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姓名:李梓
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此文纯属个人浅见,抛砖引玉之小文,希望能给各位提供稍许的参考。笔者:李梓 2011-12-18
 

前言:

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阅读 (9033) | 评论 (6) | 转载 | 收藏 | 举报/意见

国家统计局局长马建堂12月23日表示,房地产价格统计改革取得阶段性进展,通过网络公开征求意见的《住宅销售价格统计调查方案》将从明年起实施。

“要加强与房地产管理部门的沟通联系,充分利用房地产管理部门的网签数据,确保住宅销售价格指数质量,切实做好数据发布和解读工作。”马建堂指出,明年房地产统计工作中的一项重要任务就是要加快建设基本单位名录库、企业一套表制度、数据采集处理软件系统和联网直报系统等互相联系、共为整体的四大工程。

他表示,2011年年报和2012年年报在“三上”企业(规模以上工业企业、限额以上批发零售住宿餐饮企业、资质以内的建筑业企业和房地产开发企业)和全部房地产开发经营企业正式实施企业一套表。

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    国土资源部官员21日表示,近半个月来,一些地区“地王”、“天价地”在短时间内相对集中地重新出现,推动整体地价走高。要进一步加大已有政策措施执行力度,坚决抑制地价过快上涨。防止受多种因素驱动放量供地,防止出现新的高价地,影响地产市场预期。

  今年前三季度全国重点城市居住地价保持了总体平稳。国土资源部地价监测数据显示,在调控政策作用下,今年前三季度,全国居住地价同比增速放缓,第二、三季度环比增幅均低于第一季度,地价水平趋稳。

  国土资源部公布的最新数据显示,今年前11个月土地供应总量再创新高,全国房地产用地供应12.82万公顷,同比增加47.8%。住宅用地供应9.56万公顷,同比增加50.6%,占房地产用地供应总量约75%。今年前11个月保障性住房用地供应1.34万公顷,同比增加43.5%,占住宅用地比例达14%。

  国土资源部官员表示,继9月份部分地方房地产市场出现反弹苗头后,进入11月,特别是近半个月来,一些地方地产市场购地竞价热度趋旺,所谓“地王”、“天价地”在短时
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◆1.炒房者看中上升空间 二三线城市隐现“一线房价”

不少业界人士分析,除了二线、三线城市的刚性需求外,随着一线城市房产调控细则陆续出台,一些炒房者有向二三线城市移动的迹象,相比一线城市每平方米高达两三万的房价,二线和三线城市的房价对于投资者极具吸引力,房价上升空间大。

◆2.三部委启动首次土地违法问责 约谈12位负责人

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 对于违法建筑的认定、处理,仅以“法律、法规”为依据是不合理的。

  如何处理违法建筑,是城市拆迁的难点问题。新公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》规定,对征收范围内的违法建筑不予补偿;市、县级人民政府在作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依照法律、法规对征收范围内未经依法登记的建筑予以认定、处理。

  应当说,相对于第一次征求意见稿对违法建筑不予补偿并依法拆除的强制性规定,二次征求意见稿规定先进行“甄别”再决定是否补偿,算是一个不小的进步。

  但是,从实践来看,二次征求意见稿规定由有关部门在征收决定前依照法律、法规对征收范围内未经依法登记的建筑予以认定、处理,如果将来付诸实施,还会存在一定的值得注意的问题。

  一方面,违法建筑的处理标准确定为“法律、法规”,而按照2008年施行的《城乡规划法》规定,一般认为,违法建筑是指“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的”建筑,其中可以采取措施消除对规划实施影响的,可以通过罚款或改正等手段“转

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 博者序:小道消息,标准难定,执行困难,治标难治本。

岁末,按不住的房价蠢蠢欲动,房产税喧嚣再起。

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博者序:用民众的意见堵住民众的嘴。哎,民主集中制。
 
今年初《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见。对此,社会高度关注、讨论热烈。

  根据各方面的意见,该办对征求意见稿作了进一步修改,形成了《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》。昨日将第二次公开征求意见稿及其说明全文公布,再次征求社会各界意见,拟取消行政强制搬迁,严禁暴力搬迁,确定征收范围, 并界定了“公共利益”的概念。

  在最受关注的房屋征收补偿问题上,二次征求意见稿明确规定:“对被征收房屋价值的补偿金额,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”

  国务院法制办表示,二次征求意见稿有关规定,可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积类似的住房,保障被征收人的生活水平不降低,不使为公共利益作出贡献的被征收人比自愿在市场上进行房屋交易的人吃亏。

  此外,二次征求意见稿还对“回迁”进一步作了明确,规定因旧城区改建征收个人住宅,被征收人

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 博者序:这只是冰山一角。房价调控?土地资源整合?有此等蛀虫,谈何容易。

