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博主
姓名:商业地产
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博文
 

 

2013年恰逢电商与传统商业激烈碰撞,商业地产泡沫化趋势越来越严重,尤其是地级市购物中心泛滥,以住养商的粗放式开发模式占绝对主导的大背景下,2014年最严峻的问题,无疑是地级市购物中心的销售模式,正遭遇生死考验。

商业供应洪峰已至,自救有心无力。预计2015年国内的购物中心有望达到4500家,商业建筑面积达到3亿平方米。从现在到2025年,还会有7000家建成开业,届时购物中心将超10000家。

事实上,最容易被忽略的是地级市购物中心的泡沫。以中小开发企业开发的商业项目为主。在2010年到2013年这4年间,地级市的城市综合体个数增加了3-5倍。更有多数地级市的商业综合体数量,从2010年的空白或者一至两家商业集合体,猛然增加到在建和开业达到10个以上。还不算政府雄心万丈,野心勃勃的旧城改造,其核心驱动引擎仍然是综合体。

粗放的开发模式,让销售成为考验现金回流和融资的最大障碍。开发企业的过高预期,以住养商的模式,主要体现在以销售返租为主的商业地产项目。而销售过程中遇到的问题却

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电商摧枯拉朽,与日俱增,传统零售江河日下,奄奄待毙。当此之时,商业地产如火如荼,遍地开花。但商业地产由于最近几年的疯狂发展,背离了商业经营本质,反而给人留下了“实体”印象。且似乎与电商风牛马不相及。

但随着电商的快速发展,电商企业由于急速发展直下,配套严重滞后的原因,纷纷自建仓储物流。

据统计,全国网络零售总额在2012年末达到人民币1.32万亿元,较2009年的人民币2628亿元,年复合增长率达到71.3%。而中国目前只有约5.5亿平方米的仓储配送空间﹐而其中仅有约580万平方米称得上是现代化仓储;相比之下﹐美国则有约16.7亿平方米的现代仓储设施。

物流仓储供需间越来越大的差距,令品牌电商无一例外被“逼上梁山”——自建物流,而京东商城尤其堪称“急先锋”。其本质在于可以规模、低价、速度取胜。京东在将其第三轮融资筹得的15亿美元几乎全部投入物流建设项目中后,截止到2013年底,京东商城自有仓储面积达100万平方米,而京东未来3年将投资50亿~60亿元进行物流建设。

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商业地产热潮,直接引发了零售企业在过去4年中,争先恐后的“抢点位”大战。

以主力店为核心的商业综合体项目,在地级市及中西部城市发展尤为迅速。截止2013年,商业地产标杆企业中,万达在三四线城市有16个城市综合体在建,世茂有10个商业项目布局在三四线城市,宝龙更是以三四线城市为开发战略主战场。而其他中小开发企业开发的商业项目,多在地级市,在2010年到2013年这4年间,地级市的城市综合体个数增加了3-5倍。更有多数地级市的商业综合体数量,从2010年的0或者1-2,猛然增加到在建和开业达到10个以上。

商业地产体量极速增长,但开发模式却极度落后。绝大多数开发企业还是“以住养商”,采取销售为主,返租经营,主力店带动的投机模式。基于未来行业布点,超市、传统百货企业随之加大了扩张速度,纷纷在地级市进行布点。沃尔玛、家乐福、大润发在地级市已经屡见不鲜,华润万家、永辉、步步高则是咄咄逼人。以至于在个别人口不足30万的地级市,出现方圆500米内,有3个大型零售超市的局面。

零售行业自身的饱和度,只是未来经营困境的原因

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一、二线城市群雄争霸,市场饱和,调控频频之下难有完卵。三四线城市远离核心视线,政本位背景下,政府推动的大规模商业地产开发热潮,把大小开发商一网打尽。商业地产泡沫化倾向已日趋严重。

按照写字楼目前发展态势,至2016年全国14个一二线城市的写字楼供应总量将高达4100万平方米。而这些写字楼中有不少是商业综合体项目,除了写字楼的供应,还有相当数量的商业零售也面临考验。这一点在全国各地都是屡见不鲜。

