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姓名:易朋文(AWEN)
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    凤凰诗社会员
    房地产经营管理专业毕业
    全国注册房地产经纪人
    重庆市房地产开发协会《城市开发》杂志特约专栏作者
    搜房网活跃博客
    12年行业从业经历
    曾服务公司:美华地产、美联物业、中原地产
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商业地产要成功 三种能力是关键

当下,商业地产的运作如火如荼,大有雨后春笋般的味道,一时间,无论有经验的,没经验的,无论是一线城市,还是二三线城市,大凡只要政府有城市规划的地方,都会有大量的商业项目规划出台,这其中最为火爆的就是所谓的城市综合体项目的集中打造与面市,笔者认为,商业地产是地产的复合体,换句话说,商业地产是房地产开发中含金量最大的一种物业形态,既然是含金量最大的物业形态(此处的含金量仅指技术含量),相应的对开发商的实力要求可见一斑,笔者认识,要成功开发商商业地产,必须具备3种能力,否则,承担的开发及经营风险就会很大,这三种能力就是开发能力、商业运营能力、融资能力。

     开发能力,这是商业地产开发中最基本的能力,从事商业地产开发的开发商一般都是具有较为丰富的住宅开发能力,所以,在商业地产的开发环节方面都具备一定的开发能力,但商业地产的个性化决定了我们不能绝对

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随笔:身体是本  且行且珍惜

吾之大众,活于当下,无形压力,纵有泰山压顶之势,固,为生存、为生活,不惜身体、心理的无比折磨,然生易、活易、生活不易,此情此景,吾辈亦需珍惜吾之创业之本,即吾之身,亦为创之本,无根亦无本,古语云,无水之源、无本之木,皆悟此道。

  生在别处,活在当下,此乃吾之大众最真切的心理写照,然现实与否,事与愿违者,总乃不期而遇,叫吾辈应接不暇,时常顾此失彼,此刻,心疲,身乏,然,生活继续,日月依旧,自然轮回,花开花落,潮起潮落,新陈代谢,永不怠倦,若无一强之体魄,吾将消失,地平线最远处,皆因身是本,去而不返。

 蜀之刘皇叔,创业之艰难,命运之坎坷,吾辈皆因实得,初投公孙瓒,然曹孟德,后随刘益州,终建蜀国,成脍炙人口的三国之势,为历史所颂扬,刘皇叔创业之一身,屡战屡败,然其屡败屡战,匡扶汉室之志从未淹没于浮躁洪流之中,反与日俱增,终修正果,历史长河,皆有因有果,刘皇叔身心康健,从未消沉于洪流,千年丰功伟绩,从此一发不可收拾,归于斗志

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随笔:身体是本  且行且珍惜

吾之大众,活于当下,无形压力,纵有泰山压顶之势,固,为生存、为生活,不惜身体、心理的无比折磨,然生易、活易、生活不易,此情此景,吾辈亦需珍惜吾之创业之本,即吾之身,亦为创之本,无根亦无本,古语云,无水之源、无本之木,皆悟此道。

  生在别处,活在当下,此乃吾之大众最真切的心理写照,然现实与否,事与愿违者,总乃不期而遇,叫吾辈应接不暇,时常顾此失彼,此刻,心疲,身乏,然,生活继续,日月依旧,自然轮回,花开花落,潮起潮落,新陈代谢,永不怠倦,若无一强之体魄,吾将消失,地平线最远处,皆因身是本,去而不返。

 蜀之刘皇叔,创业之艰难,命运之坎坷,吾辈皆因实得,初投公孙瓒,然曹孟德,后随刘益州,终建蜀国,成脍炙人口的三国之势,为历史所颂扬,刘皇叔创业之一身,屡战屡败,然其屡败屡战,匡扶汉室之志从未淹没于浮躁洪流之中,反与日俱增,终修正果,历史长河,皆有因有果,刘皇叔身心康健,从未消沉于洪流,千年丰功伟绩,从此一发不可收拾,归于斗志

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调控会动真格吗  你懂的

--------2014年中国房地产走势浅析

时间进入2014年马年,最热门的话题莫过于房价的未来走势,“国家会对房地产作全面的调控吗?”“今年房价会降吗?”这是笔者听到的最多的疑问,也是大众老百姓最为关心的话题,作为一名从业者,我也不防加入这议论者的队伍里,与大家做个探讨。

房地产在很长时间内作为国民经济的支柱产业地位不会动摇,因为此时的中国经济,暂时还离不开房地产的带动,换句话说,中国还没有建立起更具系统性和全局性的新的经济增长带,房地产这一强心剂必将在短时间内难以退出经济先锋队的舞台,打个比方,中药治本,西药治标,生命垂危的病人最重要的可能是西药,因为西药立竿见影,如果用中药慢慢调理,那病人早就死了,所以,如果房地产的核心地位得到削弱,那经济马上就会受到很大影响,土地出让金、系列税费等,这些都是政府的命根子,因为政府需要这些钱去结局系列社会问题,去进行城市基

