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“限贷令”和“限购令”出台后导致合同无法继续履行的裁判规则 (2016/4/16 13:55:38) [发送到微博]
 文:吴取彬  隆安(上海)律师事务所合伙人、律师

 联系电话:13817276735



导读:随着2016年3月25日堪称史上最严的“沪九条”及深圳市房地产调控政策的升级版出台,对于因“限购令”和“限贷令”的出台而导致买受人失去购房资格或无法足额贷款导致合同不能履行的房地产买卖纠纷案件,各地法院公开的意见不一,而且这些意见均是以会议纪要的形式出现。然而,会议纪要并非是属于司法解释,也不属于规范性文件,只是某次会议达成的共识,虽然对于民事审判具有一定的参考价值,但下级法院在裁判时也无法引用会议纪要作为裁判的依据因此,造成了上级法院有自己的会议纪要,下级法院有自己的裁判规则。


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今天,隆安(上海)律师事务所吴取彬律师为大家收集北、上、广及最高院关于限购令或限贷令下导致合同解除的有关会议纪要及倾向性意见:

 

一、北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要

 

该纪要中关于房地产调控政策的问题,明确意见为:

住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持;经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,可酌情予以支持。

房屋买卖合同依约定期限能够实际履行,因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态,在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的,对守约方要求解除合同,并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求,应予支持。

 

因此,对于买卖双方均没有违约的情形下,因限购导致合同解除,北京高院的意见是可以以不可规则于当事人的事由解除合同,买受人无需承担违约责任,对于因解除合同导致利益失衡,损失方可以要求受益方进行合理补偿。

在当前房价暴涨的情形下,是否可以要求出售方合理补偿买受方的损失?(值得探讨)

 

二、上海法院的意见

1、上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》

由于上海高院出台的解答时间较早,还未涉及到限购的问题,仅涉及到限贷的问题,其中上海高院对于限贷的问题,作如下解答:

 

房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识,对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此,作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍,应当有充分、合理的预见,并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下,贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同,房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此,当事人在无特别约定的情况下,一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是,房屋买受人能举证证明贷款不足或不成,确实严重影响其履约能力,房屋买卖合同事实上已不可能继续履行,且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致,房屋买受人主张解除房屋买卖合同的,可以允许。

 

针对上海高院的意见,我们总结如下:

1、 对于二套房因限贷问题导致买方要求解除合同,法院原则上不予支持,除非合同有明确的约定;

2、严重影响买受人的支付能力,则可以解除合同。但是我们认为既然是购买二套房,那么支付能力根本就不是问题,因为卖掉首套房后,你所买的二套房就变成首套房,你的贷款按首套房处理,即不存在限贷的问题;

3、当然,若当事人双方约定,由于贷款政策的变化导致贷款成数不足,则合同自动解除,互不追究违约责任,等等。对于当事人有诸如此类的明确约定且内容不违反法律规定的,则买方可以依法解除合同。

 

2、上海市第一中级人民法院民二庭的意见

 

上海市第一中级人民法院民二庭发布的《楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务问题研究》一文中,明确提出以下建议:

第一,对涉“限贷令”案件的处理:

明确约定以贷款付款的,如确实纯粹因“限贷令”导致无法取得贷款的。(1)对“一手房”,可适用《最高人民法院关于审理商品房买售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条对买受人免责;(2)对“二手房”则区分合同签订的时间及买受人有无具体过错,符合以下要件的,可向当事人释明由其提出请求,判决适当减少合同解除的违约金:一是合同签订在政策发布前;二是买受人纯粹因“限贷令”而无法取得贷款,而不是可归责于买受人的其他原因,比如个人信用记录等;三是最后一项导致受到政策制约的贷款、过户的时间在系争合同(包括定金协议)签订之前;四是买受人不存在导致其遭遇政策限制的迟延履行行为;五是买受人在政策发布后及时告知出卖人(以3日为宜),并要求解除合同符合上述全部五个要件的,方可调整违约责任,具体调整尺度可以个案掌握,鉴于上海市当前“二手房”买卖合同通常约定的合同解除违约金为合同标的金额的20%,建议一般情况下以一半为宜,但并不免除当事人迟延履行的违约责任,定金合同按照定金罚则处理;对于买受人主观存在过错,如不积极告知贷款情况,未及时提出解除合同,拖延履行合同,后又提出解除合同的,应按照合同违约责任处理。合同签订在政策发布后的,买受人应按照合同承担违约责任。