仅写字楼中的超高层来看,据不完全统计,中国已建成摩天大楼470座;而潜在的建筑数量为1280座,远超美国的533座,也远超排在第二位的阿联酋的50座。5年后中国摩天大楼的总数将超过1000座。以每座平均投资10-50亿元计算,这些摩天大楼的投资总额将达到数万亿元。

三四线城市虽然受经济和区域发展,但商业地产泡沫比一二线城市有过之而无不及。截止

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2013年的商业地产在打鸡血中度过。凡企业必言地产,凡地产开发商皆言商业,凡购物中心皆面临电商狙击,凡有识之士皆追求差异化、主题化、体验式。

经过2007年以来的商业地产投资热潮,目前商业地产已经泡沫横飞。预计中国购物中心每年300家的速度增长,到2015年,中国购物中心总量将达4,000家。从投资角度看,到2012年年底,全国购物中心的累计投资额有望突破1万亿元。2013年是商业地产的巅峰之作,盛极而衰,从2014年开始,解决招商难、销售难、开业难、经营造活难将逐步走上开发企业的议事日程

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从2010年此轮商业地产热潮开始,经过2年左右的前期规划、试招商、多数地级市购物中心在2013年年末开始进入刺刀见红好血拼阶段,未及开业,招商已陷入困境,高预期、高回报的售后返租模式陷入去化危机。

某县级市,在建购物中心8个,市区人口不足20万。除其中一个全持有之外,其他基本采取售后返租模式。2011年最先销售的一个1楼均价达到3万,最高突破7万,返租5年,年回报率5%。而从2012年开始陆续投入市场的销售型购物中心,由于面临越来越多的竞争对手,越来越少的本地投资客群,返租年限从5年逐步延长至7年,10年,个别有15年返租承诺。年返租比例从5%逐步上涨到7%,9%,最高突破12%。

但出乎开发企业意料,2011年期间抢商铺的现象基本绝迹,来访客户、意向客户以及下单客户比例大幅下降,甚至已经出现蓄客不理想而延迟开盘,其中一个基于年终工程结算、人员工资、税务结算等资金压力,低于蓄客价格而开盘,预想趁着打工返乡人潮,打捞一笔。不过,最终以销售不足2个亿而告终。而次项目的商业总产值是12个亿。也就意

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商业综合体遍地开花,购物中心千店一面,商业地产同质化严重的当下,如何实现差异化定位,准确招商,按时开业,并在后期经营中持续吸引人气,延长顾客停留时间,成为几大难题。儿童主题、动漫主题、加大体验、餐饮业态,在渠道推广上与电商结合,推出020等措施在业内迅速达成共识!转眼间,这几大业态成为同质化重灾区。

在创新,差异化定位,打造项目核心竞争力理念驱使下,“全时段”开始从营销口号变为实际动作。

“全时段”与传统购物中心相比,其最突

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“甲级”写字楼这个舶来品叫法,其实是个相对概念。一般是指某一城市或区域写字楼之中,最好级数的写字楼。而除了脸皮较厚的营销概念,通常所谓的甲级还是有基本的标准、配置、服务。

然而,最近频频在地级市看到甲级写字楼,且配置直追一线城市的甲级或准甲级写字楼标准,实在汗颜。

某地级市,城市人口不足100万,全市年GDP不超1000亿,以第二产业为主,支柱产业是加工、生产、房地产、当地特色产业等。但已知的购物中心有5个以上,其中3个在售。对外宣传的甲级写字楼层高4米,中央空调,聘请五大行做顾问,单层面积1500—2000,单梯服务面积5000-7000.。销售为主,单价7000-10000..。最小产权面积300平米,客户多以银行、矿产业主、邮政、移动等国企……与此同时,该城市之前基本无写字楼办公概念,多在底商、商住楼办公,租金最贵的是40元。

