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博主
姓名:王伟业
单位:浙江恒基房产开发集团公司
职位:董事总经理
访问人数:18783870
博客等级:
搜房网币:15189
博主公告
    王伟业,浙江宁波人,民建委员、高级工程师、注册高级策划师、浙江省外商投资协会副会长、中国房地产投融资促进中心理事、长三角房地产研究院研究员/副秘书长、全国房地产经理人联合会常务理事、全经联商学院副院长、福建省收藏家协会副秘书长。荣获“2010年中国房地产创新经理人”、“2011中国房地产年度影响力人物”、“2011年度微博十大地产人物”奖,2011“金九银十”星博客全国亚军,2012"中国房地产优秀经理人",2012“中国房地产微博风云人物”,"2013年中国地产年度新锐人物"奖。
    曾任职于宁波市房地产管理局负责世行贷款、安居工程,负责开发“幸福苑”小区。
    宁波南苑置业公司总经理,打造白金五星级酒店(168米高的南苑环球酒店)复合地产项目“南苑国际”。
    宁波市商会大厦开发建设公司总经理,打造宁波第一高楼228米的商会大厦。
    福建省海峡西岸投资公司副总裁,负责城市开发运行、房地产开发,打造超大型城市综合体。
    浙江侨福置业公司(浙江省十强外资企业)总经理,打造1200亩18洞的杭州九桥高尔夫及7.5万方浙江首家低碳五星级酒店、50多万方的高端住宅社区。
     qq:411680049 微信:WWY0E688
     X浪微博 王伟业
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        救的不是楼市,而是中国经济

 

在取消限购的“救市”政策下,中国楼市“重灾区”城市市场依然低迷,土地市场亦大受影响,9月份的土地出让金同比降幅高达70%。在楼市难回暖下,9月30日,央行、银监会联合发文公布首套房的认定标准,首套房贷结清后再购房可视为首套房,对于未限购地区的多套房政策也同样放开,已经结清可以享受首套房政策。与此同时,央行公布了房贷利率最低可以打7折的政策。此举意味救市政策升级,不再是地方政府一头热的行为

当下,楼市交量持续走低下,各地的楼价亦延续下行的态势。 据中国指数研究院发布的《2014年三季度市场形势总结》报告显示,2014年三季度,百城住宅均价持续下跌。其中,7月住宅均价为10835元/平方米,环比下跌0.81%;8月住宅均价为10771元/平方米,环比下跌0.59%;9月百城住宅均价继续下行。 值得注意的是,这已是百城住宅价格连续5个月下跌,市场下行趋势明显,楼市疲态依旧。 国家统计局近期公布的70个大中城市房价水平数据显示,8月份,70个大中城市中,就有高达68个城市的房价环比下滑,其余两个城市,温州房价环比持平,仅厦门房价环比略为上涨。目前整个中国楼市去化压力在快速攀升

楼市的疲软严重影响了房企拿地的意愿,。2014年三季度,中国300个城市各类用地出让金合计4159亿元,同比下降近50%。其中,住宅用地2653亿元,同比下降超过50%。而9月份,土地市场降温更加明显,单月出让金的同比降幅接近70%。三季度土地市场成交量大幅度下降,土地出让金也严重下跌下半年各种开发投资的数据估计会出现更大的下降。

9月30日,汇丰控股有限公司公布9月份制造业经理人指数(PMI)终值为50.2,低于上周公布的预览值。最近公布的各项经济数据显示,中国实体经济利润下滑、进口萎缩、房地产价格下降而库存量上升,多项经济指标同时预警,经济跌回金融危机深重时水平,实体经济的存活度还低于金融危机之时。由于工业增加值、能源消费量及固定资产投资的近期一系列经济数据都进一步步走软,中国经济始终面临不确定性。数据表明,中国经济继在第二季度微幅反弹之后,在第三季度仍步履艰难。汇丰PMI是一项备受关注的指标,9月份终值显示中国制造业活动连续第二个月增长迟缓,表明中国经济仍面临下行压力。

除了工业利润增速下降外,8月份,中国投资增速创出13年新低、发电量年内首度下滑、工业增加值增速骤降。自中政府2008年推出刺激经济的“四万亿”投资计划以来,中国经济从未像现在这样多个指标示警,跌回金融危机深重时水平。中国经济正面临严重的下行风险,中国GDP的增长预期增长7.5%的目标很难实现除非进行官方“粉饰”。

