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博主
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博主公告
     1964年出生于黑龙江省哈尔滨市。1985年毕业于同济大学,获建筑工程学士学位。1988年获同济大学工程管理硕士学位。1988年至1993年,先后在北京、香港等地从事房地产项目管理工作。1993年成为世联地产重要创始人。现任深圳世联地产顾问股份有限公司董事长。
    
    陈劲松先生凭借“发掘物业价值,节约交易成本,专业解决中国房地产问题”的努力,十数年唯精其一,专注不懈地在房地产专业服务领域的耕耘,和对行业不断进步的推动性贡献而在地产界享有较高的声誉。目前兼任建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、深圳市法定图则委员会委员。
    
    此外,陈劲松先生还致力于房地产专业的研究与传播。1994年至2003年出版专著《地产市场解决——世联的实践》、《门槛》、《在场》。2002年创办《地产评论》杂志,并主编《世联10年•城市地产系列丛书》和《世联地产顾问丛书》。其中,《规划的市场评价》、《城市更新之市场模式》、《联合开发》等受到业界高度赞誉。陈劲松先生倡导的“平台不败”和“长跑”理念,也受到业界的广泛推崇。
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 “养老地产最需求的是服务”

  记者:近年来,中国关于养老地产的话题很多,很多家开发商也都表示将对养老地产作出尝试,但直至今日,中国仍没有什么成功的养老地产,这是为什么?是模式问题还是开发商认为市场没有成熟?

  陈劲松:养老地产在过去5年内都停留在开发商从政府拿地的概念,因为打了养老地产的名目,拿地可以不走公开的“招拍挂”,变成了一种商业和政府的合谋,甚至是负地价拿地,因此养老地产甚至就有了类似腐败温床的意味。

  这是由于中国独特的房地产模式来的。因为土地的问题说不清楚,商业用地用于养老地产该怎么弄,政府也没有说清楚。从养老过渡到养生,一旦变成养生就成了“会所”的概念,中国的地产还是集中在商业兑现房子为主。目前以养老养生为主的地产,在照护方面没有任何的承诺与标准,无法体验,以至于养老地产在过去5年出现这些问题都十分正常。

  养老地产最需要的是第三方服务,这并不是一个开发商就能干好的,如果要靠开发商自己建立一套标准和体系,完全没有效率。中国养老的问题,我预计会有3―5年的窗口期,这给我们时间做筹备,做项目筛选和人员培训。

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楼市10-20年的高速增长已经过去,未来这个行业的门槛会不断提高。2013年的时候我们发现这个行业需要重新定义了。以前卖楼是要解决开发商的问题,但是现在发现业主还有很多问题需要解决。 对购房者来说,买房子是改善生活的入口,比如在购房的过程中,随着二套房首付的提高、利率的提高,以及后续装修,或者购房者希望能够拿到开盘优惠、一次性付款的优惠等,都会有短期融资的需求。这也是世联萌生金融业务的初衷。另外随着持有物业数量的增长,机构客户对资产服务的需求,也使得我们朝着房地产集成服务商的方向发展。

 问:给开发商提供的金融服务是怎样的?

  陈劲松:不提供钱,而是提供服务。在当前的基金运营过程,至少有几个方面的工作,世联是有优势的,比如市场评估、资金监管、筛选项目等,房地产个性化很强,世联可以提供专业的意见。

  问:目前资产服务和金融业务,在世联的利润结构中各占4.9%和2.53%,未来关于这两

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房产税试点扩容的消息,再次引发舆论对于房屋税费的关注。据本报记者联合中介机构测算,以当前购房税负以及利息成本来计算,投资房产的风险在加剧。

链家地产提供了两例北京市二手房成交的真实案例。以厂洼西街6号院一套总价500万的老公房为例,按照北京市20%个税相关政策,该套房产由于无法提供房屋原值,20%个税可以享受减免优惠。在转让过程中,该套房屋只需缴纳1%的契税,即5万元。房款、税加上中介费,购房总成本为510万元。

但若需要缴纳20%个税,购房成本则大增。以CBD传奇一套总价220万的房屋为例,该套房屋因无法提供当时装修发票,在计算个税时无法扣除装修款。该房屋原值为72.8万,需要缴纳的营业税、契税以及个税等税费高达41.35万。

从理论上说,由于免个税,这类免税房总成本应该比较低。但实际上,在市场的作用下,20%个税出台后,无税房

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世联地产顾问有限公司董事长陈劲松在主题为“房地产已经进入下半场”演讲时认为,中国房地产下半场有一个重要的转变,那就是市场的重点将从热点开始逐步转向痛点。“热点就是优势,痛点就是劣势;长处就是热点,短处就是痛点;上升就是热点,下降就是痛点;短缺就是热点,过剩就是痛点;融资是热点,还债是痛点;房价是热点,房租是痛点。”

世联的基本判断是市场的重点从优势宣传、强调升值、制造稀缺,盲目上大项目、拼命借钱的上半场,开始转向规避劣势、补足短处、注重资产经营回报这样的下半场转移。

  据了解,自5月开始,全国楼市开始出现全面回暖迹象,主要原因是在宏观经济政策和楼市调控政策作用下,很多开发商前段时间的以价换量,刚性需求现在得到释放。北京师范大学金融研究中心主任钟伟在刚刚举行的海南博鳌论坛上接受南都记者采访时指出,这次的缓慢复苏并非意味着房地产的冬天已经过去。去年商品房销售面积11亿平方米,今年前5个月商品房销售面积仅2.8亿平方米。全国70个大中城市,目前成交量上无论是环比还是同比都还是下降的,现在只能说到了楼市的暖冬阶段,远远还没有到回暖的时候。

