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博主
姓名:宋 坚
单位:苏鼎房地产研究所
职位:所 长
访问人数:3143238
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博主公告
    苏鼎房地产研究所所长
    苏鼎建筑设计院总工程师
    各媒体地产栏目评论专员
    财子投资机构地产投资顾问
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博文
昨日写了一篇长微博居然消失了,可能操作不当吧,重写一遍吧。 主要目的就是纪念结婚纪念日,纪念有各种方式,写文章是一种方式吧。结婚只是一种形式,尤其晚年不生孩子的婚姻,换句话说就是一种相聚的方式、一种感情倾诉的内容。 对于这场晚年婚姻,一是缘分,二是历史的机遇。缘分就是有感而至,控制不住的感情;历史的机遇则是一种说不出的机遇与时机。
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很长时间不写博客,因为自己的思想与媒体不合拍,但是无意中发现,中央的最终决定,不少倒是和我的意见相通。 2013年年底的媒体会议,除了《东方卫报》等极少媒体,哪家不是媒体与地产开发商的组合,最终还是离不开地产广告费,有奶才是娘。装模作样的,则是大叫大嚷的降房价,强烈要求政府调控,降平均房价,鼓吹地产泡沫。
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曾几何,高校地位上升,科学发展成了教授话语权;有些教授也自以为高明,抵过十个其他职业人。遗憾的是近十年来,在南京规划、交通不少重大问题上,不少南京教授们的观点并不对,更多的考虑自己的利益和本阶层的利益。 在规划上,背离市委、市政府跨江发展的伟大战略部署,有意、无意的兜售东向拓展以及南向发展。甚至受其影响的前书记调离,前市长虽然主要是经济问题双规,但是故意将基本战线拉得太长,偏离跨江战略,也显然是重要的原因。
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作者注:这是大约十年前写的文章,仅仅在365《楼市大家谈》发表。吴传镇表面上看是《南方周末》的记者,估计是南京大学的校友,背后是南京大学众多的博导和教授,现在谁是谁非毋庸置疑,但当时能站出来反驳南京大学的博导和教授需要勇气。目前对于江北新城或称江浦外滩,当年的谬论又甚嚣尘上,其实如今已不是当年,何况江浦原来就有供大于求的生活配套,比当年河西的起点高了许多,肯定不要十年,江北新城或称江浦外滩肯定青出于蓝而胜于蓝。于是重发当年的檄文。
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国庆期间携朋友薛先生全家自驾游安昌、建德与千岛湖,主要由于薛先生的车好、技术好,人更好。薛先生年纪不大,但在南京地产界能算元老级的人物,当年主要在海南、北京发展,在马鞍山也有事业,出道时间和早期经历和任志强、潘石屹相仿。现在早已收山,游遍祖国名山大川,主要以自驾的方式。 安昌镇属于绍兴,河边古镇,小桥流水,古色古香。两岸商铺林立,河中可以老式船游览,我更喜欢河边露天饭桌的品茗。喝当地产的黄酒,就梅干菜、笋干烧肉,印象最深的是老鹅粘当地产的酱油吃。
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8月份笔者实地考察了浦口乌江楼盘江岸景城,不错的地铁、沿江楼盘,居然起价每平米4008元,真的令人震憾!最近仔细研究新公布的乌江新城镇的城市规划,十分漂亮、文化气息也浓,但就是对未来乌江经济发展动力预见不足,致命伤是容积率偏低,土地浪费严重。 2014年青奥会以后,从长江大桥的桥北、高新区到江浦,交通瓶颈打破、配套升级、翻天覆地的结果,房价大幅度攀升可能是不可阻挡的事实;借土地升值归还市政交通、配套花费的政府债,是市场行为,无可非议。作为这一带,南京十多年房价谷底的转移,是社会的刚性需求和历史的必然。
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近十年以来由于美国地产次贷危机,中国投美国的外汇打水漂,中国盛行房价泡沫、崩溃论,作为理论基础,也导致前国务院史无前例的地产调控。北京北漂购房难、包括北京媒体的众多无房北漂,助推泡沫、崩溃论,似乎房价是国内最主要矛盾,威逼前国务院一次又一次,加大地产调控的力度。 遗憾的是,越调越涨,甚至以减少国民经济增长的代价调房价,结果依然如故;换届的国五条甚至导致全国房价的普涨,直到不少地方政府决定不执行国五条的20%交易税,房价增长才趋于稳定。
