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姓名:张启胜
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   2015年2月28日,央行在全国两会前突然宣布降息25个基点,出乎大家的意料,普遍认为央行会在全国两会后才降息,这也反映了目前经济的不确定性,纵观全球央行,连续20多家央行竞相降息,似乎有点是没有硝烟的货币战争。中国经济也进入了新常态,超高速增长的终结,不断深入的改革,人口红利的下降,成本优势的丧失,房产税的预期,都潜在地影响着房地产市场。
    有一点很明确,中国的房地产市场正在去投资化,其投资的价值正在逐渐降低,由其是三四线城市房价可能已触顶,一二线城市虽然保持上升态势,但也趋缓,其投资的属性在降低。不再向前些年,投资标的少,全部涌向房地产。而城镇化人口又不断入市推高房价,形成循环。
     降息对房地产的影响是正面的,可以减轻购房者的月供压力,可以影响人们的购房心理预期,可以促使入市的积极性。改善性需求可以得到有效释放,但对于一线城市的严格的限购措施来说,促进作用有限。
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阅读 (7030) | 评论 (1) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
    全国不动产统一登记在2015年3月份将要实施了,很多朋友问我这是不是压倒房地产的最后一根稻草。是不是房价将要下降了,是不是有很多公职人员要大量抛房了,是不是可以淘到优质价廉的二手房了.......
 
    作为国家管理部门做出全国统一的不动产登记,可以做到更好地了解全国到底有多少存量房,根据数据分析什么人群拥有多套房,也是为将来开征房产税铺路,最重要的是可以根据掌握的数据制定相关的调控政策。并非像民间所传的是打压房价的一种手段。
  
    很多人认为不动产统一登记是房地产反腐的重要手段。这里我要说的是,根据佳歆房产和创佳地产的统计,目前拥有多套房的人大部分已不是公职人员,公职人员如果有多套房也早已处理,期望公职人员大量低价抛房捡漏的想法似乎有点不切实际了。当然会对将来的房地产反腐起到震慑作用。
 
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阅读 (71479) | 评论 (0) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
    进入金秋十月,上海的二手房市场也在2014版房贷新政的刺激下回暖不少,这轮房贷新政并没有在实际上给购房者以过大的优惠,主要还是在心理层面上激起了刚需的入市积极性,在现有的体制下,房地产市场也免不了成为政策市的局面。
    春江水暖鸭先知,作为房地产市场流通环节的二手房中介也最先感受到市场的变化,首先,二手房带看量明显增加,咨询的客户即来电来访量亦增加不少。其次,成交有所放大,十月份之间前一套房的成交速度平均达三个月之久,十月份,成交的房子其周期控制在5-7天,也就是说从看房到交定金,时间缩短了不少。另外房东也有报价坚挺的情况发生,议价空间大大减少。据佳歆房产门店不完全统计,成交量较前几月有近倍增长,也说明房贷新政给市场注入了强心剂。
    笔者认为具体后市走向仍有待观察,因为此轮房贷政策心理作用大于实际作用,如果没有后续的政策跟进,房地产市场能否真正起动,比较难说。但至少,现在的带看量和成交量大幅上涨是事实。
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阅读 (7804) | 评论 (0) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
    2014年9月30日,央行发出重磅消息,主要内容是:1、“认贷不认房”,即只要贷款还清,即使有房子,可以按首套房贷款政策执行,首付三成。2、贷款利率,首套房贷款利率可最低以基准利率的0.7倍执行,就是所谓的利率打七折。3、由各地各银行根据当地实际情况执行。
 
