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博主
访问人数:6202835
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搜房网币:3768
博主公告
    吴新坚 房地产营销专家
    全国工商联房地产商会 理事。
    全国房地产经理人联盟 理事。
    全经联研究院 地产研究员。
    华南城市研究院 高级研究员。
    亚太城市发展研究会 理事
    中山大学房地产EMBA班校友会理事
    广州官方注册青年志愿者。
    70派青年诗人,作家。
    2011荣获搜房网影响中国房地产思想十大人物(博客)
    
    约稿、采访或活动合作加入:
    QQ:781782372
    邮箱:781782372@qq.com
    微博@吴新坚
    90年代初求学于北京师范大学中文系期间所创作诗歌编入《中国当代新生代优秀诗歌选集》,人物传记《钟敬文:胸中激荡诗情》发表于国家级刊物《中华英才》24期,收录于广州中山大学学术刊物《新华文摘》第4期作文史研究资料之用。
     2006年被《搜房网》评为最具思想力的思想博客,2011年并入选全国搜房博客人气榜100强。至今已发表近千篇文章并被《搜房网》、《城市开发》、《大洋网》、《凤凰网》、《腾讯网》、《羊城晚报》、《新快报》、《观点地产网》、《国际财经时报》、《时代周报》、《中国社科院官网》、《人民网》、《南方日报》、《番禺日报》、《广州日报》、《CCTV央视财经频道》、《新华网》《中国财政》、《和讯财经网》等国内十多家主流媒体转载。现为《每日经济新闻》报、《中国买楼通》、《城市开发》、《粤港直通置业专刊》、《时代周报》、《中国房地产报》、《南方都市报》等多家专业媒体特约撰稿人以及华南城市研究院 高级研究员)。
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正文
吴新坚:棚改货币化终结三四线楼市将全面缺血 (2018/6/28 17:11:28) [发送到微博]
 

 2014年开始,棚改货币化安置得到大力推广,占比从2014年的9%快速提高到2015年的28%,至2016年达到48.5%2017年或达到60%2018年棚改将开工580万套,这一数据虽然较前期有所回落,但仍然是超过市场预期的一阵强心剂。棚改无疑是三四线城市去库存的助推器,PSL的暂停审批几乎意味着棚改货币化被一刀切叫停,市场上恐慌情绪蔓延,A股地产股版块重挫跳水。 PSL是指政策性银行贷款,即国开行和农发行的棚改专项贷款,央行PSL投放是此类专项贷款的重要来源,约占棚改货币化资金的80%左右。

据国开行数据,截至2018年5月末,开行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018580万套新开工项目建设。

棚改由来已久,2004年年底,李总理调任辽宁省委书记,一年三入莫地棚户区,并将辽宁棚户区改造列为辽宁省一号工程,以莫地棚户区改造为始点,辽宁省集中式的棚户区改造拉开序幕。棚改主要有实物安置和货币安置两种方式,相比于实物安置(拆房子补偿房子),货币化安置的主要运作模式是将拆迁的房子以现金(货币)的方式来补偿。

若将棚改货币化看作是三四线城市市场回暖和涨幅节节高升的主因,那么2013年国家棚改专项进来后,市场理应上行。虽然2013年作为起点,货币化比例较低,但是数据显示,2013年、2014年甚至2015年时,货币化安置比例不断提升,市场无明显起色。事实上,三四线城市经历了从2010年下半年至2015年近6年的楼市沉寂期,期间房价处于平稳阶段,未出现任何波澜。


 因此可以认为棚改货币化不是三四线城市市场回暖和楼市补涨最重要原因,理由有以下两

点:

01

其一、2015年开始的,我国实施了棚改三年计划,即从2015年至2017年完成棚户区改造1800万套。20175月,国务院常务会议要求,针对目前一些地方棚改推进难度加大、配套建设滞后、融资困难等问题,要落实各项支持政策和地方责任,加大督查力度,管好用好棚改专项资金,完善水电气热路和教育、医疗等配套设施,提高入住率,在商品住房库存量大、市场房源充足的市县,进一步提高货币化安置比例,确保完成今年再开工改造600万套的棚改任务。

