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20%膀胱税 (2013/3/7 14:53:52)[发送到微博]
这些天,大家似乎都非常热衷于讨论二手房20%个调税的消息,国五条骄傲的脱掉了“温柔”外衣,不少无房屌丝们屁颠着等待房价大跌。

然而,地产市场和任何市场一样,是有梯级的,从土地一级市场、到住房一级市场到住房二级市场,最简单经济学原理告诉我,对于任何一级市场的税收行为,最终都将反映在价格上并使得交易成本增加。所以,盼望着国五条降房价的朋友,或许又将失望一回了。个调税的增收,除了为地税带来大笔可以充填地方财政严重赤字的经费外,无论是对于想买一手房、想买二手房还是想卖二手房的人来说,无疑都是一个坏消息:二手房因为税收,实际上等于人为加价,买卖双方无故被分了一杯羹,买方多花钱,卖方赚少了。

任何一件事情,有人苦逼了,就一定有人透着乐。二手房成本的增加必然将更多购房者推向一手房市场,对于本来就僧多粥少的苏州一手房市场而言,供求关系进一步趋向畸形,定价权再次一边倒的回到开发商手中。政策出台第二天,园区某刚需盘马上用加推向“光盘行动”致敬了,或许这会儿,更多的开发商,正关起门来透着乐呢:购房需求这块大蛋糕本来由新房开发商和二手房市场平摊分享着,如今后者的大门被关上了,这么大一个蛋糕不就成独享了吗?开发商自然是乐的合不拢嘴了。

有网友的评论一针见血:一手房拉高出货,二手房死得畅快。

话说岛国有个“厚生省”,主管医疗、住房等民生事务,厚生这个词,出自儒家经典《尚书》:正德厚生,臻于至善。意思是:以德治理,政在养民,方能利用自然资源,以达到生活富足、人际和谐之目的。从经济学角度说,减免税赋,疏通需求,使市场修养生息,最终才能从根本上发展经济。

岛国如斯,天朝何为?以百姓买房负担增加和对二级市场掠夺性税收为代价的调控,或许能在直观上打击那些投资购房需求,但误伤者众多。在调控房价这场中央、地方、开发商、房东、老百姓的多头博弈中,任何一方的利益受损,老百姓最终都会是牺牲品,这次的20%个调税又是一个明证。

话说有间厕所,堵了下水道,厕所管理员不想着疏通,却不许客人尿尿了,门口竖一牌:进来尿尿的多收20%膀胱税。久而久之,大家不敢尿尿了,只好憋着,憋着憋着总有一天就尿裤子了……

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微,在2013年似乎很时尚。

文青们拍起了微电影,摄影爱好者迷上了“微单”,刷微博成为了很多人起床头等大事。

2013年地产圈其实还没发生什么惊天动地的大事,没有新政策,没有新风向,甚至甚少新楼盘面世。然而我还是发现了几件有趣的微事件。

小黄是我初中同学,吴江盛泽人,想当年小黄的爸爸可谓是第一代下海开服装厂的款爷。过年接到小黄的电话,问我苏州哪儿的别墅比较好,原来黄父的厂子这两年利润越来越薄,唯有厂房还值几个钱,老黄开始意兴阑珊,决定卖了厂房搬到苏州养老。用老黄的话说:“听说现在别墅升值很快,说不定升值起来比我辛辛苦苦干一年利润还高。一把年纪了,不想干了。”末了还补充了一句:“有好的商铺也给我推荐啊!”

2月8日,春节假期的前一天,我在苏州房产交易中心走访。遇到了爱侃的小宋,小宋是苏州某大型房产中介的客户经理,眼看快过年放假,这两天忙的脚不着地,天天要在交易中心呆上7、8个小时。“最近的顾客普遍比较着急,都等不急年后了,生意好得很。”我问道都是哪些人在买房?小宋很坦率的告诉我:“什么人都有,刚需的,改善的,外地的,甚至外籍的。”“都不限购?”“这个我们都有办法的。”小宋神秘而得意的告诉我。

朋友小白是典型的背包客,上海人,30岁了还和父母住在一起,其最大的爱好就是“一个镜头走天涯”,从来都是房奴的坚决抵制者。最近惊闻这小子居然买房了,出手还很狠,北外滩,300万。于是电话恭喜之,答曰:“何喜之有,苦逼啊。”原来为了买房子这件小事,小白父母差点断了他的“粮”,“没办法,总逼着我结婚,结婚就要买房子。一朝就背上100多万贷款,我估计以后只能靠卖镜头过日子了。”原来,特立独行如小白者,也会有低头的一天。

