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博主
姓名:李骁
单位:上海归再读网络科技
职位:董事长
访问人数:7828172
博客等级:
搜房网币:5180
博主公告
    上海归再读科技董事长 财经作家 EMBA客座教授。大千挚爱公益基金会发起人。著有《惊天大逆转的背后》《楼市大变局》《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的黄金法则》等,在高见学社平台开设有《支点》战略和楼市骁说专栏,欢迎订阅!
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 美国是一个特别强调市场自由竞争的国家,但没有将住房完全交给市场。其住房发展模式是“大市场、小政府”的住房体系。所谓“大市场”就是美国家庭住房的95%以上是通过市场来解决。美国一亿多个家庭中,有7100万个家庭通过市场拥有住房,30%左右的家庭通过市场租屋来解决。所谓“小政府”是指政府只限于帮助那些无能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解决住房问题。政府资助的公共住宅或廉租屋家庭大约在130万户,占美国全部家庭的不到2%。
 
自上世纪30年代“罗斯福新政”开始,为中、低收入和贫困者的家庭和个人提供低费用的公共或私人住房,就成为美国政府持续关注和解决的课题。上世纪60年代后,美国致力于建设“伟大社会”,要以政府的力量来帮助那些经济上的弱势人群得到更多利益。
 
美国的住房政策是政府重要的公共政策之一。美国在住房保障方面出台了系列立法、税收、金融等的配套措施。美国的《合众国住房法》,规定要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划;《国民住宅法》要求建立住房管理署,设立联邦存
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 一、德国经济发达 但房价“不发达”
 
在全球房地产价格突飞猛涨的映衬下,德国显得格外醒目:1977年至2010年,德国平均房价仅上涨60%,而同期个人收入已增长3倍;本世纪前10年里,德国物价平均每年涨幅2%,而房价每年上涨1%,扣除物价因素,德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。
 
在德国,8200万人口对应约4000万套住房,供需基本平衡;房价稳定,没有上涨空间;大多数人安然选择长期租房居住,鲜见炒房行为。而实际上,除俄罗斯联邦外,德国是欧洲人口最多的国家,二战后、两德统一初期都曾出现过严重的住房荒。如今这些成绩的取得,德国是如何做到的?认真分析其背后的原因对于中国的房地产发展模式及调控都有着重要的借鉴意义。
 
德国宪法明确规定“德国是一个高福利国家”,与医疗、教育一样,保障居民住房是政府首要施政目标之一,这也是德国所有房地产政策的核心出发点。1998年以前,德国约有三分之一的住房具有社会福利性质。之后随着
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 本届两会格外受人瞩目,除了众所周知的原因之外,人大发言人张业遂就房地产税的发言成为了经济领域最受关注的热点之一。
 
张业遂的发言内容:“房地产税立法是社会普遍关注的一个问题,加快房地产税立法是党中央提出的重要任务,由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。”
 
发言一出,立刻引发业界讨论风潮,自房产税在上海、重庆试点以来,关于房地产税的出台、作用等讨论、预测、研究等可谓汗牛充栋,那么这次广受瞩目的两会上的官方表态是否表明房地产税呼之欲出,短期之内就会出台铺开呢?
 
我看未必,关于房地产税的出台目的以及出台后的市场中长期效应我已经写了不少文章谈及,本文只就出台时间谈下个人观点,在这次两会之前我的观点倾向于三年之内不会出台,也就是说我并不认同2020年房地产税会出台的主流观点。通过这次两会
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瑞典被西方世界称为“福利国家的橱窗”,一直稳居联合国“最适合人类居住国家榜”前两名,解决住房问题的成就举世闻名,堪称各国楷模。

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 因为19D召开而频繁提及的楼市长效化机制,因为财政部部长肖捷在《党的十九D报告辅导读本》中谈及房地产税,房产税近期着实又热闹了一番,和面对其他税种的排斥态度相比,那么多人对房产税竟然满怀期待,甚至快要欢呼雀跃,叫人费解且诧异,按理说,中国自有住房率高达80%以上,这几乎是面对绝大多数人的税种,为何会出现如此境况呢?

其实,究其根本,无非是这些人依旧认为房产税会降房价,会让推高房价的炒房客下地狱。好吧,早在2011年上海重庆房产税试点的时候我就写了多篇文章谈及房产税,原本以为这已经是老生常谈淡而无味的话题,既然依然热度不减,索性就继续写文谈谈吧!