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最恬不知耻的是地方政府

调控、空调、十调九涨、反对地王、制造地王……这就是地方政府经常挂在口上的话语,但又是地方政府亲自导演的闹剧,这就是具有中国特色的社会主义房地产经济学,换句话说,又想当婊子,又想立牌坊,怎么可能呢?好事都让你占尽,人民群众是不买账的,纵观中国当下的房地产市场,从2000年以来,经历了若干次调控,但又有多少次是真正的为人民做事呢?房价十年翻几番,有房的越来越有房,无房的仍然蜗居,这就是调控的希望结果吗?显然不是,笔者很不客气的说,中国的房地产调控就是一场全民大作秀,政府做给人民看,开发商做给政府看,于是乎,人民就在那里仔细看,结果呢,没有看懂,因为经过短暂的观望后,迎来的是房价的报复性反弹,于是乎,老百姓再也不相信所谓的调控,该买房的继续买,该投资的还是得投资,特别是有钱人家,已经看懂了中国的房地产市场,政府是不会真正打压的,谁会断了自己的财路呢?因为政府是靠房地产这一主业创收,没有了这一主业,税收怎么办?土地出让金怎么办?基础设施建设、社会保险事业等等,哪一样不

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忙而不乱真英雄

古语曰,上天预降大任于斯人耶,必先苦其心志,劳其筋骨,于是,恬不知耻的自嘲:我难道是那个接受大任的人?真是这样,那我得好好买瓶二锅头,外带二两花生米和一盘牙签肉,自己醉一把,磨剑十年,终见曙光,因为最近的自己感觉工作量有些招架不过来,几个项目的同时启动,闲杂事务的集中爆发,真可谓应接不暇,有时有一种不知所措的感觉,于是乎,鸡毛蒜皮一起抓,结果呢,什么都在抓,什么都没有抓好,真可谓越忙越乱,差不多做的就是费力不讨好的事情,看不出成效,得到的是怨道,长此以往,必将导致更差的境地,幸运的是,已经发现了这样的事态不能继续发展,必须调整心态,分清事务的轻重缓解,做到有的放矢,提高办事的针对性和时效性,可贺的是,自己已经在全力调整工作的阶段性轻重节奏和主抓方向,正在产生积极效应,长此以往,良性循环必将产生。

我们每个人生活在快节奏的今天,不知道是我们这代人的幸运还是不行,社会竞争的加剧,各种现代化设施设备的产生,使我们享受高科技的同时,我们自身也变得疲惫不堪,疲于

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三亚  天涯海角不远处

阳光八月,有幸远行,与三亚来一次邂逅,享受属于自己的浪漫时光,当飞机还在空中盘旋的时候,眼下出现了无尽的蓝色世界,那就是三亚的海,那么的宽广,那么的博大,一望无涯,大海上那无数个小岛,就是无数个传说,传说海的久远,传说海的厚重,演绎海的过去与未来,我们的飞机就是一个小精灵,仿佛瞬间置入了蓝色的童话世界,自己就是童话故事中的主角,书写一个一个经典的童话传说…也许牛郎来过三亚,为的就是寻找织女,但三亚的海岛太多,都是那样的美,也许织女就在其中的一个岛上,找呀找呀,最后没有找着,于是很失落的到了一座桥上休息、叹息,在暗处躲着的织女看到了牛郎为了寻找自己的辛苦,于是翩翩起舞,缓缓的降落在桥的另一边,终于与心爱的人走在一起了,此时的海岛变得更加山花烂漫,五彩斑斓,喜鹊、海鸟等都为之喝彩,连蒲公英也翩翩起舞,共祝有缘人终成眷属……咔嚓,一声巨响,飞机降落的撞击声把我从思绪中拉了回来,与三亚来个零距离。

我们入驻的酒店就在海滩旁边,推窗见海浪,关门

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卖地还债还要持续多久

土地举牌几百轮,竞拍企业上百家,溢价翻倍,头破血流、义无反顾…最近的土地市场异常热闹,政府的金库就像洪水一样一天一个新高度,政府笑了,媒体笑了,各房地产相关行业也开始笑了,老百姓却开始着急了,中国的房地产到底咋样了?简直看不懂了,调控是越调价越高,土地仍然是高价出让,税费仍然是按部就班的收取,“坚持房地产调控不动摇’的口号仍然在那里摆放着,现在,中国的房地产调控总是失效的原因终于出来了,是全球性的经济疲软帮助我们认清了中国房地产调控的本质面目,那就是调控就是一场全国性的大作秀,政府根本没有真正想降低房价或者控制房价,那样的后果在政府看来是不堪设想的,所谓调控只是演戏,演给老百姓看的,土地出让市场就很好的解释了这个原因。

