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姓名:吴取彬
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置顶:工业地产买卖的四种交易方式,哪种交易方案最优!!!90%的当事人不清楚 (2017/10/23 16:47:06) [发送到微博]
 文:吴取彬   隆安(上海)律师事务所合伙人、律师   电话:13817276735

工业地产买卖通常涉及增值税、印花税、土地增值税、契税个人或企业所得税等,尤其是工业地产买卖,各种税费占增值额的一半以上然而,很多买卖双方却不知道工业地产买卖,除了我们通常知道的直接买卖外,还有三种不同的交易方式可供选择,而且这些交易方式可能为您节省高额的税费。今天隆安(上海)律师事务所合伙人吴取彬律师为您带来存量工业地产不同交易方式的优缺点以及相应税收政策,供您在工业地产买卖时作出选择!

 

交易方式一:工业地产直接买卖

工业地产资产直接买卖,这种交易方式是我们最常用的一种交易方式,即由买卖双方直接签署房地产买卖合同,而后去不动产登记部门办理转移登记即可。

优点是:

对于买卖双方来说法律风险均较低,尤其对于买方来说,若在交易中进行资金监管,可以说对买方来说是最为安全的交易方式!

缺点是:

税费过高!对于工业地产买卖来说,卖方需要承担增值税、土地增值税(增值额的30-60%)、企业所得税或个人所得税、印花税;而买方则需要承担契税、印花税以及交易手续费等其他登记费用,上述税费可以说占据增值额的一半以上。有些买卖双方为了逃避税费,不惜通过签署黑白合同,做低房价来逃税,很显然这种方式违反了国家法律法规的规定,一旦被税务机关查证,不但要全额补缴税款,还需要面临罚款,严重一点可能要承担刑事责任。

 

直接买卖涉及的税费有:

卖方:增值税、土地增值税(增值额的30-60%)、企业所得税25%(纳入年度计算)或个人所得税20%、印花税0.05%;买方:契税3%、印花税0.05%以及不动产登记部门收取的登记费用。

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交易方式二、股权转让

所谓股权转让指公司股东将其所持有的目标公司的股权全部或部分转让给他人的法律行为,股权受让方从而取得目标公司的权益,针对通过转让公司股权来达到转让工业地产目的的交易方式来说,这种交易方式已十分常见,对于工业地产交易来说,一般中介机构也推荐买卖双方通过这种方式进行交易

 

优点是:

简单、方便、无需到不动产登记部门办理不动产转移登记手续,除了特定的行业以及外商投资企业股权变更外一般不涉及到行政审批手续,而且对卖方来说没有增值税、土地增值税,对买方来说没有契税,买卖双方直接到工商局办理目标公司的工商变更登记即达成交易目的。

 

缺点是:

对于买方来说,交易风险不可控!这种交易方式对股权转让方来说,交易风险相对较小,但是对买方来说却难以控制法律风险,买方要承受目标公司所有的或有债务及以前经营过程中积累的各种法律风险,而且很多受让方在交易中,不聘请律师提供法律服务,更加难以防范股权转让中的法律风险笔者曾经所接的股权转让纠纷诉讼案件中就有几起这类案例,纠纷产生的原因有目标公司对外担保需要承担连带责任的、有因对外负债需要承担责任的、有面临行政处罚的等,更有一个案例是股权转让后因目标公司在股权转让前的对外担保,需要承担担保责任,致使公司资不抵债的。

对于卖方来说,若公司仅仅是转让工业地产,但是公司还想继续经营,则不适合股权直接转让,同时若公司存在大量的应收款或其他财产权益,比如知识产权等,若仅仅是想转让工业地产,也不适合进行股权直接转让。另外,若目标公司持有多幢工业地产只准备转让其中的一幢,则无法通过直接股权转让的方式来转让工业地产

 

股权转让具体涉及的税费:

买卖双方各自应缴纳成交价的0.05%的印花税,对于个人来说应缴纳20%的个人所得税,对于企业股东来说应依法缴纳25%企业所得税(纳入年度计算)。

 

三、作价投资后股权转让

所谓作价投资指公司股东在公司设立时或者增加注册资本时,根据法律和公司章程的规定,按照认股协议的约定向公司交付可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产以取得股权的行为,针对买卖工业地产来说,即将目标工业地产资产作价投资到目标公司,而后再向买受人出售所持目标公司股权的行为。这种交易方式,作为买卖双方来说一般想象不到,若没有专业律师参与交易流程,一般难以完成交易。

 

优点:

对买卖双方来说风险均可控,尤其是将目标工业地产作为非货币出资新设立公司,对于买受方来说将来受让新设立公司的股权,若公司在设立过程中委托第三方设立并监管,基本没有太大的法律风险,是较为理想的交易方式。而且较工业地产直接买卖节省了土地增值税,从而节省了大量的交易成本。

 

缺点:

交易流程所花时间相对较长,涉及到公司注册、工业地产转移、股权转让等一系列手续。在税收方面,营业税年代,作价投资无需缴纳营业税,但营改增后作价投资需要依法缴纳增值税,但接受投资入股的企业可以自取得之日起分2年从销项税额中抵扣所缴纳的增值税。另外,作价投资后再股权转让的交易方式可能会被税务部门盯上,有些地方税务部门以视同销售来征收土地增值税。

 

作价投资具体涉及税费:

作价投资过程中所需承担的税费:卖方:增值税、企业所得税25%(纳入年度计算)或个人所得税20%、印花税0.05%;被投资方:契税3%、印花税0.05%以及不动产登记部门收取的登记费用。

作价投资后股权转让所需承担的税费:转让双方各承担0.05%的印花税。

 

四、公司吸收合并或公司分立后股权转让

所谓吸收合并,是指合并方(或购买方)通过企业合并取得被合并方(或被购买方)的全部净资产,合并后注销被合并方(或被购买方)的法人资格,被合并方(或被购买方)原持有的资产、负债,在合并后成为合并方(或购买方)的资产、负债,这在上市公司交易中,尤其是国企重大资产重组中较为常见,比如中国中车就是中国北车吸收合并中国南车,中国南车后来注销。所谓公司分立指一个公司依照公司法有关规定,通过股东会决议分成两个以上的公司。这两种交易方式由于过程极为复杂,一般较少使用,虽然涉及的税收成本较低,但相关法律风险对于受让方来说不可控。

优点:无论是吸收合并还是公司分立涉及的税费较低,可以通过公司分立的方式将目标工业地产资产分立到另一个公司,避免直接股权转让的交易方式无法完成的一些交易。

缺点:交易过程太过复杂,而且最终买方无法控制法律风险,具体同股权转让的法律风险。

吸收合并及公司分立涉及的税费:

不涉及增值税、土地增值税、契税等,但是最终需要交纳个人所得税或企业所得税。

 

以上,就是四种不同交易方案的优缺点,相信大家自有判断!但是从交易成本以及风险控制的角度来看,笔者建议采用作价投资后再股权转让的交易方式进行交易。

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