三件事本无必然的联系。然而俗话说,知微而见著。我从第一件事上看到的是资本,从第二件事上看到的是市场,第三件事上看到的是民情。蛇年伊始,请允许我无条理的臆想猜度。司马迁说过:大凡在工商业中赚了钱,马上转身去购买土地,是为“以末致富,以本守之”。言下之意,在中国土地从来不是由泥巴构成的,而是一种“类货币”。

当几件微事件加在一起,我依稀看到了2013年的楼市走势——高烧依旧难退,不信?走着瞧。

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末日派对 (2012/12/28 9:59:12)[发送到微博]
 

12月22日早,星期六。中国苏州,阴霾的天空飘着丝丝细雨,一个典型的江南湿冷清晨;美国纽约,桑迪过后一个多月,这一天阴转多云,风力温婉;英国伦敦,一场大雨彰显雾都本色……“世界末日”没有到来,太阳照常升起。

新华社评论说,“末日”只是个派对主题。

如是说,世界上每个人都在以各自的姿态赴这场派对。在中国,末日派对的主题是房子和土地。作为这场盛大派对的旁观者,我认为,派对大致可以分三个阶段:

第一阶段是“末日”前的预热期。12月初,苏州连续上演了两场土拍。结果是,市区诞生了今年的新地王,园区上演了250次举牌拉锯战,开发商以这样的姿态走进了这场末日派对。

第二阶段是12月22日,末日来临的高潮。看到了开发商的高调姿态,购房者们在跟风与恐慌的双重心理压力下,成为了这场派对的真正主角:12月22日,末日当天,人们没有选择和全家人一起坐在家中等待末日,而是勇敢的涌入售楼处——“让末日来的更猛烈些吧!”。让我们一起来看看几个派对分会场的情景吧:末日当天,新城香溢澜桥首次开盘劲销2.2亿;新区港龙城市商业广场在体育中心组织摇号卖铺,到场客户近6000人;次日,另一商业项目繁花中心开盘,仅仅80套商铺就有500人疯抢,2小时就告售罄。此外,万科御玲珑赛格又一城旺吴金座均选择了在这个末日周末与购房者们一同狂欢。

第三阶段无疑末日后的欢乐延续。末日过后,众人安好,实在是一件值得庆祝的事。于是,在新纪元的第五天,苏城用又一场更大规模的土地盛宴来为这场末日派对圆满闭幕。劫后余生的开发商们纷纷感谢上帝赐予重生,表示愿以更大的热情来迎接一个新纪元。中海、世茂、融侨、朗诗、金科、合润等品牌房企集体斩获了派对战利品,而宴会组织者更是一举筹集善款87.78亿元。众人皆大欢喜。

当“末日”成为一种行为艺术和派对主题,人类的忧患意识和狂欢精神仍然发挥着巨大作用。“末日”原来不是被动的灾难、毁灭,它其实只是一场主角们自娱自乐的年末尾牙,吃饱喝足之余,便纷纷拂袖散去,各自回味自己的战利品。

“末日”过后,地产明天更加美好。

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80万方地块屡变规划 商业中心变脸酒店公寓

双冠金融城:囤地六年获利十余倍

   

宏观调控已持续两年有余,当房屋交易在重重限制下面临空前打压的同时,作为房地产一级市场的土地市场却屡屡爆出囤地暴利事件。7月1日,国土部发布了经修订的《闲置土地处置办法》,规定对闲置土地的概念作了明确解释,并规定土地闲置满1年将按地价20%征闲置费。然而,土地新政出台不到一周,就有市民向第一房产爆料,位于独墅湖、尹山湖双湖板块的双冠金融城地块屡次变更规划,囤地将近6年获利十余倍。第一房产记者随后对此事进行了深入的调查。

2006年低调拿地,楼面价仅632

经过第一房产记者调查,苏地2006-G-30号规划建筑面积86万余平方米,是2006年10月被徐王委、徐王冠个人以54360万元的底价拍得,后于2007年5月30日签订补充协议,分别更名为苏州双冠置业有限公司和苏州双冠商业发展有限公司。彼时,该地块楼面价仅仅632元/平方米。

转眼四年过去,当独墅湖周边土地频频刷新苏州地王记录时,双冠这宗近百万方的超低价土地依然是荒地一块。2010年4月,有市民首次在吴中区政府网站投诉双冠囤地事件,当时政府给出的答复是“由于该项目规模较大,为了与东方大道沿线整体规划保持协调,地块的建设方案经反复论证、再三修改。目前方案已基本确定,工程规划许可证已在报批,开工前的准备工作也在抓紧进行。”2010年9月,市民再次向有关部门投诉该宗地块迟迟不开工,公然囤地牟利。这次,政府部门给出的答复依然是“该项目正在进行方案报批”,但最后给出了“该项目将于2010年底正式开工”的承诺。彼时,双冠控股集团相关负责人接受记者采访时也表示,该地块预计最早在2010上半年或年中动工,建设成后将成为吴中区东部的商业新中心。