    消息一出,各方面都很震惊,明显此政策是国家层面在救市,整个国庆长假,各网络平台,微博,微信最热的话题就是房贷新政。一时间房东都笑了,忙着提高挂牌价,想买房的倒是淡定的很,等待各银行出细则。首先是建行,明确坚持贯彻执行国家有关规定,也明确提到利率0.7倍,问题出在由各地分行根据情况执行,接下来陆续有股份制银行出了细则,明确了“认贷不认房”即还清房贷,再购房可贷七成,关键是出在利率上,首套房利率大都是基准利率。有个别银行可以95折。
    前几日由央行总部发出的消息,对上海的房地产市场可谓是浇了一盆冷水,首先利率自然是不要想有
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   下半年以来,很多地方紧跟第一轮房地产限购放松的步伐,进入第二轮救市--放松信贷。由其是以湖北和福建的房地产金融政策最为有代表性,都明确指出支持居民首套房信贷,湖北甚至提到利率可以达到打七折的下限。这也充分说明了地方经济对房地产业的严重依赖性。
    很多二三线城市,一方面大手笔推动旧城改造,中心城区有大量的新房上市,另一方面从土地财政的角度出发,大量搞开发区,搞新城区建设,有的地市几个新城区同时建设,无非是向市场推出大量土地造商品房,很多地区人口是流出的状态,在房地产供给上却是大规模上市。房地产供需缺乏控制性规划。有严重的“大城市”情节,盲目搞开发,导致供需失衡。造成存量房过多,去化时间过长,引发一系列的金融、经济风险。信贷放松短时间内的确可以激发潜在购房群体的入市积极性,但在大市偏弱的情况下,由其是一线城市还处在限购限贷的情况下,很难逆转购房者的心态,也不会对房地产市场有太大的影响力。
    银行在房贷政策上也很模糊,
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阅读 (9092) | 评论 (0) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
    随着广大二三线城市限购令的解除,房地产市场是否迎来了春天?

    这个政策在短期内可以有一定效果,积压这长时间的需求可以短时间释放,一时间成交量有一定的上涨是有可能的,但不可持续。商品房是大宗商品,是大资金集合的一个过程,需要有大量资金的投放,才能撬动房地产市场的交易活跃。

    目前市场经济大环境偏弱的情况下,再加上一系例的综合因素都不利于房地产市场的复苏,仅靠解除限购是远远不够的。一方面资本市场没有大的起色,很多股市资金长期被套牢,加上近来股票市场有一定的改观,有继续上涨的势头,另一方面,外商投资及实体经济宏观数据都不尽人意,加上资金成本高企不下,这些都是制约资金流入房地产市场领域,影响房地产交投的重要因素。

    影响房地产最重要的三个因素,一是宏观政策,限购,这逐渐在放松,二是信贷,

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 前几天上海传出消息,沪上二手车牌即将不能随旧车一并交易过户了,而是车牌额度并入新牌拍卖平台,年内将实现二手车牌和新车牌额度统一管理,统一拍卖。

        看看上海车牌的拍卖背景,2014年1月份,额度是8100张,投拍人员是41946人,中标率蜞 19.3%,到了七月份,额度是7400张,投拍人数是136098人,中标率是5.4%,可以想而知,短短几个月,随着投拍的人数的增加,中标率就像中彩票了,而在拍卖平台,最低成交介74600元,均价是74680元,为何相差无几,原因是这几年上海不断改变其拍卖的模式,大致由政府职能部门人为控制了中标价,而投拍人,只是靠出价,及网速来决定自己是否中标,完全有点碰运气的味道,并不是价高者得的原则。而二手车牌只要出价有人出手,就能得到车牌额度,自然也就水涨船高,一路涨到11万元左右。