会议确定,实施2018年至20203年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套。1500万套的棚改总量,每年的棚改量是500600万套,2018年是580万套(2018年两会也明确提出,启动三年棚改攻坚计划,2018年开工580万套),按照棚改的这个力度推进,未来三年棚改将全部完成,即最迟在2020年,棚改货币化将全部完成,如果棚改货币化是主因,那么棚改结束后,市场将何去何从?

02

第二、棚改目前推进的节奏是相对比较快的,棚改也取得了显著成效。如果房价越高,土地成本将越高,棚改越往后越难改,货币补充更高,如果楼市上涨幅度高于10%,货币通胀下,居民将选择实物分房更合算,仅仅通过单一货币化分房的方式很难再推进,如果认为三四线城市的这波行情是由棚改货币化引致的,那么这波行情是很难看长的。

但棚改加速三四城市的回暖,对三四线城市房地产市场的回暖具有催化剂和的作用。这其中有个先后顺序,如果市场需求和楼市没有火起来时,棚改货币化没有能力从01把市场推起来,市场火起来后,棚改货币化开始发挥的市场作用,棚改居民可获得可观货币化补偿金后,购房支付能力有了一定的提升,购房的意愿也将增强。即房价涨了之后,居民才有意向将棚改货币化获得的资金投入房地产领域,如果房价未涨时,居民的购房意愿不强,货币化的资金更可能用于汽车、旅游等的消费上。

总而言之,棚改货币化发挥了市场催化剂的双向作用,并非是市场火起来的原因,棚改的作用更大程度上是一个阶段性的催化剂的作用,并将长期发挥市场双向作用。

三四线市场回暖为体系性修复

如果说三四线城市房价的回暖中,棚改货币化发挥的只是阶段性催化剂的作用的话,那么三四线城市回暖和火起来的真正原因在哪?

回顾2009年至2016年三四线城市的市场表现:2009年至2011年,全国房地产市场全面回暖,三四线城市土地供应大幅提升,土地供应规划建筑面积同比增幅多为100%以上,供应过量。大量供地之后,新区建设需要建设周期,项目配套不完善,需求下降,部分城市出现大量“鬼城”。并且大量房企进入三四线市场后被套牢,最后使房企和金融机构纷纷逃离三四线。我们称2011年至2016年三四线的衰退为体系性衰退。

在经历过体系性衰退后,本轮三四线住宅市场回暖为体系性修复,主要原因有以下四点

1。供给真空2012年之后,三四线城市土地市场成交失控,土地价格低,政府不愿意收储(一级土地整理成本高,收益低),因此政府开始主动控制住宅土地出让量,因此三四线城市的住宅永地供给呈较低水平状况。

2。一二线溢出效应。一二线城市住宅土地供应减少之后,房企开始寻找三四线机会,同时金融机构在一二线调控政策后,也开始寻找三四线机会。尤其是在三四线市场回暖后,开发商、银行、信托、政府等对三四线城市的态度发生扭转,各方都积极投入三四线城市的房地产大军中,对三四线城市房价有拉动作用。

3

供给质量提高。包括项目的质量与项目周边生活配套的质量。得益于品质型规模房企的进入,三四线城市项目的质量较往年有大幅提升。基础设施、商业等生活配套经过5年左右时间的建设,也日趋成熟。因此,无论是房屋的质量,还是房屋配套的质量都在提升。

4

居民支付能力和支付意愿在增强。购房支付能力具有积累特性,一年胜过一年。当前三四线城市的经济发展较快,即使是一般的打工收入水平也在提升,包括棚改货币化等都在一定程度上提升了购房者的支付能力。饱暖思美好生活,支付能力提高了,居民支付的意愿也在不断增强,当前的三四线城市处于良好的需求氛围下。

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