囤地6年,商业中心摇身变为金融城

随着时间的推移,尹山湖周边的保利观湖国际、万业湖墅经典等项目纷纷开卖,而作为片区唯一大型商业配套的双冠地块依然迟迟未能如约开工,开发商口中的“商业新中心”更是杳无音讯。

“尹山湖片区从居住环境、未来规划来看都是很有潜力的,但目前片区内商业配套严重不足,这也制约了该片区房屋价值。我们希望政府能在这方面尽快有所行动。”2011年保利观湖国际的销售负责人曾对记者表示。

转眼时间到了2012年,独墅湖、尹山湖地区经过数次的土拍热炒之后,都已成为苏城土地市场炙手可热的片区。而被屡次投诉的双冠地块也于2011年8月缓缓开工建设,然而项目的整体定位已从原先的综合商业中心变为“国际金融城”。开工至今将近一年,关于项目进展的消息依然鲜有耳闻,于是记者致电该楼盘售楼处询问,售楼人员告知,这个所谓的“国际金融城”目前还不知道价格,具体开盘日期也没接到通知,一期销售的全部是40-120平的酒店式公寓。“后期会有写字楼推出,但没有商铺销售计划。”售楼人员不耐烦的告诉记者。

一宗80多万方的区域商业配套用地,囤地六年之后尽然没有一个商铺可出售,俨然主打起酒店式公寓牌。而在价格方面,6年前的楼面价仅为632元/平;而在2011年3月的大型土拍上,众朗投资拍得尹山湖地区两宗地块,其中一块住宅用地楼面单价高达8002元/平,另一宗商住混合用地,楼面单价也达到7004元/平。两相对比,短短5年内,双冠地产仅靠坐等土地升级就至少赚了10倍以上。业内人士预计,开盘后的双冠金融城酒店式公寓售价将在万元以上。

 

公司有同类先例

团结桥项目三变案名销售不佳

低价拍得商业用地、长期囤地、多次修改规划、以公寓形象销售——如此的经营策略其实并不是双冠公司的首次尝试。据了解,同样在2006年,双冠集团在吴中区团结桥还取得了另一宗商业用地。2007年初,项目被初步定名为双冠双银星座,在媒体的关注下高调奠基,时任吴中区委书记金海龙等领导纷纷出席了奠基仪式,在奠基仪式上,双冠集团董事长兴奋地宣布项目将会建成为一个集大型购物中心、高档写字楼及环形商业街组成的城市综合商业体。

然而,随后的几年,“双冠星座”的名字迅速在苏州销声匿迹。直到2010年,该项目摇身一变,以“壹公馆”的新案名成为了主打情侣小婚房的酒店式公寓产品。但伴随着调控政策陆续出台,讨巧的“酒店式公寓”依然得不到市场的肯定,项目销售进度缓慢。2012年,该项目的销售重点转移到了写字楼产品,为了再次调整市场定位,双冠集团又将该项目更名为“南门商业广场”,至记者发稿日,该项目仍在销售中,均价达到13500元/平。

记者获悉,2010年11月,一位市民曾向吴中区规划局投诉过“双冠壹公馆”产品规划问题,当时吴中区规划局在官方网站给予了明确答复:该项目为商业用地,规划审批:建筑性质为商业、办公,未批准酒店式公寓。

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如果年关将至,农民工兄弟买不到车票回家,票贩们一定会被大家的吐沫淹死。

如果婆婆们上菜场买菜,发现土豆涨了5毛,大家一定会很快揪出 “囤菜”的投机者,依法严惩。

从获利的方式上看,囤票和囤菜如出一辙,囤积居奇,造成人为的供应紧张,从而获取高额利润。然而,如果和“囤地者”比起来,两者赚的黑心钱可真是九牛一毛。且不说利润的天壤之别,政府对三者的态度也令人咂舌。囤票、囤菜者,媒体口诛笔伐,政府年年动用警力,绳之以法,犯者动辄牢狱之灾。囤地者则虽偶有市场风险,但仍可与政府同桌吃饭,若无其事的在闲置土地上种菜晒太阳。

所谓闲置土地,实质并不是“闲”,而是“囤”。拿地者之所以让它闲着,是因为它闲得有价值,它闲着就能生钱:上市房企华润置地曾在天朝国度都拿下一宗1.6亿的土地,6年囤而未开,眼看楼面单价由5000元升至2万元,于是迅速转手,坐地生财4.8亿。4.8亿,听来咋舌,可如果告诉你,同样囤地6年,还有人能赚200亿,你千万别晕过去。2010年《新京报》曾报道,泛海建设集团在北京东四环附近购置四块土地闲置6年,其间政府5次调整建设规划。在这6年期间开发商靠坐收土地自然升值就超过200亿元。

就算印钞厂印钞,200亿钞票也是要印一些日子的,如果开发商“囤地”如同印钞票,谁还愿意整天和钢筋水泥打交道?