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    去年夏天,一则恒大冰泉的广告,一时成为房地产圈内热议的话题,今年又在电视上看到恒大进军农业,布局大兴安岭的粮油,畜牧,乳业等三大产业,房地产公司卖水,卖油,卖奶,意欲何为?或许这也是拉开了恒大地产多元化产业结构的大幕。
    坊间很多声音,是不是房地产大佬不看好房地产了,纷纷转型投资非主业,其实非也,让我们看一组数据分析,恒大今年前七个月,销售额达到801亿元,同比增长52%,这充分说明房地产仍是公司的主业,并且增长势头良好。我们再看一下商业地产龙头的万达地产,同样进军百货,酒店业,影院,甚至触角伸到了好莱坞,并购美国院线。事实证明,百货是亏本的买卖,投资美国院线成为资本市场运作的典范。
   为何各房地产大鳄都在布局其他行业,恐怕这和做大做强企业,并与房地产行业这一特殊背景有着很大的关系。首先,在世界500强企业中鲜有房地产企业的身影,原因很简单,房地产企业的成长,壮大,和土地的价格,和政府的政策,和市场经济发展规律都有着极大的关系,要保持企业的高速成长,要有强大的
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    随着诸多二三线城市加入了解除限购的行列,甚至很多地方政府出台了一系列的支持房地产的政策,比如集中的出现国资背景的地产商拿下地王,公积金贷款的放松,二套贷款的首付比例放松等。一线城市像北上广深的楼市政策该如何走向都备受媒体和大众的期待,这也是国家房地产政策的风向标。
   究竟一线城市的房地产政策需不需要调整,我想政府,媒体,地产商,业内从业者,专家都有自己的见解。首先我们要了解房地产限购调控的背景,是为了让房地产市场更好的发展,避免房价的大起大落(涨的太快必然走向下跌),因此出台了违背市场规则的限购政策,我们不讨论其合法及合理性,通过这三年的执行,的确实现了房地产温和上涨,改变了之前房价疯涨,地产商不断扩张的局面,对房地产市场起到了积极健康发展的作用。
    市场环境在变化,房地产的产品在变化,购房者的心态在变化,所以我们的楼市调控政策也应该相应变化,但不能搞一刀切,因为各个城市的情况不同,要遵循市场原因,分类调控,做到有的放矢,让房地产市场健康发展,继续为国家的经济发展做出贡献。
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    近来,上海市房地产市场的行情,着实让房地产商眼前一亮,无论是一手房,还是二手房的成交量均创出了近三年来的新高。成交放量的同时,也带动了房价的新一轮上涨。
    在史上最严厉的房地产政策调控下,被压制的需求在十八大后集中适放。据不完全统计,有的二手中介门店,甚至再次出现单月业绩过百万的情况。当然,房东看着这拨行情也不会无动于衷,房价随之上涨。据佳歆房产直营事业部统计,全市各大片区房价均上涨5%-15%左右。之前市场绝迹的二手房业主跳价情况再度出现。这也说明,目前房地产的市场预期的改变。例如:静安区一套次新房本上下家谈好660万的房价,房东收取5万定金后,第二天签约时,房东到其他中介以680万的房价成交,业主以合同约定赔偿5万作为违约金。
    看到网上这则消息,现阶段买房付定金要付20万以上也不无道理。纵观2012年全年上海房价走势,最佳的购房时机在1月-4月份,市场交投比较清淡,购房者的议价情况较好。5月-8月市场基本
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    自从史上最严房地产调控政策以来,限购、限贷,房产税等一系列房地产调控措施的实施将投资及投机需求基本上都被挡在调控大门之外。购房者大部分都是刚性需求,自从5月份以来,上海的房地产市场出现了一波小阳春,无论是一手房还是二手房的成交量都有了很大的起色,这或许是降息降准所带来的效应,激发了持续观望的刚需性购房者的入市。

    随着成交量的上涨,随之而来的就是一系列的房地产调控加码的传闻。先是外地人补税关起了大门,再是外地人补社保不可以在上海购房,然后是外地人有正常社保有正常税单未婚不可购房,上海人未婚青年不可购房……

    一系列的政策传闻真是给广大购房者及从业者造成了很大的困挠,近期据佳歆房产直营事业部的统计,客户带看量有所下降,但客户对房地产的相关调控政策咨询电话量却急剧上升。但无奈政府的声明却是犹抱琵琶半遮面,对实质性问题无正面回答。工作人员到房地产交易中心去询问,得到的答复表示,确实有新政,未明确之前不能办理交易过户。这样不明确的情形、随意

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近日,一则扬州市政府对购房者补贴的新闻让沉寂的房地产市场引起了不小的波澜,有的人认为这是公然地对调控政策的挑战,有的人认为扬州属三线城市,房价调控压力较小,为尝不可。何况此次补贴的金额较之前的芜湖,简直微不足道。可能象征意义大于实际意义。

    自从史上最严房地产调控以来,各地频现微调政策。从类型上分三种:一是普通房标准的适度放宽(例如一线城市,北京、上海为主)二是公积金信贷标准的放宽(例如二线城市,成都、武汉等)三是购房补贴(以三线城市为主,例如芜湖、扬州等)。为何各地争相出台相关政策,引其原因还是房地产影响经济的层面太深刻。这三种政策微调都是利好房地产交投之举。上海的两次调控普通房住房标准也均是房地产交投低迷之际。

    目前中国处于城镇化发展的关键时期,各地发展较快,由其表现在基础建设及房地产的高速发展上,由于我国的财政分配体系,基本上地方税都有小于国家税,地方要发展基础设施,要改善民生,要发展经济,这需要非常庞大的资金。而出售土地使用权又是最简单,最快、最便捷的获取大量资金的方式