    我们知道,全球性的经济疲软导致我国经济的出口形势异常严峻,国内的消费需求又严重不足,刚公布的第二季度GDP的微妙变化更是坚定了地方政府的调控作秀观,“卖家产“成了地方政府的最重要的财政收入,笔者曾经说过,要解决房价问题,必

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随聊:景观示范区非得高投入吗

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杀一儆百是房地产调控的唯一有效手段

   凡事,没有做不到,只有想不到,我中华泱泱大国,劳动人民有无穷的智慧,我们制造了原子弹、我们发射了地球卫星,我们实现了载人航天,最近我们还人为制造了全国性的“钱荒”……近几年来,我们还出台了无数条房地产调控政策,可是,有效吗?中国房地产调控就是全国性的作秀,最终让老百姓买单,房价十调九年涨,剩下一年在观望,房价、房子、房奴……说不完的房事,述不尽的房泪,结果,劳动人民该干啥干啥,房价该涨的继续涨,地王该出现的还得出现,政府“坚持调控不动摇”口号该喊的还得喊,统计局站出来说“房地产调控取得阶段性成效”的统计报告该发布的还得发布。

  中国房地产调控真的就这么难吗?我想,还是不作为的心态在作怪,唯一的办法就是采取高压态势,对于相关职能部门和开发商采取强制性措施,或者直接以刑事案件定性,杀一儆百,那房地产调控自然就不再是高科技的东西了,免得各路专家神仙站出来说应该这样做,应该那样做,结果呢,什么也没有做。

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感悟:死是活的最高境界

死是什么 死是人生追求幸福的最高境界,当我们来到人世间的时候总是伴随大声的哭喊与喧闹,因为我们知道,我们将开始痛苦与受伤的人生之旅,当一个人“眼睛一闭不睁”的时候,很安静,特别的安静,以至于静得有些可怕,是因为他终于在繁杂与浮躁中解脱了,终于进入了幸福的最高境界,那就是天堂之旅已经开启,因为天堂里没有车来车往,没有尔虞我诈,没有饥饿与严寒,只有自我。

  死不足惜,死是凉爽的夏夜,让人安静的睡眠,我们是广袤宇宙中的一颗行星,很不起眼,以至于来去都是那样的微不足道,那样的不起眼,今天的死是为了来世的生,来世的生是为了下一个死,这就是世道的轮回,这就是宇宙苍生的年复一年,这就是大自然的历史演变和历史递推。

     因为死不可怕,所以我们要活得精彩,活出自我,大不了就是死,只有死才会活得重生,所以,要有一种置之死地而后生的勇气去活,畏首畏尾将永远活在别人的阴影下,将活不出自

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致 青 春

青春是节日的礼花

五彩斑斓且绽放光芒

青春是辽阔的草原

放飞梦想而驰骋疆场

青春是飞舞的海浪

激情四射而锐不可挡

青春是初升的太阳

光彩夺目而充满希望

青春是雨后的彩虹

托起梦想奔向远方

…‥

青春真好!

 

礼花斑斓

却挡不住漫漫黑夜

草原辽阔

却经不起无味秋冬

朝霞美丽

却只不过弹指瞬间

海浪激情

却冲不破无边海滩

 

彩虹美丽

却终将消失在地平线

…‥

青春真好

却经不起岁月的贪念

一点一点

磨灭激情

增添皱纹

一年一年

撕碎梦想

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房价的真正制定者是政府

看到这个题目,我想我们的同行应该都认可这样的说法,我们知道,游戏规则的制定者必然是最大受益者,中国的房地产市场改革是政府主导的,阶段型调控政策也是政府展开的,一句话,政府想怎样改革就怎样改革,想什么时候改革就什么时候改革,作为开发商,作为老百姓,只能是参与者或者被动参与者,改革好了,是政府的功劳,改革不好了,是开发商执行不力,是开发商的罪过,总之,政府永远没有错,错的永远是开发商,你看,政府经常在说问责,到现在为止,有几个人被问责了,这说明我们的政府没有错,错在开发商投错了胎,我们应该成为游戏的制定者,那就是政府。

    我们知道,房价的组成部分为土地、建安、税费、管理与营销等费用,但土地和税费占了很大部分,地球人都知道,土地价格和税率和其他建设费用的制定标准是政府,换句话说,政府已经把房价的很大一部分制定好了,你开发商只能制定属于自己能左右的那部分,这就在很大程度上决定了中国的房价是政府在背后制定,只不过开发商是

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现 象

 看到这个题目,你可别急着生气,因为笔者也是希望不出现这些丑陋现象,但事实就是事实,所谓知耻而后勇,只有正视现实,我们才能找到国人的病症,我们伟大祖国才能有更加灿烂的明天,谁不爱自己祖国呢?