一处1000多亩无法耕种的土地,被虚报为可复垦6000多亩耕地,以换取建设用地指标。指标被买卖,最终有6000多万元被侵吞。发生在河北的这起土地腐败案,已致8名当事人落马。

记者调查发现,在这个腐败链条中,省、市、县三级国土部门7名“大员”,外加一县委书记,各自利用手中权力,环环相扣,织成了一张腐败的网。

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到场嘉宾:

■李水源 石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长

■郭省   石家庄市委市政府决策咨询委员会副主任

■李梓  大唯兄弟策划经理

■崔杰  朗德地产策划机构总经理

■杨小卡  神池地产营销总监

■赵胜  宇东地产营销总监

●多数业内人士认为,消费者观望情绪会在七八月结束

●专家提醒,商业地产并不等于商业财富,其关键还要看后期运营

楼市新政颁布已一月有余,供求双方博弈日趋激烈。日渐浓郁的观望气氛造成了成交量大幅下降,同时,房价没有出现明显下跌,甚至还有楼盘“逆市”涨价。

目前,楼市新政在各地逐步落地,在银行收紧贷款,增加首付比例的环境中,普通购房者该如何调整自己的置业方向?住宅地产的收紧,对商业地产的益处何在?投资商业地产又能给人们带来哪些好处呢……5月24日,由石家庄市房地产业协会与本报联合主办的房地产主题沙龙,请业内人士进行了深入探讨。

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一二线市场观望氛围浓厚,成交量缩水,遇寒冰

在5月份的成交数据来看,中国各主要城市楼市成交量继续保持低位运行。商品房、商品住宅成交均价开始回落。(5月10日—5月16日)监测的35个城市中,14个城市成交面积出现环比下降,其中杭州跌幅最为明显,商品房成交面积环比下跌61.23%。上海、天津、重庆、杭州等18个城市上周的商品房、商品住宅成交均价环比均出现下降,其中天津、重庆、宁波、兰州、扬州等地的成交均价下跌幅度超过10%。北京市场,上周商品住宅成交面积环比下降了49%,全国楼市整体处于严重相持观望状态。

石家庄三线市场渐被冻僵

石家庄楼市整体而言,依然是持续了4月份的观望情绪,在红5月并没有“红”上去,各个楼盘的成交量均有萎缩,甚至直接影响了一些项目原定的开盘计划,于此同时舆论的影响力也越演越烈,其中拟征收物业税的消息更是令观望群众信心大增,整个石家庄市场成交量不佳。

县级市场成为寒冰世界中的“世外桃

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从今年第二季度以来,国家连出地产市场调控金牌,一线城市成交量极度缩水,杭州成交量缩水70%,北京缩水50%,虽然市场价格数据来看开发商依然坚挺房价,但是我们已经可以看出国家此轮调控房价的态度,坚决的!从未有过的坚决!,而且在这种大的舆论形势下,购房者已经改变的其心里预期,房价不降便继续观望,老百姓与开发商的僵持迟早要被资金链较为薄弱的大房虫与开发企业所打破,率先抛货与降价,市场原有价格体系被搅浑,降价潮涌起。

看似这一切都完美的结束了。国家的调控政策起到作用,成功的将房地产市场的虚高房价打压了下去,排挤出了投资客,引导了房价的理性回归。

但是,市场会向我们想象的这么乐观的发展么。

小书童个人观点认为:绝对不会。

首先,我们要搞清楚一点,房价降了,老百姓是否会买账,降多少才能达到老百姓的心里预期?我认为,很难满足,一但房价开始松动,开始降价,购房者的观望热潮将更加明显甚至扩大,我们从08年的经济危机就可以看到,购房者都是买涨不买跌,越跌越没人买,越跌购房者越是更加有继续下跌的信心!如果这样的情况一但发生了

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所谓什么时候买房最合适这个话题,相信已经被我们讨论了N年了,大家都希望买到便宜的房子,所以广大的人民群众一致的意见就是叫房价大跌,跌个痛快,跌倒白菜价就是买房最合适的时候了。

但是我们分析来看,还记得2004年的房价吗?好位置才2000块钱一平,有很多连2000都不到,二环外的房子甚至800块一平的市证我都见过,可是5年后的今天,房价已经到了5000以上。。。回眼2004年,何尝不想有时光机器回去消费呢。

记得在06年的时候,房价开始加速上涨,当时很多朋友都说房价太高,3000-4000的房价不合理,可是到了2009年,房价已经到了5000以上,等了3年,等来的却是更高的房价。