潘石屹曾把造房子比作养鸡,自嘲“养鸡的不如倒蛋的”。老潘直言,至少三分之一的开发商囤地不盖房。根据国土资源部最新统计,截至2010年底,全国共查出闲置房地产用地2648宗,面积11944公顷。如果把这些土地换算成实际商品房供应,以人均30平方米计算,将会解决800多万人的住房问题。当然,这些只是所谓“查出来”的土地,其中是否有水分,明眼人自知。

古人常言“小贼窃市,大盗窃国”,今闻国家终于要对大盗动刀了。国土部修订的《闲置土地处置办法》从7月1日起正式施行。其实经常关心房地产的人都知道,“打击囤地”,在敏感的高房价时代基本是政府年年必喊的口号,开发商一直在囤地,政府部门一直也在严打。除了国务院1999年颁发的《闲置土地管理办法》,有关部门近年来发布过的相关文件数以“N”计,其中不乏“严惩不贷”之类的狠话。然而奇怪的是,笔者从事房地产记者近7年,还从未有幸见证一宗土地被无偿收回的。

中国人常说:“凡事要留有余地”,看来是极有道理的。手有余地,任你限购、调控,我自岿然不动;手有余地,彻查不罚、严打不倒。而在一次次的承诺与食言之间,地方政府的执行力和公信力已经被消费殆尽,老百姓不禁要问,这次又是在逗谁玩?

 

 

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热得烫手 冷得发抖

2012上半年苏州楼市表情多

 

楼市就好比一个名利场,秀台上从不乏悲喜交集、冷热交替的生动表情。 刚刚过去的半年,在紧迫形势催逼下,苏州楼市表情更加丰富、更加具象:1月、2月,开局低迷、暗流涌动;3月、4月,以价换量迫不及待,开发商争当“楼跑跑”; 5月,再奏凯歌,成交一红到底;6月,降息东风再助成交创新高。就楼盘而言,畅销者,千人抢房、豪情万丈;滞销者,冰封售楼处、两月零销售。2012楼市半程,喜与忧、冷和热,从未如此鲜明。

 

最亏本房价 以价换量百试百灵

    以价换量无疑是龙年上半年楼市的主旋律,各大楼盘降价力度屡创新高,七字头、六字头楼盘也是屡见不鲜,甚至有的楼盘出现了亏本销售:2009年保利地产拿下了观湖国际地块,楼面单价5500元左右,成为当年地王。2012年,该项目销售均价为8700元/平,差价仅为每平米3000元左右,可谓是名副其实的亏本销售。

江苏友谊合升地产营销总监于东涵告诉记者,业内有一个说法,把跌破楼面价的销售叫做“破跌价”,或叫保底价,有点类似股票中的的“破发”概念。在特定的政策环境影响下,为了保证公司的现金流,开发商在局部采取一些破跌价十分正常。

    根据第一房产统计,今年上半年,苏州楼市的价格出现了较大的松动,以刚需成交为主的市场表现,导致成交均价基本在万元以下,6字头7字头房源也屡见不鲜。6月,九龙仓时代上城繁华里推出了均价10000元/平的精装房,相比楼盘之前的单价直降了3、4千元,一举赢得市场青睐;同月,一直以高端盘自居的白塘一号项目,突然打破传统销售定位,推出单价万元以下的精装房,部分特价房源甚至只有8999元/平,同样销售火爆。一时间,以价换量似乎成为了百试百灵的楼市必杀技。

 

最火开盘 两次开盘近5000人抢楼

短短一个月内,园区大盘中海国际社区橙郡先后两次开盘,5月20日, 3000客户“疯狂”为开放商贡献了7亿销售额;6月17日,二度开盘,平均4人抢一套房子,当天再卖400余套。中海橙郡的热销成为了年中苏城楼市的一剂强心剂,但享受到刚需红利的远不止中海一家:海尚壹品开盘,当天销售3.6亿;九龙仓时代上城繁华里夜间开盘,一晚上卖了450套……短短两周内,楼市出现了多个火爆的开盘场景,可以说是自2011年调控以来,购房需求的大爆发。住建部专家委员会委员盛承懋认为,由于苏州原先的房价在全国来看不算太高,开发商在限购政策下又一再降价促销,加上最近一段时间频繁出现降息、房贷松绑等信号,所以购房者集中出手也不奇怪。