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阅读 (18597) | 评论 (12) | 转载 (2) | 收藏 | 举报/意见
    4月10 日,深圳市人力资源和社会保障局提出:深圳今年将实现普通高校应届毕业生无限制引进入户。这意味着,深圳将成为国内第一个“将用人权交给用人单位”的城市。这个消息无疑对新毕业的学生来说是一个好消息。最为关键的是只要是应届的毕业生,大专以上文凭的只要在深圳有接受的单位,就可将户口迁入深圳。
    这是中国户籍制度的一次重大改革,因为一线城市的户籍一直以来都被人为的控制的很严格。政府考虑的城市的承载能力。住房、医疗、教育等多方面的因素,因此在户籍制度上也就从严控制了。我们从实际情况看,这并不能成为控制人口流动的关键,虽然没有户口,但大多数外来人口还是涌入了像上海、北京、深圳这样的一线城市。虽然带来了一系列的问题,但也都安然度过了这快速发展的十余年。
     而现在的社会变化也越来越快,一方面,全国各大城市相继推行了居住证制度,大部分的外来务工
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阅读 (9313) | 评论 (0) | 转载 (2) | 收藏 | 举报/意见
    根据国有五大行刚批露的2011年报,去年五大行共实现净利润6745亿元,同比平均增幅达20%以上,平均每天就赚18.5亿元.其中工商银行继续蝉联"最赚钱银行"的称号。银行业如此的高利润,不仅没有得到广大民众的认可,却备受争议。银行业暴利受到各方质疑。我们看一下,银行在赚取高利润的同时,除了自己高收入外,对民众并无实在的好处,也引起了舆论关注。
    银行高利润的背后,各家银行不断在资本市场圈钱的案例比比皆是,但是在对回报投资者方面却显得苍白无力,一方面,股价总是低位徘徊,另一方面,分红总是遮遮掩掩,让广大投资者没有享受到银行业高成长的的成果。不免让人觉得遗憾。但在实际经营中又让我们看到另外一番景象。
    银行乱收费一直备受公众诟病,据有关专家调查,我国的商业银行收费项目达3000余种,另据中国银行业协会2011年公布的数据,银行提供的服务产品和项目总计1076项,其中收费项目达850项之多。 这无疑加重了民众对银行业
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阅读 (4871) | 评论 (1) | 转载 (5) | 收藏 | 举报/意见
   近期国内各大财经类报刊,对我国的上市融资,待上市,待过会,企业发行制度等都有太多的关注,太多的评论。这两年,PE,股权投资等都十分地热门,各大企业都争相介入,以期能分一杯羹。
    的确,这两年,新股发行的速度偏快,在境内上市,赴港、甚至去美国纳斯达克上市。欧美的各大投行,最先尝到了股权投资的甜头。国内大型的IT互联网企业纷纷加入,加上天使基金的推波助澜下,很多企业的发展便急躁起来,追求短时间的飞速发展。以期希望得到投行的青睐,获得资金,短时间发展,短期内走上企业上市之路。
   
    让各大成长性企业超常规发展的原因的大致有以下三点:
 
