是啥?包括三大项:小区给排水管线、强电线路、弱电线路,这三项综合起来考虑,根据各项设计规范科学统筹安排,放到同一张图纸上。给排水不用多解释了,就是怎么引自来水进小区,然后怎么把生活污水和雨水排出小区;强电就是生活用电,线路从哪里进,怎么上楼,怎么进门;弱电的内容就多了,什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路,等等等等,多得要死。上面这三样东西要科学的话,统统都得在地下走,从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

这些线路啊什么的,必须要合理的安排好,不能到处乱走。作为非专业人士,要判断一个小区的官线综合设计好不好,只需

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