都说房地产全是泡沫总有一天会跌,这个我不完全的赞同,也不完全的否定,没有只涨不跌的东西,所以房地产在今后的几十年中不可能一路的狂彪,涨的猛了就需要横盘或震荡调整,但是不可能出现我们所一直期盼的崩盘跳水,卖大白菜,原因有2个,一个是中国的经济体制不像日本,国家对于经济市场金融市场的控制力度大大高于其他资本主义国家,这也是在金融危机之中国内经济没有

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在2008年7月29日,我曾经写到这样一段话“无论打的是价格战,还是概念战,收益的都是老百姓。在未来2-3年,把握价格,顺应市场,才是打开局面的最行之有效的办法。在价格上做营销,比那些噱头障眼法更能获得民心和效益。突然想起了小时候打壁虎。尾巴掉了,但是不伤筋骨。。。降为赢,我看行!”

当时,我提出“降为赢”的观点,面对众多持币观望的购买力,先降者先胜,先清盘者先安心,虽然会损失一些利益,会带来一些前业主的麻烦,但是损失的毕竟只是那遥遥无期的高额预期利润。

08年降价策略的成功者,万科、碧桂园。虽然老业主问题惹得满城非议,但是能翻出高墙还怕摔跤么?

随着时间的推移,省城楼市价格下降趋势越来越明显,尤其2环外至2环的楼盘,个别已经降价达到过30%,还有一些高价位的楼盘,都已经被形式逼到不得不降,这时候你迫于形势降价和你在08年中期减价已经达不到当时的效果了,只能顺应趋势。在这个大家都在降价销售的年头,降价销售已经不是那么引人注目了。

 

2009年营销的主流

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以前,有个地主有很多地,找了很多长工干活,地主给长工们盖了一批团结楼住着. 一天,地主的谋士对地主说:东家,长工们这几年手上有点钱了,他们住你 的房子,每月交租子,不划算,反正他们永远住下去,你干脆把房子卖给他们起 个名堂叫做 -公房出售!告诉他们房子永远归他们了,可以把他们这几年攒的 钱收回来,地主说:不错,那租金怎么办?谋士说:照收不误,起个日本名儿, 叫物业费!地主很快实行了,赚了好多钱,长工们那个高兴啊!
     过了几年,地主的村子发展成城镇了,有钱人越来越多,没地方住,谋士对 地主说:东家,长工们这几年手上又有钱了,咱们给他们盖新房子,起个名堂叫 做旧城改造,他们把手上的钱给我们,我们拆了房子盖新的,叫他们再买回去, 可以多盖一些卖给别人,地主又实行了,这次,有些长工们不高兴了,地主的家 丁派上用途了,长工们打掉牙只好往肚子里咽,地主又赚了好多钱。
     又过了几年,地主的村子发展成大城市了,有钱人更多了,地主的土地更值钱了,谋士对地主说:东家,咱们把这些长工的房子拆了,在这个地方建别墅, 拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一
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看到这个标题,网友一定会问,这么非线性的两个东西怎么就有联系了? 其实大家仔细想想,他们2者之间是有很多共同点的。
 
第一,都是全民关注的热点,茶余饭后的话题。
第二,2者都是被炒,而且越炒越热,深圳的房子被炒成了神话,刘翔被炒成了超人。
第三,房价不停的涨,刘翔的广告费也是不停的涨。
第四,07年人们售楼处排队抢号,07年人们机场排队看刘翔。
第五,房地产在巅峰的时候腰斩,刘翔在巅峰时刻崴脚。
第六,房地产KFS被骂,刘翔也被骂。
第七,刘翔说我会回来,房地产说我还会涨。
第八,刘翔老板玩流泪求理解,房地产老板装可怜求救市。
 
2者惊人的相同。所以说,拿刘翔看楼市并非无稽之谈。
 
刘翔受伤退赛,回家休养生息,临走还说:“我还是以前的
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从楼市下跌的这场风暴中你看到了什么?
 
多数业内人士都在谈论地产业在未来的涨或跌,为自己的言论而论证着,辩证着。大肆着发表着那独具一派的“地产法轮功”,有的哗众取宠,有的妖言惑众,有的甚至把1000年前的事都搬了出来,说那是地产业要返古了。从头到尾还是那点破事,不是预测涨,就是预测跌,要么就是谈论一下奥运与地产。分析现状、分类营销模式、谈市场需求、谈奥运营销。。。。大哥,能不能别锁在这个小破圈里,能来点新鲜的么?比如,《地产与爱情》,《房子换了条狗》之类的,走出地产看地产。一个优秀的营销者,管理者,应该具有敏感的市场洞察力,对商机的嗅觉好比一条饿了的狗对一支篱笆外的香肠的敏感一样。不管在任何情况下,总能看到机会。
 