现在国际经济联系日益紧密,一个国家或地区经济出现问题,就会引发全球性的经济问题。中国的经济出现了问题,中国的消费不足,就会引发世界消费品供过于求,造成严重的积压,进而工厂倒闭,从业人员失业,而失业会推动消费品更多的积压,更多的工厂倒闭,更多的的从业人员失业。消费品领域的倒闭和萧条,连锁反应会推动整个社会生产全部领域的倒闭和萧条,让整个世界的经济陷入深度的危机之中。

另外,目前政府与企业的边界、权力与市场的边界不清,权力的滥用导致各种繁琐审批和寻租行为,腐败丛生,极大地增加了经济运行成本,降低效率,加剧了收入分配的不公,导致经济运行活力不强,可持续性遭疑。总体缺乏有效的法制保障,富裕阶层不断移民海外并转移资产,其数量之多、规模之大,早已受到海内外媒体的关注。官员偷偷移民或变相移民也带走了大量的财富。根据伦敦财富谘询机构“财富洞察”(WealthInsight)的调查数据,中国大陆富豪在海外囤积的资产约6580亿美元,相当于40796亿元人民币之巨。

近年以来,楼市已经被政府认定是支柱经济,此前地方政府的松绑限购措施已得到中央政府的默许或授意。这次中央政府公开救市,表明中国经济已经到了危急时刻。放眼中国经济,那个行业是景气的?因此,只能从挽救楼市着手,从目前看,救楼市就是救中国经济

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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        神奇之千年古寺---宁波保国寺

 

 中华大地有5千多年的悠久历史,一直被誉为神传文化无奇不有江南潮湿、台风、虫蛀等自然条件非常不利于木造建筑,但浙江宁波保国寺的北宋大殿却屹立1千年不倒,成为保最完整、江南仅的几座唐宋古建筑之一,也被誉为“鸟不入,虫不蛀”的古建筑奇观。

保国寺建于宋真宗大中祥符六年(西元1013年),屹立于宁波市江北区西北郊灵山山坳,距市区15公里。到2013年刚好满1千年。

保国寺是我国江南保存最完好的北宋木结构建筑,是国务院公布的第一批全国重点文保单位。大雄宝殿建筑风格特异,巧夺天工,是保国寺建筑之精华。大雄宝殿是寺内主建筑,重檐歇山式,是江南现存最古老的木构建筑,其面阔三间(11.91米),进深三间(13.35米),成纵向长方形。大雄宝殿气势雄伟,全部结构皆用斗拱裼 巧妙衔接和精 确的榫卯技术,不用一钉而将建筑物的各个构件牢固地结合在一起,承托起整个殿堂屋顶的重量。

大雄宝殿也被为全国独一无二的无梁殿其实大殿是有梁的,不过被藻井、天花等挡住罢了。另一方面跟供奉过的无量寿佛谐音有关。大殿在建筑上有其独到之处:(1)平面布置进深大于面阔,呈纵长方形;(2)在前槽天花板上绝妙地安置了三个镂空藻井;(3)采用了复杂的斗栱结构,斗栱与昂都用榫卯巧妙衔接在一起,不用一枚钉子,整座大殿稳巧有致,有很好的防风抗震能力;(4)柱子的设计更是别具匠心,外观呈瓜棱状,柱心四根小柱拼合,外面再包镶四瓣木条,既节约木材,又不影响牢固,且外形美观。柱身有明显侧脚。(5)不对称。大殿佛台西侧柱头上为方形木质栌斗,而东侧柱头上却为圆形石质栌斗;斗栱里转跳东侧为四跳,而西侧为五跳。

 

保国寺大殿在建筑上有很高的历史、艺术和科学价值,是宋《营造法式》的典型实例,反映了当时建筑上的独特风格和力学研究上达到的高水平。在中国古代建筑史上的基础,拥有鲜明江南特色的厅堂架构,影响此后中国古建筑。所以,在《保国寺志》中记有不少前人题咏:“山岙藏得古招提,宫殿岿然结构奇”,“升斗昂栱人巧极,祥符千载永留名”。赞叹大殿在结构上的雄伟新奇。自唐以来,中、日之间有密切的文化交流,不少江南的建筑工人到达日本,主持建造众多寺庙,使日本不少古建筑带有江南风味。专家指出,保国寺许多的结构、斗拱做法已成海外孤例。

保国寺可谓是一部“凝固的木头写的史书”,有“鸟不入,虫不蛀,蜘蛛不结网,灰尘不上梁”的奇观,成为保吁最完整、江南仅吁的几座唐宋古建筑之一。

保国寺“百毒不侵”与大殿用料有关。在维修保国寺大殿时,换下来的木料是黄桧,特性是坚实和耐腐,因为含有一种刺激性芳香油,使保国寺免却虫蛀侵害。

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           马年楼市会失前蹄吗?