据第一房产统计,今年1到5月苏州新建住宅共成交45020套,剔除非商品类政策房的影响,五个月实际共成交16473套,其中一月份实际成交1021套,二月为2425套,三月为4481套,四月实际成交3956,到了五月份暴涨到4590套,这个数字正在接近楼市最旺盛时期的成交量。而进入六月份,对于楼市的利好是越来越多,央行降息、利率八折都刺激着购房者的神经,楼市坚冰在火爆开盘下正在慢慢消融。

 

最冷清市场 新兴板块性价比低陷滞销

     有人欢笑有人忧,楼市的局部复苏并没有让所有楼盘都享受到红利。位于北新区板块的梧桐墅项目自4月29日对外开盘,总共推出44套精装修房源,均价11000元/平。为了促销售,开发商给出了多重优惠:购房享受2万抵5万,送车位,甚至送6年物业费。然而截止6月18日,该楼盘居然没有完成一套房源的签约成交。

    梧桐墅的极端滞销也许只是个案,但在长期的调控环境下,苏城半数楼盘的销售状况依然堪忧。近年来,苏州兴起的不少新兴住宅板块,如活力岛板块、尹山湖板块、青剑湖板块等,由于位置偏远、配套欠缺等原因,纷纷成为了被楼市遗忘的角落。

作为相城中心商贸区,如今的活力岛区域内却几乎看不到在营业的餐饮或娱乐配套,居民购物买菜要跑到几公里外的大润发和陆慕菜场,公共交通也寥寥无几。与活力岛板块同病相怜的,还有尹山湖和青剑湖这两个板块。随着保利、万业等开发商的强势进入,尹山湖板块一度被业内认为是苏州楼市增长的新引擎。然而经过几年的开发,该区域运营中的商铺屈指可数,大多数配套资源仍然停留在纸面上或在建设中。在园区北部,同样打造生态居住宜居板块的青剑湖,也面临着类似的问题。

配套缺失、性价比低,足以让购房者望而却步。以上板块的成交今年以来也是一路走低。以活力岛片区几个主要在售楼盘为例:华润橡树湾一季度成交了119套、合景峰汇国际成交了204套、融侨城成交了112套、而水韵花都仅成交了58套。四大项目一个季度的销售量仅相当于园区某些热销楼盘一次开盘的销量。

第一房产分析师夏纬芬表示,活力岛区域的滞销除了配套问题,主要还是价格因素。以华润橡树湾为例,这里46平小户型均价在9000元左右。170平的均价10000元左右,在湖东板块、越湖板块等热门区域纷纷进入大幅降价通道的时候,活力岛区域的房价变化却并不大。这样“坚挺”的房价显然缺乏市场竞争力。住建部专家委员会委员盛承懋也认可这个观点,这些冷清区域的楼盘要想摆脱滞销,他认为,开发商必须在价格上有所让步。

 

最长囤地王 资金依然是开发商的紧箍咒

    地王变菜园成为了上半年楼市的一大“花边新闻”。2009年9月,绿城集团以36亿元竞拍到苏州地王,仅楼面单价就超过了28000元。两年半过去,当初的地王现已沦为菜园,地价、楼价狂飙的年代早已远去,如今的市场严重考验着房企们的资金链。

中国社科院5月24日发布的《房地产蓝皮书》显示,今年上半年,全国主要检测城市住宅地价呈负增长。溢价率超过50%的单价地王、总价地王大幅减少,土地市场明显降温。

就在人们还为地王菜园叹息的时候,另一块商业地王苏州滨河世贸中心也遭遇着同样的命运,但是它的荒废时间,竟然长达7年之久。成为了苏州时间最长的囤地王。   

    和新区淮海街的热闹繁华形成鲜明对比,在街道的东面,就是一大片被荒废的土地。除了杂草丛生,南瓜、玉米各种蔬菜在这块地上都能找到。而这里,就是2006年首场土拍的商业地王。当年开发商们都很看好这块土地今后的发展前景,相互间也展开了当场拍卖最为激烈的较量。最终在4.64亿的高价成交,由江苏大辰有限公司拍得。2010年,这里还曾举行过开工典礼,但之后再没人来过。