一是,传统行业,竟争较为激烈,踏踏实实地做企业,积累太慢。
没有规模效应,人力成本的不断上升,原材料的上涨,都制约了企业的利润增长,利润积累。很多企业迫切需要持续扩
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阅读 (5503) | 评论 (1) | 转载 (2) | 收藏 | 举报/意见
   虽然近期各地政府对当地的房地产政策产生一定微调,中央高层也频吹经济政策微调风。存款准备金率的的下降,很多业界都认为是政策松动的一个先兆。但在中央高层调控房地产市场的决心来看,房地产回暖言之过早。
    随着上海普通房标准的放宽,限购政策的重新解释,一时申城房地产市场也发生了一些变化。明显外环区域,市中心小面积住宅成交量有一定的放大,基本上都是以首次购房者为主。改善性需求并没有大面积入市的情况发生。这也由于当前上海的限购限贷及房产税等政策的影响。一方面,房价的跌幅被金融机构的高融资成本所蚕食,购房者并没有得到实际的优惠,表面上是房价停涨了并有所下跌,但持有环节的贷款利息与之前打折时的房贷产生了30%-40%的上涨。让购房者望而却步。再有就是房产税的威慑力也不可小觑,虽然上海处于试点阶段的房产税税率并不高,但长期持有,长期缴税的成本对广大购房者来说也是一笔不小的开支,大大压缩了购房者入市的空间。
    普通房标准的放宽,的确可以释放出
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阅读 (12258) | 评论 (9) | 转载 (1) | 收藏 | 举报/意见
    史上最严房地产调控已有一年多了,让我们总结一下情况:一线城市房地产市场成交减缓,价格发生微跌,就拿全国房地产风向标的上海来看,市中心区域,房价是微涨的,并没有出现大的跌幅。反而是外环线外的新盘,竟相低价入市,甚至发生个别楼盘出现因降价而引起老业主维权的事件发生。
    就是在限购、限贷、房产税的三重大山下,上海房价也未出现大的下跌。一方面是上海城市的需求量较大。另一方面是经济的发展也支撑了房价。毕竟房地产对经济的影响很深远,可谓是牵一发而动全身的局面。在很多地方房地产都对当地的经济产生了强大的牵制力,这也是此轮房地产调控以来,各地方政府不断试探中央政策底线,出现微调、救市的情况发生。主要还是迫于当地的经济发展。包括上海也出现了上调普通房标准,更是放宽了外地户籍居民限购的门槛。纠其原因,房地产影响经济层面的作用太大了。整个房地产业所牵动的是建材、水泥、钢铁、家电、纺织、装修、中介、连锁销售以及下游近50个相关行业的发展。给经济的发展带来很多的负作用,将不断显现。
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阅读 (15898) | 评论 (22) | 转载 (3) | 收藏 | 举报/意见
    房地产的投资属性决定了它的的投资价值,一直以来,都作为普通大众比较普遍的投资增值保值的产品。但现如今随着国家的宏观调控,给房地产市场带来了不少的变数。
    由于限购、限贷、房产税等严厉的宏观政策下,一线城市的房价有松动的迹象。并且有向二三线城市蔓延的趋势。拿上海举例;由于开发商的资金面越来越紧张。部门开发商采取新楼盘打折的方工回笼资金,虽然这不是普遍现象,但也有示范作用。给房地产市场带来不小的压力。
    在这种情况下,投资房地产就不得不谨慎些。当然此时如果是刚需买进一些超跌盘,或是超低价二手房肯定风险不是很大,但这不具有代表情。我个人认为,现阶段,投资房地产最好投资商业地产中的沿街铺面较合适。
    商业地产分很多种,虽然不限购不限贷,但也不是遍地是黄金的。
例如:甲级写字楼,就不适合普通大众投资,原因:单价总价不低,物业费很好, 如遇
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阅读 (12488) | 评论 (0) | 转载 (1) | 收藏 | 举报/意见
    近日各大媒体报道,国务院常务会议讨论要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策同步,住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因,并据此草拟新一轮的限购城市的名单。
    在年初北上广深等城市采取了限购住房的措施,紧接着苏州、南京、合肥等城市跟进。大致内容均是本市居民限购两套住房,外来务工家庭限购一套。自此北京及上海的二手房及一手商品房的成交量急骤下降。房价大幅上涨的势头得到初步遏制,在银根趋紧的情况下,上半年房价均只微涨而已。但广大二三线城市的房价就不一样了,继续高歌猛进。不但新开盘的房价大涨,成交量也不断井喷。这是一个危险的信号,一方面,房价已不符合当地的经济发展情况,给购房者及金融机构带来不可预见的风险,另一方面,广大的二三线城市房价大幅上涨,也将给北上广深等一线城市房价起到支撑作用,不排除今后有补涨的可能性。 
    7月14日,温家宝总理主持国务院常务办公会,部署继续
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阅读 (24514) | 评论 (48) | 转载 (1) | 收藏 | 举报/意见
    7月份,加息的靴子终于落地了,这也是第三次连续加息了。累积效应对房地产的影响还是巨大的。一方面,新购房者的贷款压力不断加大,而且获得贷款的数量及办理周期都遇到了很大的阻力。这也极大影响了入市者的积极性。另一方面,大量存量房的贷款利息的调整要等到2012年元月份显现,肯定会逼迫部分投资客因贷款压力大而抛盘的情况,但接盘者减少,而造成部分房源的价格下跌。
   目前市场上的资金相当紧张,很多银行的朋友都说流动性在央行的大力收缩情况下压力很大,很多客户都很难获得贷款,即使已批的贷款放款周期也相应拉长。再加上不断加息,直接让部分客户断了买房的念想。
    据金融界相关人士分析,中国已进入了加息周期,年内或还要有1到2次加息,目前的房贷利率已近十年来历史最高了,如再加息,恐怕房地产市场的承受能力值得考量。
 
 
佳歆房产
 
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