回到话题。2008年,北青报,CCTV2等大型媒体,对房市话题报道越来越多。。。。。楼市风云横扫全国各省。
 
前些日子,无论是做出租车,还是
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1 奥运会不只是运动员的竞技场,也是商家群雄逐鹿的盛会。在纷繁的“奥运”题材广告中,你印象最深的是哪个?(不限于地产,比如可乐,阿迪达斯,伊利等等)为什么这条广告的印象最为深刻?
恩,由于本人除了看新闻之外,别的时间很少看电视,所以知道的广告不是很多,印象最深的就是平安保险的广告。
广告本身其实并没有什么创意,可能是因为对刘翔和姚明关注的较多,也比较喜欢这2个代言人,所以印象会比较深。

2 现在不管是不是奥运会的赞助商,各大企业都纷纷打着“奥运会”的旗号来推广品牌,房地产企业能否搭上奥运营销这班车?有什么形式?有些地产商奖励当地籍贯的奥运金牌得主住宅,这种方式怎样?
 
我个人认为,能搭上奥运营销这班车的房地产企业只局限在北京地区,石家庄想借这股东风是不符合环境的。奥运会给北京带来了商机,国外游客剧增,拉动了众多行业的需求,创造了效益,给当地人
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你还在维护着高额利润不撒手么?
还在期待07年的鸿运当头,财源滚滚么?
还在想着借助政府救市和奥运概念来力挽狂澜么?
还在想着在“金九银十”中“化蝶”么?
 
别蠕动了,毛毛虫。
在水泥地上就老实点吧。
 
追求利润,并追求利润的最大化,是每个企业的目标。尤其是在地产行业,能赚50绝不赚49,恨不得怕你钱包包里的银子都挖出来。在房地产的高利润的刺激下,无数暴发户,土老板投身于此,借着06,07的鸿运大道,着实的体会了一把吹泡泡大赛,包包里的钞票鼓鼓的,脸上乐开了花。
08年,逆水行舟,百姓观望。成交量惨淡。这样的情况下,土老板依然守着那高利润不肯撒手。识时务者为俊杰,这样在逆市之中,只能把自己憋死。
 
小书童我浅谈一下逆势营销。
 
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岑夫子,丹丘生,将进酒,杯莫停。
 
与君歌一曲,请君为我倾耳听。。。
 
这是我国大诗人李白的一首《将进酒》,仔细阅读完之后,小书童我觉得李大诗人不仅在诗词上造诣极高,而且颇有做房地产销售的潜质。这首诗把诗人精明的销售手段表现的淋漓尽致,大致可以总结为:先进酒,杯莫停,灌的你差不多了,您在慢慢听我吟诗忽悠你,听着就行了。。。。如此手段,可以堪称是忽悠人于无形之间,德胜于朦胧之中。
 
想不到我国销售理念的历史可以溯源到唐朝了(突然感到无比的自豪。。)。
 
大家莫笑,你将马上在现在的房市中看到以上画面。
 
金九银十。9,10月向来是成交的高峰期,加上奥运的余波,开发商们也是卯足了劲,在这个黄金时期冲它一把。但是现在的情况已经不像前2年,老百姓理性了很多,不是那么好忽悠了。怎么办?学学李白
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阅读 (12831) | 评论 (26) | 转载 | 收藏 | 举报/意见

近期,石家庄楼市出现“死水微活”现象,成交量环比略有增长,但是整体局面依然没有打开,引用一位伟人的话讲:死水再活也是死水。

房地产的长期看涨是业内、业外人士共同认可的,因为中国具有自己国情的特殊性,人们的传统意识和价值观,房子在中国不仅仅是是一个居住的场所,它在中国的特殊价值远远超过了其居住功能的价值。所以那些说风凉话的朋友们,请你们去租房子吧,如果租房子也租不起的话,就找个山洞好了,在那里说风凉话会真的感觉到风凉哦。除非你说:我是阿童木,我是救世主,我来改变十四亿中国人的传统和价值观。。。但最好不要弄巧成拙,搞出个“铁臂小蝌蚪”“阿童木找妈妈”,像徐滇庆,牛刀之流一样,丢了自己的人!

为了尽快打开市场,现在有地还未开发,或即将要开发项目的开发商以及其嫡系策划营销团队也是日思夜想,费劲心思,如何把握未来市场趋势和项目定位。主流派系已经确立,小书童我总结了一下,共分为3大派,分别是:价格营销派,概念营销派,还有像小书童我这样的骑墙派。

价格营销派:以价格为首要营销筹码,控制成本,放弃利益最大化概念,以价为赢。

概念营销

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