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  【楼市焦点】调控、供求、经济手段、房产税影响

--答《唐山楼市图》楼市焦点问题

冯晓东20121024

1.   此次房地产调控是近年来中央实施最严厉的行政手段,造成楼市形势十分严峻。那么请问,您预期如此强烈的行政手段,还需要多长时间才会被经济手段代替或停止?

此次房地产调控本身就是高难度的双刃剑,需要审时度势,减少震荡发展是共同目标。现在来看,楼市已和以往不同,更多的体现无形的手反作用力强过历次调控,市场呈现出复杂多层面的变化,当前处于胶着状态。此次对房地产调控不只是房价的调控,房价只是一个表象。此次房地产调控的背景是比较复杂的,有经济层面的背景,所以无论从经济层面还是从社会层面上看,房地产调控势在必行的,需要较长时间才能出现效果和预期目标。固然也不会短期内被经济手段代替或停止。

2.   经济手段生效以后,会对楼市产生怎样的影响?楼市会不会趋近供求关系的平衡?

   中国经济是否能够经历此次房地产调控的考验?CPI数据的快速上扬是否意

味着通胀压力日益加大?加息何日到来?通胀指标是否可控?面对这些焦点问题,应该说CPI和PPI仍将保持上升的趋势。一是经济运行已进入上行周期,需求明显改善;二是全球经济复苏使得资源价格回到上升轨道,这将会对我国产生输入性成本压力,推动物价上涨;三是国内粮食价格、劳动力价格存在上涨趋势;四是市场通货膨胀预期进一步形成;五是信贷控制近期有所弱化,对物价上涨产生推动。

因此,房地产市场的宏观调控会影响到中国经济投资的节奏和规模,相关产品需求会有明显的下滑态势。如果农产品价格没有大幅上升的趋势,那么,扣除翘尾现象后的通胀率水平可能不一定会像目前预期的那么高。因此,国家对房地产行业进行调控,是符合当前国内外环境的,或许短期内这回对经济增长造成一定影响,但这是中国经济转型所必须经历的。

 

3.   不论是行政手段,还是经济手段,如今大家最关心的就是房地产是否还能重现昔日的光彩,未来楼市还会大涨特涨吗?

这里,我想举个例子说明一个道理。在公交车上公共场合或者说公共道德规范的场所,你能做到在公众监督的视线下和你刚恋爱的情人很肆无忌惮地搂搂抱抱吗?尴尬的很!假如不能,你打算怎么做?继续过这种约束的日子,只能两个月偶尔见一次面时搂搂抱抱吗?如答是,房价必落。如答不是,恭喜你,你说出了真相:房价还是会涨的。因为需求摆在那儿,而且都很刚性的需求。当然,就目前来看,可能城市中心暂时不涨,郊区或许有小幅涨价空间。

4.   如今房产税已经开始在部分地区开始征收,房产税到底是一个什么样的税种?它的出现将给房地产行业带来怎样的影响?

房产税,又称房屋税,是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。1986年,《中华人民共和国房产税暂行条例》颁布,向城市、县城、建制镇和工矿区的房屋产权人按年分别以1.2%(税基为房产余值)和12%(税基为房产租金收入)征收房产税。房产税是运用税收杠杆,加强对房产的管理,提高房产使用效率,控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整,合理调节房产所有人和经营人的收入。

那房产税的出台又是什么一回事?房产税甚嚣尘上,上海、重庆、深圳、北京等城市的房产税成为了打压房价、挤破泡沫的利器,许多人为之欢呼为之雀跃,期待利剑挥下,炒者的头颅随之而落,暴高的房价悚然雪崩,普通的百姓欣然有居。可是房产税设置的目的究竟是为什么呢?在没有搞清这个问题之前,还是要头脑冷静下来认真分析、清醒思考,避免在这个关系到所有国人民生问题的税种诞生之前,成为了某个恶政的摇旗者、吹鼓手。

在分析房产税之前我们有必要回顾一下近15年来出台的那些所谓改善民生的“善政”。国企改革一方面使两油、电力、电信、移动等垄断企业获得了擢取暴利的政策支持,另一方面又使竞争充分的行业不得不面临新的生存环境的恶化;医疗改革之初的说法是让所有人都有一个好的医疗环境,让所有人都能够得到高水平专家的治疗,让所有人都能够在大医院就医并共享医疗资源,前景不可谓不美妙,百姓们不可谓不憧憬,孕妇们不可谓不放心,老人们不可谓不向往,死人们不可谓不泯目。住房改革推进之初,改革的目的是让所有人都有自己的住房,都能改善目前的住房的条件,打破所有福利分房制度中的腐败问题,便每个人都有平等公平居住的权利。可是结果?

当房产税由试点成为所有住房人的税种时,那时请你别哭。当房产税由试点并成为你们每月和电费、水费、燃气费、物业费一样必交的一个税费时,并且每隔几年就要由发改委、财政部、税务局牵头只有叫精砖参加的价格听证会时,那时请你别哭。  
   炒作要打击,泡沫必须刺破,国家要富强,人民更要民生。无奈须要用新的税种来打压房价,应该不是向广大的高房价受害者征税,而是要向炒房者征税向腐败征税。因此尤其让人疑惑的是:设置新的税种为什么不建立“销售环节的增值税”却要建立持有环节的房产税?应该认为,房产税对楼市短期利空明显,但长期则有助于抑制市场泡沫、促进稳定健康发展。但另一方面,不能让房产税承受过高的期待。房地产调控必须要打“组合拳”,确保抑制投机,增加供应,加快保障性住房建设等各项措施“多管齐下”,使房地产业和经济、民生问题的关系回归于健康良性。

因此,房产税的长远利好还在于它不止是着眼于房地产业自身的调控,更具有调节居民收入分配和完善地方税收体系的功能。当然,一税无法去除百弊。土地、税收、信贷等各个方面打好“组合拳”,才能真正终结房价暴涨。

 

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