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上海整顿类住宅,购房人是否可以退房!!! (2017/10/14 9:55:33) [发送到微博]
 文:吴取彬  隆安(上海)律师事务所合伙人、律师   电话:13817276735


对于类住宅项目,开发商往往打着“买一层送一层”的旗号,设计层高一般可达到5.8米,在工程竣工验收后,开发商开始装修隔层,然而这些隔层,明显是为了增加建筑面积,属于违法搭建范围。但由于监管力度问题,这样的类住宅项目,广泛被当着合法项目在销售,而且不存在任何限购,可以说备受限购的市民欢迎。


然而,5月17日下午,上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,其中,影响购房者利益的意见有:


1、对已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的,要支持购房人依法维护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的,可继续按商业办公房屋对外销售,同时鼓励房地产开发企业自持出租。


2、对已交付入住的项目,从严管控,相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任;各区要加强安全管理,督促开发企业开展消防安全等检查,消除安全隐患。商业办公房屋不得在人口户籍、入学、 公用事业收费等方面参照住房执行。


3、未按照规定整改存在插层等违法建筑的,在房屋登记时予以注记,限制交易。


上述三条意见,可以对已购类住宅的购房人来说,可谓晴天霹雳,在新规下,作为购房不得不考虑如何维权。那么,就新规出台后,购买类住宅的购房人是否可以依法解除购房合同?笔者认为:


1、可以以合同目的无法实现,依法解除合同


作为购房人可以依据《合同法》第94条的规定,依法解除购房合同。我国《合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。


对于购房人与开发商当初约定买一层送一层的,而现在显然无法达成购房目的,作为购房人可以依据上述条款依法解除购房合同,要求开发商全额退还已付房款。


但是,对于购买类住宅房屋的购房人需要注意的是:很多开发商往往在规避相关法律风险,签订的购房合同中会明确写明是商办项目,以及可以依法登记的建筑面积,而另行要求购房者与其指定的建筑公司或关联公司签署二次装修改造为内容的协议,由购房者从总房价款中另行支付部分改造费用用于加层。这类合同,开发商把违规的风险由自己转嫁到购房者,从而造成购房者违规,而不是开发商!!!


不过,再狡猾的狐狸,总会漏出尾巴,开发商也一样。开发商在销售类住宅项目时,往往会有大量的广告对赠送的面积进行宣传,从而诱导购房者购买这类房屋,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称为法释[2003]7号)第三条的规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。相关广告即便未载入购房合同,亦应视为合同的内容,在这种情况下,作为购房人仍然可以以合同目的无法实现,要求依法解除购房合同。


2、可以以房屋延期交付,依法解除购房合同


这次整顿类住宅项目,基本会导致开发商不能按时交付房屋,作为购房人可以依据法释[2003]7号第十五条的规定:出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。即在开发商延期交付房屋的情况下,购房人可以根据上述条款,依法行使合同解除权。


另外,对于已购并且已交付的类住宅项目,购房人是否可以依法解除合同?欢迎留言并发表观点。

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