 

新年伊始,令人关注的楼市传来了令人不安的消息,三四线城市鬼城的论调一浪高过一浪,回乡的游子感叹找不到家乡的感觉,到处是高楼林立,但漂亮整齐的街道没有行人,漂亮的小区也没有多少灯在闪烁,而且一月份的房价开始在部分城市环比下降

2月18日,杭州城北项目德信北海公园公布了清盘均价15800元/平米,这可谓是马年杭城楼盘的首降,2月19日,同区域的天鸿香榭里在原先售价17200元/平米的基础上,以起价11800元/平米、均价13800元/平米入市,直降4000元引发战火拉开了杭州楼市降价的序幕。房企此次火速应战,很容易让人联想到2011年年初杭州楼市的降价潮。当时,同样位于杭州城北板块的方正荷塘月色项目率先祭出降价大旗,一天之内引发了区域内其他楼盘的跟风降价,之后引起了杭州楼市各个板块的价格大动荡。

今年的元月,大大小小的城市房市开盘并不火热,虽然商家想尽一切办法,包括请托来凑热闹,但还是不见昔日热闹的情景,而且根据官方数据,一月份九成楼市成交量下降,按照官方的67个城市房价对比,许多城市环比走下降趋势,包括北京这样的一线城市,房市都显得冷清。这足够证明中国房市十分危险,崩盘论的观点由此诞生

三四线城市在几年发展非常好,主要表现在城市的面积和十年前相比一般翻了几个倍,有了甚至达到六七倍,咋一看去颇有城城市的风味,即使在县城,那也是高楼林立,街道宽广而整洁,绿化相当怡人,但仔细观察,许多精美的小区总是显得冷清,晚上基本上没有多少灯在闪烁,街道上行人很少,在晚上散步感觉凉气习习,仿佛进入了神话中的鬼城,而且鬼城之说不但在三四线城市存在,在省会城市如贵州市同样存在,包括武汉、天津甚至上海都有这样的小区,这说明了中国楼市是库存多,入住率也非常低。

这几年银行业绩空前的好其实是楼市空前的好,但从去年开始,银行已经隐约感受到房地产的危机正在到来,随着各种传言流入市场,银行的专家们通过调查分析,中国的房地产不可避免的开始进入寒冬,尤其是房产商还货款的力度越来越力不从心所以,过去亲如兄弟的房地产和银行,因为钱的原因,银行对房产商开始冷淡,紧缩银根又斩断了房产商最后的希望现在,房产商最大的苦恼是筹不到钱,房价下降的趋势确实已越来越紧张。

,那些囤积房产的人已开始全面抛售房产,而且出价一个比一个低,这既有政策方面的原因,如房产税的出台,也有反腐的原因,如官员房产要登记,信息要联网。这样,民间囤积的房产就不可避免的要释放出来,这同样冲击了库存很大的楼市,所以,近几年进入房产市场的大亨们基本上是叫苦不迭,进入了就出不来。

确实,感觉中国楼市寒冬已经来临,马年楼市有失前蹄的可能,形势很是严峻。至少,从现在看,楼市这匹马在马年很难奔腾!

 

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         一半是海水一半是火焰

 

目前,中国房地产开发出现了“地王”与“鬼城”并存现象。借用多年前中国的一句流行用语,恰如“一半是海水一半是火焰”。能够频频卖出“地王”的几大城市,地方政府与房地产开发商们宛如夏天在海边冲浪,黄金梦酣;而“鬼城”所在地的开发商与购买者则在慢慢升腾的火焰中灸烤,痛苦不堪。支持这些项目的地方政府虽然未被烤焦,但置身热浪的滋味也不好受。

在北京上海等一线城市政府卖地赚得盘满钵满之时,除鄂尔多斯那个著名的鬼城之外,营口、常州等三四线城市出现了大量“鬼城”。全国鬼城知多少?今年7月《时代周报》发表“中国新鬼城”,历数了中国12个著名的鬼城,这当然只是全国几十个鬼城中的著名者。