如果说,此类地级市出现甲级写字楼是透支需求,过高配置,那么市区人口不足10万的小县,出现多个准甲级写字楼,层高3.8

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一、二线城市群雄争霸,市场饱和,调控频频之下难有完卵。三四线城市远离核心视线,政本位背景下,政府推动的大规模商业地产开发热潮,把大小开发商一网打尽。地级市商业地产竞争随之进入白热化。

截止2013年,商业地产标杆万达,在三四线城市有16个城市综合体在建,世茂有10个商业项目布局在三四线城市,宝龙更是以三四线城市为开发战略主战场。据国内相关研究机构推算,整个三线以下(含三线)市场,百货容量约4千亿元。且在2011年到2013年这三年间,三四线城市增长了10多倍,与此同时,一二线城市购物中心数量仅增长2.4倍。

从2010年此轮商业地产热潮开始,然而,经过2年左右的前期规划、试招商、多数地级市购物中心在2013年年末开始进入刺刀见红好血拼阶段,未及开业,招商已陷入困境:反补贴,自掏腰包加盟、反保底、无保底租金,仅扣点、动辄6个月或1年的免租期(含装修)……

招商陷入困境的基础原因是市场供求失衡。购物中心的供

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放眼世界,养老产业是依托于公共扶助、社会保险、社会福利、公共卫生、医疗、教育等社会福利和保障体系下的“夕阳产业”。

现阶段中国特色养老热潮理论依据,则是2011年,民政部的《社会养老服务体系建设“十二五”规划》,提出“9037”的养老引导方针,即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照料养老,7%的老年人通过购买社区照顾服务养老,3%的老年人入住养老服务机构集中养老。

政府在两种社会性质中所起的基础作用,直接决定了中国社会化养老,是一般企业的角色错位,是“既得利益企业”的变相掠夺。基础角色和功能不同,直接导致中国的养老地产极速畸形发展。

养老“需要”巨大,但“有效需求”却很少。根据第六次全国人口普查数据,60岁及以上人口约为1.78亿人,预计到2020年,中国的老年人口将达到2.48亿人,以至于出现“每年自理老人床位数174万~185万张左右,需要护理老人床位数30万~32万张左右”这样的市场误区。

事实上,由于中国东、西部经济差异,城乡差距,导致近2亿的老年人口中,绝大多数生活在农村,而城市的老

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以互联网为基础的信息化、全球化趋势,势不可挡。2013年双11,淘宝天猫350亿销售额,五年增长700倍;京东当天有效订单量超过680万单,销售额超百亿。与此同时,43家公布上半年业绩的百货类公司中,将近一半企业净利润下滑。

面对电商摧枯拉朽般的冲击,部分传统零售企业固守陈旧观念,利用价格战的方式,做殊死抵抗:重百新世纪、中百仓储、华润万家、苏宁、国美等携旗下以门店打折、返券、降价等方式宣布参战“双十一”,向电商发起“大反攻”。而电商的核心竞争力就是对传统实体渠道的颠覆,在成本方面的绝对优势,线下打价格战进行反抗,无异于自掘坟墓。

另一部分先行者,尝试与电商融合,尝试变革与创新,甘当体验店,做好用户体验。双十一,重庆74家线下商场商家推出优惠折扣券,免费体验试穿及互动,最后可以转到天猫页面进行线上购买,并可部分或全部享受5折。作为回报,天猫与高德合作推出的手机地图可以找到消费者所在区或者最近商圈附近的双十一线下商家。个别购物中心允许市民在商场随便抄号、拍照。这种单纯的迎合,不做深度的变革和创新,最终仍难免一死。

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2012.11月11日,天猫和淘宝单日实现191亿,可谓一战成名。

这一数据相当于2011年,国美年销售额的近1/6,相当于王府井百货2011年全年的销售额,相当于2011年麦当劳中国旗下1400家门店合计销售额的近2.36倍。按照国家统计数据, 11日当天,“支付宝”的成交额占10月份日均全国社会消费品零售额的31.2%。

