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[转载]北京大学教授冯科:2018年开启中国的RITS时代 (2018/1/10 16:58:03) [发送到微博]

原文地址:北京大学教授冯科:2018年开启中国的RITS时代作者:《中国地产总裁》杂志

中国的房地产行业承载着中国经济的泡沫,泡沫破裂将带来经济危机。因此,国家出台调控政策希望泡沫不要破裂。这些泡沫未来5-6年会进行迁移,方向可能是A股,H股,或者美股,也或者是世界其他地方的房地产市场。

知易行难,要实现泡沫的平稳迁移难度非常大。中国的房地产泡沫的迁移路径最有可能像美国,总体不是很大,但肯定会遭遇一次金融危机,造成房地产市场崩盘,但没有人能够预测时间点。

世界上最好的投资产品是股市,然而中国的股市并不靠谱,其他投资品没有投资房地产的收益大。资本永远是逐利的,因此才会在房地产市场堆集起来。

由于房地产缺乏流动性,房地产信托投资基金(REITs)应运而生,给投资者带来一个通过证券化投资房地产的形式。REITs具有流动性、市场价值的稳定性、高现金回报、有效地分散投资风险、抵御通货膨胀等优势。

标准化REITs如果能推出,则能盘活国有资产、缓解信贷风险,降低房地产企业杠杆,改变和提升房地产企业的盈利模式,也有利于社会资产配置多元化防止房价泡沫进一步扩大。此外,REITs的推出也会是金融服务供给侧改革重要组成部分,能为PPP及基础设施投资提供可行的金融战略、为雄安新区的金融发展提供新思路。

2018年,将要打开中国的REITs时代。

房地产泡沫的传导方向,首先是在内部迁移,然后再向外部迁移。先是从小城市到大城市,再到城市核心区、学校周边,以及香港,美国,日本……开发商下一步的投资方向,一定不要离长三角、粤港澳、环渤海、京津冀等核心都市圈太远。

未来城市的竞争,就是关于人口的竞争。谁让人口往城市流动,谁就充满活力,房价就会上涨。投资一定要看人口指标对城市的影响,人口聚集,带来财富聚集,带来资产价值上涨。

中国的大经济圈远远没达到饱和状态,有很大提升空间。以常驻人口计算,北上广深的人口数量占比明显偏低,四个一线占比仅4.79%,美国四个一线则接近13.78%,这就是典型的一个成长型市场和成熟型市场市占率的差别。另外,中国一线城市的人均GDP均超越10万人民币,最高的深圳约15.8万人民币,但相对美国四个一线城市仍有极大的差距,美国最低的洛杉矶人均GDP均达到46.8万元人民币。

受国家调控政策影响,目前房地产市场开始走下坡路。房地产行业的集中度在提高,资金更倾向于大企业,中小房企面临巨大的挑战。因此,在国家去库存政策引导下,中小房地产开发商应该尽快销售楼盘,度过未来五到六年的市场艰难期。

本文根据北京大学经济学院教授冯科在北大黄埔“地产投融资”课程的授课内容整理

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