    优质的地块闲置7年,让不少业内人士为之叹息。名都机构副总袁继峰认为,对于企业而言,资金闲置在土地上7年,其间损失的机会成本是非常巨大的;对于政府来讲,优质土地闲置,对于城市面貌的推动和完善也是一种浪费。相关人士估算,这宗地块目前价值已超过10亿元,远远超出当时拿地价格。开发商囤而不建,说到底,或许还是一个“钱”字。

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降息了,银行松绑了,七折利率也不再遥远——几乎一夜之间,买家们回到了楼市。在供求两旺的态势下,开发商抓节点、推优惠、急跑量。上周六上午,园区大盘中海橙郡加推开盘,当天大卖462套,现场再现近2000人抢房场景,平均4个人抢一套房;早些时候,6月10日上午,海尚壹品开盘推出321套房源,同样吸引了500多组客户,当天销售3.6亿;6月8日,九龙仓时代上城繁华里在夜间开盘,结果522套房源一晚上就卖了450套……千人抢房、开盘售罄、紧急加推,这样的敏感词汇卷土重来,开发商们纷纷乘势鼓吹楼市调控即将松绑,购房者“恐涨”情绪再次被激发。楼市真的全面回暖了吗?房价真的即将大涨了吗?

 

千人抢房是个案

也有楼盘开盘两月零成交

    如果你认为苏州楼市已经回到09年买房必须靠抢的时代,那你就错了。在中海、九龙仓等热门楼盘频频热销的同时,位于北新区板块的梧桐墅项目自4月29日就正式对外开盘,首次总共推出44套精装修房源,均价11000元/平。为了促销售,开发商给出的优惠也很给力:购房享受2万抵5万,送车位,甚至送6年物业费。然而让人跌破眼镜的是,第一房产监控数据显示,截止6月18日,该楼盘居然没有完成一套房源的签约成交。

    一边是千人抢房,一房难求;一边是送装修、送车位、送物业费,却遭遇两月零成交,同样的市场为什么会出现截然不同的两种现状呢?相关专家表示,目前市场上个别楼盘的抢购现象是由楼盘的自身情况决定的,并不代表着楼市已经全面回暖,当下的市场依然是买方市场,每个楼盘的定位以及市场接受度不同,销售自然会“因盘而异”。

海尚壹品项目营销总监于东涵向记者表示,其项目的热销一是因为项目本身在苏州已根植多年,目前已到了最后一期,此外,项目离轻轨1号线1公里以内,周边配套齐全。而项目开盘当天正好赶上银行降息,短期推动效益也很重要。当然,最为重要的是,在同板块楼盘中,海尚壹品的价格始终处于谷底位置。

而第一房产资深分析师夏玮芬也分析了梧桐墅项目零销售的原因:虽然该项目周边交通还算便捷,但项目距离市中心较远,出门便是高架和312国道,夜晚噪音可能比较大;紧邻新区保税物流中心,大型物流车辆频繁;附近工厂较多,人员较复杂。另外,周边的商业及生活配套也很不完善。当然最为重要的还是价格,梧桐墅项目推出的虽然是精装房源,然而其11000元左右的单价足足比同板块内其他项目高出了3000元左右。以上原因加起来,项目无人问津也就不难理解了。

 

库存量依然处在高位

房价暂不会进入上升通道

限购一年半以来,卖房速度赶不上新建速度是不争的事实。据 北京中原市场研究部统计数据显示:截至今年4月8日,全国仅公布年报的75家上市房企,房屋库存市值就达到了9048亿,同比2010年上涨幅度达到了44.3%。相比2009年的库存4183亿更是达到了两倍以上。 按房企存货和营业成本计算,完全消化这些库存房的时间周期长达4.5年。任志强近期在公开场合接受媒体采访时指出,目前中国楼市的库存量太大,去库存的任务艰巨,总体来看,2012年房价不会大涨。

与全国情况类似,第一房产统计,截至6月1日苏州新建商品住宅可售库存量达557.6万方,套数36476套,库存最依然处在高位。与目前的热销情况相比,近4万套的库存量还是给了开发商们不小的销售压力。

此外,据第一房产粗略统计,6月苏州楼市约有二百多个楼盘在售,其中171家楼盘推出不同程度优惠,然而,多数楼盘依然成交寥寥。业内人士分析,虽然近段时间降息、银行放低贷款利率会让一部分购房者加速入市,使得苏州楼市再现千人“抢房”现象,其实也只是少数楼盘因自身条件而热销,但就目前来说,各地楼市库存仍保持高位,开发商以价换量的策略短期之内不会改变,至少楼市进入价格上升通道为时尚早。

 