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地产界的第一要素,地段、地段还是地段,而地段要素又主要在于交通,无论是打工一族的上班、生活流程还是板爷、自由职业者的外界交往,自驾固然越来越重要,但公交在很长时间内,必然首当其冲。 现代交通地铁最受欢迎,即使有车一族,不少人去新街口宁可乘地铁。南京地产的最大问题是房价差异,新街口的房价很长时间是六合的十倍以上;仙林比麒麟离主城远,但房价高于麒麟,最主要的原因还是仙林有地铁。
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中外比较优秀的城市都是沿水两侧而建,比如法国的巴黎、中国的武汉。南京其实原来也沿水,秦淮河孕育了南京的文化与文明。遗憾的是秦淮河太小,大南京理所当然的转向扬子江。 流经南京的扬子江,由于地质的问题,曾经多年在技术上无能为力,近几十年建筑桩基技术,奠定江滩开发的可能。南京多年化工厂选址的近视,也导致南京沿江开发的难度。目前南京江南能够沿江开发的,应该从江宁铜井镇西部开始到栖霞山止;江北则从乌江镇到长江二桥。面积巨大,可发展余地十分惊人。
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当务之急显然应该高档房或高档地区购房限购解冻,增加经济收入,补助保障住房,在工资改革未能兑现或不能兑现的前提下,加强保障房资金的来源。 以南京为例,从江浦外滩开始,取消对高档住房的限购以及对每平米2万元以上的住宅,全面解除限购,利用高档地产业的政府收入,加大南京保障性住宅的投入,尽快解决南京需要保障人群的定居之忧,尤其加大地方政府公租房的投入,不但解决暂时买不起住房人群的定居,对于政府而言,未来也有不菲的租金来源,至少比上海、重庆地产税收入高得多,关键是人民满意。
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最近很少写博客,因为微博能快、准的发表观点,据说无聊发改委无聊的强调微博也要收费,一旦收费笔者肯定一个字也不会写,发改委散布这种观点,是不是怕人民用微博,经常揭露发改委的无聊? 古今中外,凡政策对民宽松,则不是盛世就是国泰民安,紧缩、打击,最盛者人人阶级斗争,一时整人痛快,最后还是搬石头打自己的脚。 以近十年的地产调控为例,房价上涨本是多方面的原因,朱镕基没有重视保障性住房的发展是源头;温时代美国投资严重失误、人民币过多增发,不是房价涨而是人民币贬值,都是铁的事实。
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这几天认真学习李总理的讲话,总结温时代地产调控所以失败,关键是没有尊重市场经济、没有真正重视朱时代忘记的保障房建设。以书呆子的“合理房价”掩饰中国房产主要问题,打着基层人民的旗号,做着为教授以及富人降房价的行为。 城市化实际是农村现代化以及民工城市化,一是加强农村的建设,使农民过上城市的生活水平;二是2。6亿的民工的定居城市或暂时居住问题。除了技术性、收入较高的民工可以买房外,大部分必须依靠公租房。城市的其他新移民,大部分开始也得依靠公租房与租房。
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四日凌晨立春,正式进入蛇年。笔者从小害怕蛇,从来对蛇与蛇的制品没有任何好感,只是迫于广东对蛇胆滋补、明目之说,闭眼喝过蛇胆;爱拉二胡,对二胡所封的蛇皮,爱护有加…… 对于蛇年地产则和全国每一个人一样,存在很多的期盼,期盼的动力来源于中央领导机构的换届,按照中国特色,一届领导有一届的领导特点与特色,推动中国地产业的发展。过去的十年,大学毕业于1960到1965左右,自以为学业不受文革影响一代的掌权,教授治国,自负、敢干,甚至发动世界之最的地产调控,不能说不尽力,遗憾的结果与效果,不过如此。 实践证明理想与理论,还是要实践检验的道理,小平同志不管白猫黑猫,抓住耗子就是好猫才是中国特色。以曾经知青一代新的党的领导和教授相比,已见作风的端正,反腐倡廉的坚定,对于地产调控委实到了应该实事求是的地步。
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笔者在南京限购细则未下以前、以最低价位购江浦住房,只是选择一个最美好的养老圣地,临近老山与奥体文化体育中心、一楼有院子、环境优美的住宅。从来也没想到炒房,也没想到住江浦上班,印象中江浦离新街口太远、太远,生活配套也许很差、很差……
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本轮地产调控世界唯一、总理挂帅打房价,不能说不重视,不能说不严厉,不能说“政令不出中南海”,但是客观的观看效果,形式主义成分多,基层人民收获少。由于反市场经济的结果,即使用降低2%国家总收入的惨重代价,依然迎来房价的上升。
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