  

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 7月9日,新浪微博认证资料为“国家信息中心经济预测部主任”的范剑平发表微博称,“CPI快速下行充分反映出前期经济自发收缩强度。物价是经济的滞后指标,下半年经济虽然有希望小幅回升,但物价水平在三季度将大幅走低。根据7月份各项因素预测,CPI可能进一步回落的1.7%,比6月份低0.5个百分点。减税比降息更重要,维持一定水平储蓄正利率,少剥夺储户利益,不能横竖都让储户吃亏。”

  对此,新浪微博认证为“深圳世联地产顾问股份有限公司董事长”的陈劲松发微博回应称,“随着降息、和Cpi回落、及降准。房地产租金回报率将趋向合理!温州民间借贷登记中心有三万亿可贷资金,只成交不足二千万。与去年相反,今年钱多,机会少。绝不可能放松限购,房地产上只可能加税。”

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日前,世联集团董事长陈劲松发表了《2012楼市走向》的主题演讲,陈劲松认为目前的楼市“小阳春”现象可能不会延续太久,今年开发商依然面临压力,应该进行有策略的降价方案,如果降价到位,2012年将会是一个丰收年。以下为陈劲松发言文字实录:

  【陈劲松】每到每年“两会”一定是一个大家非常关心局势怎么走的时候,所以说今天秦虹主任来讲我特别开心,因为几乎每年我都要跟秦主任碰那么两到三次,来碰一碰这个阶段性的北京政策界怎么看,非常重要。秦虹女士又是我非常尊敬的政策经济学家,所以说她的讲话大家要注意。我这不敢说讲什么“走势”,我是给诸位同行们提个醒,中国今年春节之后这次“小阳春”怎么看。

  看中国房地产他的提前一个指标是谁呢?领先他的指标到底是谁呢?我这一年琢磨琢磨,我觉得还得看股市。我提出一个,研究中国房地产的提前一步的指标我们要研究香港上市的房地产的债他最能反映中国房地产的走势,就是香港上市的房地产公司的债到底是高还是低。怎么看这次的“小阳春”?去年香港上市的中

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昨日,世联地产董事长陈劲松表示,目前“小阳春”会很短暂,建议开发商不要博大的反弹,而是“降价到位,快速出货”。

  从去年开始,陈劲松便已将楼市分为上、下半场,并反复重申,上下半场的规则依然完全不同。“当前市场呈现出的小阳春,价格不会出现大的反弹。”陈劲松认为,当下说反弹为时尚早。他还表示,上半场的营销手法已经过时,急需谋求下半场f的营销动作。他举例称,去年下半年,购房者从确认房号到签约的时间比上半年长了5倍,而且曾经管用的逼定措施统统失效,“以前说今天不买,明天取消优惠,或许客户就去签约了,现在客户会说,爱取消就取消,明天再说。”

  在这样的情况下,以前的营销手法基本宣告无效,如储客(去年鄂尔多斯星河湾储客高达2000批次,最后成交50批次不到)、老带新(老客户买了房觉得没面子,不好意思带新客户来)、寻找多支代理队伍现场PK等。

  那么下半场怎么办?降价管用吗?陈劲松分析,单纯的降价效果并不好,“如果今年房

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  新浪认证资料显示为“深圳世联地产顾问股份有限公司董事长”的陈劲松3月1日在微博称,三大举措可以取代限购同时调控房价,如取消一切租赁管理税费,鼓励小产权房确权出租。

  陈劲松表示:“中国有三大举措可以取代限购同时调控房价:1、一手房买入后五年内转让征收高额印花税;2、对所有开发项目预征增值税直至售完结算,两年内售完退税;3、取消一切租赁管理税费,鼓励小产权房确权出租!”

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陈劲松:今年楼市任何小阳春都是降价出货良机

  有报道称,全国百城房价已环比连跌6个月,2月现半年最大跌幅,对此,新浪认证资料显示为“深圳世联地产顾问股份有限公司董事长”的陈劲松3月1日在微博称,今年楼市的任何小阳春,都是降价出货的良机。

  陈劲松表示:“不要因为小阳春,就以为房价要反弹。今年任何小阳春,都是降价出货的良机!”

  针对陈劲松的评论,有房地产业内人士表示了赞同。

  

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2012年伊始,对于房地产行业的现状与展望,再次引发市场的思考与讨论。调控将何去何从,行业又如何发展,企业将面临什么?世联地产[简介 最新动态]董事长陈劲松给了他的答案:“2012年上半年将持续2011年四季度的萧条,新盘将成为降价的主力军,推动市场复苏的动力将是刚需买家。市场触底的信号是租金回报率达到合理水平,此后成交量将逐步回升。”

南都:您怎么看待今年的楼市走势?

陈劲松:2012年我们正在进入的年份和正在进入的市场将会成为中国房地产标志性的一年,它会很长时间决定着中国房地产的未来。我们正处于从萧条期步入复苏期这么一个阶段。2011年强力调控之后,第四季度进入全国的萧条期。第四季度,2011年进入萧条,2012年上半年可能继续进入萧条期,很可能在年中、二季度的某个时点触底了,然后进行筑底,然后走量反弹,然后进入复苏期的上半段。2012年能不能走完复苏?不知道。

南都:萧条期到复

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