目前一线及一些二线城市房价上涨,三四线城市交易清淡也印证了这点。而本届政府在百般无计的情况下,将房地产业换了个“新城镇化”的包装再度推出,据说计划在未来20年每年打造20个城镇。在三四线城市“鬼城”处处之时,能否为那些即将涌现的千万新房找到买家,成了新城镇化最大的不确定因素。

除了投资者之外,官员是购置房产的一大主体。早在2009年,上海2000市管干部被要求自觉申报房产。结果令上海市纪委非常尴尬,官员们因为害怕政府引蛇出洞,是“惦量着申报”,但拥有4-6套是常见现象,甚至有主动上报家庭房产十几套的官员。这此官员拥有这么多房产,秘诀是低价购房,除了房地系统官员享有“近水楼台”之便利以外,一个房地产项目的运作,往往还涉及工商、税务、规划、金融、司法及区县政府等多个部门,他们同样都是被打点的主力群体,这些官员依据房地产公司对其可利用价值估算,各获得三到五成的大幅度购房折扣——实际上是变相收取贿赂。

上海不是政治孤岛,官员囤房现象并非其独有。早在若干年前,住建部就着手建立40个城市个人住房信息系统,但该系统的联网时间一再延后,据说是因为遭遇各地官员的强力抵制。2013年1月一些“房氏家族”成员曝光之后,一些地方政府加紧出台房屋信息查询规范,禁止查询房地产信息。8月中旬,国家财政部官员贾康公开透露,住房信息全国联网阻力不小,还需两年才能完成。

在中国这样一个具有悠久历史文化的文明古国,置业的习惯延续已久。如果按照自有住房比率进行比较,截至2010年末,我国城镇居民家庭自有住房比率高达89.3%,而美国大城市居民自己拥有住房的平均比率仅超过50%。这似乎也带来一个悖论,理论上看我国刚性住房需求较少,但实际上通过房屋交易价格所反映出来的刚性需求非常旺盛。

无论如何,房价过度偏离收入和租金所引发的风险,正日益挑战我们的承受力。动辄好几百万、上千万的一套房产,需要动用庞大的货币资金,这恐怕也非普通人所能。资金“击鼓传花”的游戏,终究会因为高处不胜寒戛然而止。但资金链条的断裂带来的将是连锁反应和几何级数的收缩反应。近日,李嘉诚抛售不动产套取现金,是一个值得警惕的经济信号。

我国房地产市场运行的风险已经过度累积,给予政府调控和治理的空间日益狭窄。如果不施加调控措施,市场的非理性将占据主导,天价购置土地络绎不绝,房价将面临全面失控的危险。如果施加强度过大的政策措施,房价将明显回落,势必通过地方政府偿债风险传导,影响金融机构资产质量,进而通过财富收缩效应降低投资与消费,引发宏观经济低迷不振。当前我国房价正在危险中艰难穿行。从这一点上说,或许正是抛售物业套现的最好时机。

 

 

 

 

 

 

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              征遗产税

     

 

国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓近日透露,征收遗产税被写入十八届三中全会文件草稿。事实上,早在今年2月,国务院相关部门就在酝酿征收遗产税,称“研究在适当时期开征遗产税问题”。

网络上公布的遗产税草案,起征点为80万,80万到1000万以上,税率从20%到50%。500万纳税84万,1000 万、3000万分别纳税209万和1034万。 死亡时遗留的全部财产和死亡前五年内发生赠与财产应征遗产税。缴清前,其遗产不得分割、交付遗赠,不得办理转移登记;无人继承又无人受遗赠,遗产归国家所有。

虽然是否征收遗产税尚无定论,但是这个草案的合法性、公平性以及标准确立的合理性已经受到了广大网友的质疑。从不少网友的批评声中可见,这是继延迟退休以房养老之后的又一具有极大争议性的政策。

遗产税是以被继承人去世后所遗留的财产为征税对象,向遗产的继承人和受遗赠人征收的税,遗产税是政府对遗产的征税,一般认为,遗产税有助于舒缓贫富悬殊。目前美国个人遗产税的起征点为500万美元,夫妇是1000万美元起征,税率为35%。

有网友指出:这个国家最荒唐的就是,社会保障从未完善、养老保险巨大亏空、房价冲天望而兴叹、国民收入赶不上物价飞涨,你就开始急着征收遗产税。况且遗产税的前提是,个人所有资产必须可清算与公开。官员们的财产都还没公开,你凭什么就要先征收老百姓的遗产税?