四部委十天四次辟谣

开发商有意误读政策风向

不管楼市的真实现状是怎样,毋庸置疑的是,中央未来的政策方向才是决定楼市走向的关键。针对近期关于信贷政策将有所松动的传言,住建部新闻发言人6月18日正式表示,住建部门将积极配合金融部门,继续严格执行好差别化住房信贷政策。值得一提的是,这是降息以后,国家部委十天之内对关于房地产政策可能松动的第四次辟谣:6月14日,央行新闻发言人首先回应“七折房贷”一事:个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低七折”,有意曲解央行政策意图,有市场炒作之嫌;6月12日,发改委针对“发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌”报道作出澄清,表示该部门最近没有人接受过该媒体记者采访,有关报道纯属捏造;6月8日,银监会发布声明称,近日有关媒体报道银监会降低了个人住房抵押贷款风险权重“纯属误解”,风险权重为50%,未做任何调整。

虽然中央一再辟谣,可购房者的心理变化依然是显而易见,这样的心理变化被开发商充分利用。一些开发商有意释放“房价已见底、调控将放松”的信号,诱导购房者出手。一些开发商利用稍稍宽松的货币环境,采取“以价换量”策略。这在一定程度上撬动了跃跃欲试的刚性需求。相关专家特别提醒购房者,不要盲目相信售楼人员或相关商业网站释放的政策风向,购房时机的选择依然还要根据自身的需求情况决定。而有关政策方面的一切信息,应该以中央有关部门的官方消息为准。

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革命的决心要矢志不渝,革命的战术需精妙绝伦。

自从去年底中山市打响地产救市的革命第一枪以来,各地方政府群情激昂,纷纷响应,先是芜湖、佛山慷慨就义,后有上海、天津小试牛刀,才刚到二季度,就有十几个城市放宽了房地产调控政策,救市革命已成燎原之势。

最近,身边的扬州也按耐不住了。要知道,扬州城从来都不缺少忠烈流芳,前有李庭芝抗元,后有史可法断头。然而这一次,扬州人的革命形象却显得十分阴柔。看到芜湖、佛山等革命先烈一一牺牲,扬州政府终于想到一个暗度陈仓的迂回战术:对购买精装房进行财政补贴。政府工作人员义正言辞的解释说,新政旨在推动房地产成品化的进程,方向与中央那是绝对一致的。

然而,显而易见的是,鼓励成品房建设完全可以从开发商层面给予政策补助,直接在消费终端给予奖励刺激,怎么看都逃脱不了“救市”的动机。一个账面上的事实是,政府拿出不到1个亿,带来的税收至少是20个亿。

看,我们的地方政府总是敢于扮演“救市主”的,革命智慧总是高人一等的,眼看又将救房企于水火,扶房价于将倾。

回顾本轮革命史,打响第一枪的芜湖首先按耐不住是有原因的,该市土地出让金占财政收入的比例竟然达到了畸形的90%,所以他率先跳出来为其他城市做个榜样,不幸的是,芜湖没摸准调控的漏洞,直接摸到了电门,被勒令叫停。但是可别小瞧芜湖这舍身取义的一试,他试出了调控问责制不过是一纸空文,对抗调控的最坏结果不过是朝令夕改。自己叫停,相当于自杀式炸弹,给后来突破调控的城市开辟了道路,于是,从上海到天津,再到扬州,诸多城市纷纷通过微调限购标准、购房入户、给予资金奖励等迂回战术变相救市,而且得到了中央政府的默许。

惊蛰没到,春雷未响,蛰伏的百虫却实在耐不住冬眠。这些地方政策的举动不是突发奇想,不是灵机一动,而是一种出于维护自身利益的生存本能,房价跌时要救,涨时也要救,有条件要救,没有条件创造条件更要救。于是,在温总理苦口婆心的一再劝诫下,我们依然听到了祖国各地和声唱着:

各“救”各位,预备,涨!

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房子很忙 (2012/5/4 10:25:45)[发送到微博]
2012年真真是忙碌的一年。

先是杜甫老先生穿越出来忙活了一阵;而后“皮鞋们”又忙了起来,忙着进行酸奶、果冻、胶囊等不同的角色扮演。

大家最关心的房子,其实也没有闲着。安信“地板门”余音犹在,万科的“纸装修门”过去也不到半个月,苏城的各类楼盘质量纠纷如雨后春笋般冒出了头:新湖明珠城的欧式尖顶成了蓄水池,顶楼业主被漏水折腾得苦不堪言;太湖纯水岸一栋交房的别墅竟验出了40多处质量问题;融侨城变更小区规划,引得数百业主冒雨围堵售楼处;朗诗绿色街区精装房铺好的地板龙骨下被挖出大量建筑垃圾……