医生:成了医药公司的专职代表,专门给医药公司卖药,由于其作为“医生”的特殊身份,你不买不行,由于其是在医院卖药,你不买不行,由于其具有执业医师营业执照,你不买不行;他们与病人见面后一般就4句话:哪儿不舒服、先做个检查、先吃个疗程的药、就这样,请下一位。最终结果是,没病被诊断为有病(反正一般的药吃不死你),小病诊断为大病。一句话:一切以经济收入为中心,其他无所谓。

  教师:开课外补习班是他们乐意操作的事情,尽管国家三令五声不准开补习班,但躲猫猫是他们的强项,其实,全国人民都善于躲猫猫,而且,他们开补习班的法宝就是:你必须参加补习班,否则,保证你期末或者期中考试不合格,因为,考试

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论管理者的三个意识

没有管理不好的员工,只有不称职的领导,没有不合格的下属,只有不专业的上司,笔者在曾经的管理系列文章中多次提到这个问题,任何一个团队的管理好坏,都直接取决于管理者的管理能力,而管理能力的最攸关因素就是管理意识,俗话说,心动才能行动,没有意识就没有行动,而当今的企业管理者需要具备很多意识才能在激烈的竞争中处于不败之地,才能适应高节奏的现代社会生活方式,笔者认为,在诸多的管理意识中,最重要的意识至少有三个,那就是创新意识、危机意识和管理意识。

首先说说创新意识,创新,这个词已经是司空见惯的词,充斥在各种管理书籍里,但又有多少人做到了呢?有人做了,又做了多少呢?要到做创新意识,必须经常性的反思目前的管理状态,目前的管理结果,总是不停的问自己,是否有更好的管理方法、是否有独创的管理艺术手段,方能使自己的管理效果达到理想状态,使这个团队的决策力和执行力达到最佳,并保持永续的生命力和活力,一句话,多反省每天的管理、每周的管理和每月的管理,只要做到了阶段性的反省,

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一季度供需两旺是回光返照

一季度全国各大中小城市的房地产业都交上了令人心动的答卷,销量上升、售价上扬,于是土地市场开始活跃,各开发企业纷纷上调年度经济指标,等等。笔者认为,老话说得好,上帝要一个人灭亡,首先让他疯狂。这其实是房产版方面的回光返照,是房市冬眠来临前的最后一次动弹。

一季度是新国五条实施出台的大限,房地产业的异常火爆要归功于新版国五条,更确切的说,归功于广大购房者的恐慌性购房,我们简单分析一下购房者当前的心态。我们的广大购房者其实对于调控后的房价下降是不报希望的,相反,他们反而担心调控后房价出现反弹,甚至较大力度的反弹,因为中国的房地产调控很多年了,房价依旧在步步攀升,于是,购房者对房价的下降是不再去想,与其坐等房价上扬,不如现在下手,于是就入市了,房市于是就好了;还有一部分购房者,担心国五条细则落地后,购房成本必将上扬,或者购房门槛进一步提高,于是也开始入市了,于是,我们的房市又飘红了;最后,还有一部分购房者,担心国五条细则落地后,自己的购房资格有可能被

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房交会 是永远的鸡肋吗

房交会都过去一周了,终于可以有时间思考这个活动了,古语曰:年年难过年年过 处处无家处处家,房地产展示交易会,这一每年都要举行两次的行业活动,使多少开发商对之可谓是“不感冒”,扔掉觉得可惜,食之觉得无味,被认为是当之无愧的房地产版鸡肋。

   我们对于每年房交会媒体头条的“刷新历史,成交喷井、同比猛增”等字眼已经是司空见惯了,如果不是这样的字眼,那我们的活动就是失败,那我们的开发协会是在伤害广大开发商,我们的职业经理人或者说操盘手是在“吃干饭”,我们的媒体也将阶段性失去客户,于是,也就出现了“祖国江山一片红”的伟大报道,我们翻阅近几年的房交会媒体报道,几乎都是清一色的升级版,很难有成交惨淡的报道,除非某一界房交会确实现场没有几个人,这种情况下如果再是火红的报道,那就是绝对的不入门的作弊,这一切都是追求短期利益的驱动所致,有必要吗?

 正因为成交结果的如此,现在很多开发商对于

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 我的爱  普吉岛

 

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