第二,对涉“限购令”案件的处理:

针对 “一手房”,可免除买受人责任;针对“二手房”,符合以下要件的,可以免除买受人导致合同解除的违约责任,但出卖人可举证证明其实际损失,由买受人赔偿:一是合同签订的时间在政策发布之前;二是最后一项导致受到政策制约的过户的时间在系争合同(包括定金合同)签订之前;三是买受人不存在导致其遭遇政策限制的迟延履行行为;四是买受人在政策发布后及时告知出卖人(以3日为宜),并要求解除合同(定金合同按照定金罚则处理);合同签订在政策出台后的,严格按照合同约定处理,买受人应承担合同解除的违约责任(出卖人明知的情形除外)。

对于上海市一中院的意见,这里需要注意的是买方及时告知义务,一般以3日为宜,同时对于解除定金合同按照定金罚则来处理,笔者更倾向理解为应不可归责于双方当事人的事由导致合同无法订立,应退还定金,而不是一句定金罚则,由出卖人没收定金。

 

三、广东省高级人民法院粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》 

该纪要中关于房地产调控政策问题,明确意见为: 

商品房买卖合同签订后,如政府部门出台限购限贷政策的,人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记,或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行,当事人请求解除合同的,人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的,人民法院应向其释明可以变更诉讼请求;买受人坚持不变更的,驳回其诉讼请求。 

 

而最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定了“因不可归责于当事人双方的事由”未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

 

因此,广东省的裁判意见是在买方没有违约的情形下,可以主张解除合同,并要求退还已付的房款和定金,无需承担相应的赔偿责任。

 

四、最高院印发的全国民事审判工作会议纪要

 

1、《2011年全国民事审判工作会议纪要》(法办[2011]442号)

该纪要关于限购、限贷引起的房地产纠纷案件意见如下: 

(一)关于限贷的问题

对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款,且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素,导致无履约能力的,其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同,并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的,可以支持。

对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的,买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的,原则上不予支持;但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的,人民法院应依据相关法律、司法解释的规定,审查其解除合同的理由是否成立。

 

(二)关于限购的问题

房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的,买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,返还所支付的购房款和定金的,可以支持。当事人并主张赔偿损失的,原则不予支持。 

 

(三)关于合同解除后的损失问题,区别对待

对购买基本住房或改善性住房的,出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的,原则上不予支持;

对购买投资性住房的,出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的,人民法院应当依据公平原则进行处理,合同约定定金的,补偿数额原则上以定金数额为限,没有约定定金的,原则上不超过合同标的额的10%;对购买投资性住房的,应依据合同法的相关规定处理。 

 

2《2015年全国民事审判工作会议纪要》 

 

(一)关于限贷的问题

房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,经审查,买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的,一般应予以支持其诉请。

 

(二)关于限购的问题

房屋买卖合同签订后,由于住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,对其请求可予支持。 

 

2011年、2015年两次会议纪要均认为因限购、限贷导致合同不能履行可依法解除合同。但对于解除合同的法律后果2011年会议纪要区分投资性购房合同非投资性购房。

 

结束语

 

以上是北、上、广及最高法院关于因限购、限贷而导致合同不能履行的各地法院处理类似案件的指导精神。但是,对于在买卖合同(非网签)或定金合同签订后房价暴涨,因限购政策的出台导致买受人失去购房资格,而不得不解除合同情形下,买卖双方利益严重失衡,卖方因限购政策而获得巨额收益,而买方因限购政策遭受巨额损失,此时,作为买方是否可以在解除合同的同时要求卖方补偿损失?对于上述问题,北、上、广及最高院的会议纪要均未涉及。

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