此起彼伏的房屋“质量门”让业主们害怕了,于是,九龙仓时代上城的业主们决定先发制人,联合起来向开发商要求示装修材料、分阶段验房公,可最后被某经理一句“不可能”就弹回来了。说起来也是,知道酸奶不安全了以后可以不喝;知道胶囊不安全了,以后吃药可以拧开了吃;可如果知道自己买的房子出了问题,就没人给你“如假包换”了,就算“有毒”最后还是只能自己咽下。

可怜的房子,造你的人把钱都赚走了,留下孤独的房子被没完没了的缝缝补补,还要时不时遭遇主人们的唾骂和嫌弃。凭什么呢?先天不足又不是我的错。

很多人都会觉得,是不是房价降了,开发商利润薄了,所以质量就下降了。房子告诉你,其实你错了。“我们从来都是这样子。”如果房子不降价,去年买的房子是100万,今年这个房子值200万了,地板上裂一点,墙上有个洞,门外少几棵树又有什么关系呢,反正已经赚了100万。可是去年买的房子是100万,今年变成50万了,主人发现亏了50万,那就不乐意了。再看看,发现地板也是裂的,墙也是裂的,树是歪的,门是脆的。于是,是可忍熟不可忍,必须找开发商说理去。

开发商也不理亏,你赚钱的时候怎么不找我?这买房子本来就是场“击鼓传花”的游戏,花还是那朵花,只是宏观调控使得这场游戏鼓停花止,此时你们才发现花有点谢了,叶有点黄了,你们能怪谁呢?退反正是不退的,业主尽管放马过来吧。

业主们一肚子怨气,开发商死猪不怕开水烫。所以,房子啊房子,你不忙谁忙呢?

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昔日座上宾,今日过街鼠。

也许金阊新城的开发商们如今才真正体会到了焦头烂额的滋味。从原来媒体笔下最有潜力的新型刚需板块,到如今两大开发商剑拔弩张的滑稽战场,金阊新城的两大“著名楼盘”因为几张广告牌撕扯个没完没了。曾几何时,万科、中海的相继入驻让附近居民们对金阊新城充满了希冀。谁想不到一年光景,两家“贵族血统”楼盘的较劲从价格战上升到了赤裸裸的互撕广告牌、开大巴堵对方售楼处,犹如两个掐红了眼的孩子,完全没有了行业领军者的“范儿”。

你厢唱罢我登场,一路之隔的南山金城1958还有更“惊艳”的表演,该楼盘近日与集体上门维权的业主们发生冲突,保安居然打伤多名业主,甚至将一名六旬老太拖行数米,被镜头捕捉上了《社会传真》,淹死在全市市民的唾沫中。

过去的一周,金阊新城俨然成为了苏州、乃至全国房地产市场的一个最好缩影。2011年以来,地球人都知道开发商“鱼翅捞饭”的日子到头了,可活到这个份儿上,连最重要的“范儿”都不要了,还是始料未及的。政府说降价吧,你不降价就是没道德血液;资本大佬说,这是个赌局,你愿赌就得服输,欠债还钱;同行说,价格战就是靠血拼,客户就是靠抢;老业主说,你丫降价就得赔钱,不赔,砸你没商量。

“我现在都不敢让人知道自己是搞房地产的。我在名片上只敢印自己单位是兆泰集团,不再印兆泰置地。” 两会上,政协委员、北京兆泰地产董事长穆麒茹苦逼地表示,现在的舆论环境让自己感到抬不起头。

穆董的悲剧不是卿本佳人,奈何做贼的无奈;更像是一副市井气,偏要装豪门的无聊。曾几何时,正是这位姐抛出了“钉子户抬高房价论”。如今,当年作为首都开发商自我膨胀式的优越感早已荡然无存,只能代表全国的同行发发牢骚。

回到金阊新城的故事上。撕掉对手的广告牌,不可能给自己楼盘带来更多的人气,只会让潜在的客户对该板块避而远之;暴力和恐吓更挡不住维权大军,只能暴露自己的底气不足。  要知道,即使千疮百孔,开发商依然披着天朝上下最高贵、最光鲜的外衣。习惯了作为各地的支柱企业,开发商好的就是一个面子。尽管已是瘦死骆驼,却依然享受与马比大小的快乐,比着比着就将自己的“范儿”比没了。于是乎,自己砸自己楼盘、偷偷撕同行广告牌、与业主打群架……不知不觉中,开发商们已将十多年来辛辛苦苦维系着的体面丢得一干二净。

鲁迅先生说过:“辱骂和恐吓绝不是战斗。”与诸开发商共勉。

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