中国的房产土地使用权只有70年,上世纪90年代后如潮水般涌现的商品房,70年之后能不能成为遗产?农民对宅基地并不拥有所有权,那么农民的住宅到时算不算遗产?80万元的起征点,是不是要把好不容易培养起来的中产阶级重新击垮?……即便遗产税何时开征尚未敲定,对其征收范围、税率大小、税基高低的质疑声已源源不断。

征收遗产税的目的是要缩小贫富差距,然而按照目前提出的80万元的起征标准,在大中城市,辛辛苦苦一辈子才买一套房的工薪阶层也都属于课征对象了就拿北京、上海、广州、深圳、杭州等城市为例,随便一套像样点儿的房子,哪套不超过二三百万元?80万元的起征点显然大幅过低。

对于遗产税征收,起征点“一刀切”不科学,还应充分考虑地域发展水平、生活成本等差异。此外,与房产税扩围面临同样的问题,遗产税需要具备制度、技术、文化等方面的条件。我国目前尚未建立较完善的个人收入申报和财产登记制度,税务部门难以掌握公民在一段时间内的财产赠与情况。此外,遗产税法还需要信托制度、遗产评估制度、反避税制度等的配套。

现实中,由于我国并没有建立起完善的财产登记制度、财产申报制度和财产评估制度,房产税征收面临不少困难。包括动产、不动产、字画等在内,其价值难以进行准确衡量,导致现有条件下征收遗产税所能起到的作用或许十分有限。笔者认为当下征收遗产税的动机不纯,而苛征时机目前尚未到来。

再说,对老百姓你可以大刀阔斧的来提征收,那么对你当官的怎么征收?你财产都不敢公布,有什么资格来征收老百姓的遗产税?你首先公布了你的财产,接受人民的监督了,那么你实行征收遗产税,我们觉得至少法律之前人人平等。但是现在你自己不公布财产就要实行这样一个制度,明显是掠夺无权无势的老百姓靠多年辛苦积攒的财产

自1978年澳大利亚成为首个取消遗产税的富裕国家后,在税务竞争压力下,多个国家地区纷纷步其后尘.三十年来,有二十多个国家与地区取消了遗产税.以色列于1981年取消遗产税,新西兰于1992年取消遗产税,瑞典2005年取消遗产税,香港地区2006年取消遗产税,奥地利及新加坡于2008年取消遗产税

笔者也在新浪发表微博@王伟业征收遗产税在国际上其实也一直是有争议的一个问题,但总体趋势是取消或降低遗产税。虽然很多国家都有遗产税,但是近年来却有不少国家或者地区取消遗产税。加拿大、新加坡、澳大利亚、新西兰等国相继取消遗产税,香港也在2006年2月11日宣布废除遗产税。

而美国在布什上任后,也宣布了1.6万亿美元的减税计划,其中包括计划在逐步取消遗产税。遗产税遇冷,每个国家有每个国家的理由,但所以成为全球趋势,一个关键的原因就在这个税种非但不能“杀富济贫”,反而会促使富豪千方百计采取各种避税技巧,或将收入转移境外,以离岸信托基金的特别方式来逃避遗产税,形成税收道德风险。

面对开征遗产税的法律环境,稍有头脑的人都会采取有利于避税的措施。过往的事实证明,在避税上,富人们、强势者比普通百姓有更多的办法。且不说在金融业普遍难以实行实名制、又公开“嫌贫爱富”的情况下,向富人征收遗产税有多大的难度,也不说近年屡屡传闻国家拟出台遗产税法律方案的消息,富裕人家闻风而动应对的“娃娃业主”、“娃娃股东”徒增的现象告诉我们,向富人征收遗产税极易落空,就说这些年富豪资财向国外的转移,肥了外人,损了自己,给国家造成了多大损失?而对那些“先富起来”的贪官们,征收则不过是一句空话,他们如果没有东窗事发,其财产谁能弄得清楚?

从目前来看,不征遗产税是明智的抉择

新浪微博 @王伟业:一对小夫妻省吃俭用还剥削了两边爹娘毕生积蓄,背上了30年贷款,好不容易买了套房子;30年后贷款还清了…又30年后, 两人前后归西,房子由小孩继承,房子市价数百万,要交几十万遗产税,小囡努力工作,存了8年终于攒够了遗产税,办好手续继承了爷娘个房子,2年后,房子 70年产权到期了。合理吗?

 

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