光棍节的网购狂欢,同时也意味着电商时代的真正到来,传统零售业,尤其是传统百货的辉煌时代一去不复返。

2013年,天猫和淘宝预计实现300亿;苏宁易购宣布在11月9日-11日通过线下门店和苏宁易购联动操作“零元购”活动,目标是获得50亿元的销售收入;京东“双11”的订单量预计是平日的2.5-3倍,订单数预计超过300万单。

电商攻城略地,势不可挡的同时,传统零售确实江河日下,深陷泥潭。

截至2013年9月初,43家公布上半年业绩的百货类上市公司中,将近一半企业净利润下滑,且普遍出现“增收不增利”现象。百货类:在20家净利润下滑的企业中,平均跌幅为

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商业地产本身的不动产属性,以及土地市场的绝对垄断,再加上最近几年频繁的宏观调控,正从各个角度加速整个行业从竞争走向垄断,行业竞争的核心特征将是“搏大”。

大陆尽管市场上开发商数量众多,但不动产这一特殊商品在各个地区之间是不能流动的,所以他们实际上并非在同一市场上竞争,构成竞争的只是相邻的少数几家开发商,表现出相邻竞争态势,从这个角度讲,中国房地产市场是区域性垄断市场。但以万、宝、招、金等房地产巨头企业为首的全国性开发商,正在形成全国性的开发网络,未来一定是大型或寡头垄断的市场。

土地市场门槛提高,将大大加速行业从竞争走向垄断。尤其是核心城市、核心地段的地块价值,通过举牌的方式对接市场,直接取消了大部分开发企业的竞争资格。2013年9月,上海地王被新鸿基以217.7亿元的成交总价收入囊中。该项目项目总体量已接近80万平方米,配合地下的工程,可能需要投入超过400亿元,单是收回成本可能就需要20年。融创摘得的天津是103.2亿,溢价12.42%。万科在上海制造的地王是48.7亿……

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商业地产,运营管理是根本;住宅地产,短平快是杀手锏。在商业地产这个新领域,是坚持专业化,还是选择多元化,已成为首要课题。

一般来讲,当前商业地产开发企业,被动多元化战略的原因有以下几条:

首先,商业地产新领域,传统住宅开发商,缺少核心竞争力,在土地获取上毫无优势可言。

我国土地市场由政府度假垄断,作为市场经济主体的法人被动招拍挂,低价推波助澜,在所难免。在住宅地产领域,“关系”和资本可以获取优势土地,但在商业地产领域,所能整合的商家资源、运营能力,泛商业地产领域的核心竞争力,就成为降低门槛的利器。在传统领域名不见经传的企业,利用原有的核心竞争力,包装后成为能够推动城市商圈升级,增加就业,增加税收,提升区域形象的整合平台。

比如儿童职业体验馆的企业,时下就凭借在这个领域的品牌到处拿地,开发购物中心;比如传统领域的茶叶企业,包装集物流、产业研发、交易的“茶城”,同样攻城略地;比如做皮货生意的海宁皮革城,金恒德汽车城,动辄就是上千亩土地,甚至于瓷器生产企业包装拿地的

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商业地产井喷,购物中心同质化竞争日趋激烈。电商冲击,传统百货和超市为核心的购物中心江河日下。

与此同时,整个社会正因经济发展、收入水平提高,客户从生存需要转向求发展需要,即从追求“物质丰富”向“精神丰富”转化。这种社会巨变,正促使购物中心的目标客群,从传统目的性消费转变为时间性消费。

基于这种时代巨变和行业竞争特性,传统购物中心以“超市+百货”为双核驱动的模式迅速瓦解。

截至9月初,43家公布上半年业绩的百货类上市公司中,将近一半企业净利润下滑,且普遍出现“增收不增利”现象。

百货类:在20家净利润下滑的企业中,平均跌幅为16%左右。利润跌幅超过三成的企业占了25%。另外,净利润不足1亿元的共有11家,比例更是超过了50%。

超市类:根据此前公布的13家中国超市上市公司上半年业绩报中发现,行业增速仅为5.58%。一半超市的利润增幅出现下滑,有两家更面临亏损,其中卜蜂莲花的亏损额最高达4674万元……

与此同时,被称为

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