要谈的核心无非是房产税到底能不能降房价?房产税大约什么时候会出台,对市场又将有怎样的影响。

先谈第一个话题,房产税到底能不能降房价?关心这个问题的人首先会错了意,因此满怀期待欢呼雀跃就是表错了情,不及时调整认识十年后又将再次悔断肠。

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北京第一批“共有产权房”正式开始申请。

推出的共有产权房楼盘是金隅大成?金成雅苑二期,位于顺义后沙峪,总套数969套,销售均价19000元/平米。户型主要是46-74平方米左右的一居室170套;户型79-89平米平方米左右的两房799套。

推出的共有产权房产权比例为:购房人40%,政府产权份额代持机构60%。购房人在项目所在区住房城乡建设委(房管局)官网申请,在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》,如实反映自己的家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况即可完成申报。

其实共有产权房并非什么新概念,早在2007年,江苏淮安在全国首推共有产权住房;上海于2009年启动共有产权保障房的建设项目;2014年,住建部等六部委将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市。

自北京8月3日北京市住房城乡建设委等四部门联合出台《北京市共有产权住房管理暂行办法》到今天第一批
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大家注意文章的标题,是贸易战升级而不是开打或爆发。
 
因为在我看来,特朗普3月22日签署的总统备忘录,公布对中国进口货品征收关税,涉及大约600亿美元,这件事标志着中美贸易战的升级而非开始。
 
事实上,中美贸易战已经开打一个回合。
 
3月8日特朗普根据“232”调查,签署对进口钢铁和铝产品分别征收25%和10%关税,可以视为美国率先开打贸易战的第一拳。
 
3月23日早7时左右,也就是在特朗普签署“中国经济侵略”备忘录的次日,中国商务部发布“针对美国进口钢铁和铝产品232措施的中止减让产品清单”,拟对约30亿美元自美进口产品加征关税。
 
至此,中美贸易战第一回合结束,双方战平,而中国更是在特朗普签署“中国经济侵略”备忘录的次日才回击,在此期间派两名大员前往美国谈判,表达了中国打心眼里不想打的意愿,也算是忍到了极限。
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 01
从“黑天鹅”到“灰犀牛”到“明斯基时刻”
 
黑天鹅事件是我们比较熟悉的金融界流行词汇,指非常难以预测,且不寻常的事件,通常会引起市场连锁负面反应甚至颠覆。
 
一般来说,“黑天鹅”事件是指满足以下三个特点的事件:它具有意外性;它产生重大影响;虽然它具有意外性,但人的本性促使我们在事后为它的发生编造理由,并且或多或少认为它是可解释和可预测的。

黑天鹅存在于各个领域,无论金融市场、商业、经济还是个人生活,都逃不过它的控制。
 
今年7月17日,人民日报在金融工作会议召开后,头版刊发评论员文章《有效防范金融风险》,文中提到:防范化解金融风险,需要增强忧患意识。……既防“黑天鹅”,也防“灰犀牛”,对各类风险苗头既不能掉以轻心,
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今年以来,楼市调控疾风骤雨,三限升级到四限,又有城市和上海一起加入限商住的行列,也可称之为到了五限时代,在这样的背景下,楼市终于连续两月涨幅收窄负增长,固定资产投资、成交均价,销售量等多项指标均出现回落,显示调控政策初现成效。

 

虽然此轮调控裹挟着挟天子以令天下的大势,但必须清醒的认识到,中国近七百座地级市,近2300个县级行政区划中的大部分,早在几年前已经软着陆,目前共计6亿平左右的待售面积。意味着,即便是在未来的数年,也将处在去库存的大周期里。

 

而房地产持续火热的城市,在中国不过50-60个,但这些城市的成交份额却占据了整个市场的半壁江山,市场的持续火热,既反映了中国宏观经济格局,也体现了底气,虽然,十八大以来,我大赞差异化的调控政策运用的非常好,但即便如此,针对这些城市的就算高达五限的调控政策,不建立长效化机制,也不过是像扼在虎颈上的胳膊,是松开还是继续,一旦松开可能反受其害。

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上海出台《上海市住房发展“十三五”规划》,规划最大亮点是大量增加了租赁住房的供应,而且供应面积远超商品住房和保障性住房,上海此举引发市场关注,那么只租不售住房的大量入市是否有益于控制房价,并从此改变市场格局呢?

 

先简要给各位分析规划要点:

 

1、“十三五”时期新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右,预计新增供应各类住房12750万平方米、约170万套。

 

2、“十三五”期间,上海住房用地供应总量将明显增加,预计供应5500公顷,其中:商品住房用地稳中有升,大约2000公顷;租赁住房用地大幅增加,大约1700公顷;保障性住房用地确保供应,大约1800公顷。

 

3、170万套住房里:商品住房约45万套,以中小套型普通商品住房为主;租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。此外,以市场为主,新增代理经租房源30万套(间)左右。

 

4、按照

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