温馨提示
确定要将该版块隐藏吗?你可以在“栏目设置”中将其恢复。
温馨提示
添加关注成功!
你可以去个人中心查看你关注的人与关注你的人
 
温馨提示
确定要移除此人吗?移除后,此人将不在你的列表中显示,也不能接收你的动态。
 
温馨提示
是否要取消关注?
 

请输入登录信息  

博主
访问人数:6269990
博客等级:
搜房网币:3768
博主公告
    吴新坚 房地产营销专家
    全国工商联房地产商会 理事。
    全国房地产经理人联盟 理事。
    全经联研究院 地产研究员。
    华南城市研究院 高级研究员。
    亚太城市发展研究会 理事
    中山大学房地产EMBA班校友会理事
    广州官方注册青年志愿者。
    70派青年诗人,作家。
    2011荣获搜房网影响中国房地产思想十大人物(博客)
    
    约稿、采访或活动合作加入:
    QQ:781782372
    邮箱:781782372@qq.com
    微博@吴新坚
    90年代初求学于北京师范大学中文系期间所创作诗歌编入《中国当代新生代优秀诗歌选集》,人物传记《钟敬文:胸中激荡诗情》发表于国家级刊物《中华英才》24期,收录于广州中山大学学术刊物《新华文摘》第4期作文史研究资料之用。
     2006年被《搜房网》评为最具思想力的思想博客,2011年并入选全国搜房博客人气榜100强。至今已发表近千篇文章并被《搜房网》、《城市开发》、《大洋网》、《凤凰网》、《腾讯网》、《羊城晚报》、《新快报》、《观点地产网》、《国际财经时报》、《时代周报》、《中国社科院官网》、《人民网》、《南方日报》、《番禺日报》、《广州日报》、《CCTV央视财经频道》、《新华网》《中国财政》、《和讯财经网》等国内十多家主流媒体转载。现为《每日经济新闻》报、《中国买楼通》、《城市开发》、《粤港直通置业专刊》、《时代周报》、《中国房地产报》、《南方都市报》等多家专业媒体特约撰稿人以及华南城市研究院 高级研究员)。
我的圈子
我的文档
日历
最近访客
我最新关注的人
关注博客发文动态
正文
解读蓝城培训小镇背后故事 (2018/4/15 3:23:33) [发送到微博]
 解读蓝城培训小镇背后故事


一、小镇的功用
    一个小镇离不开小镇,似乎一夜之间热了起来,为什么小镇如此受到政府和老百姓的热捧?它的功用是什么?
   在城市化进程发展中我们国民践行新生活的需求,它提供你梦想要的生活。
   所以我觉得说我现在做的模式跟绿城的模式还是有点不一样,你是做一个小镇,把你小镇的房子卖掉;我是做一个小镇,依托这个小镇卖我的生活、卖我的文化、卖我的商业业态,这是两个不同点,可能这种定位的不同就会导致我们考虑一个项目、看待项目资源或者筹划项目的运行是有所不同的。

二、打造80后、90后、00后人群喜爱的小镇
  现在旅游最主要的客源是什么?是80后、90后、00后人群。他们为什么向往小镇?一方面他们要逃离他每天熟悉的都市环境,就比如说待在北京的5A写字楼里面,每天看到的高楼,每天工作生活的空间环境,他们希望有一个假期要摆脱这些,要寻找一个新的空间,跟他平时工作、生活截然不同的空间;但另一方面他们还是不愿意放弃他熟悉的生活,一个北京的白领跑到乌镇,第一件事是打开手机看看WIFI有没有,要找到爱喝的咖啡,晚上找一个酒吧去泡一下。可能有三天时间,第一天感受当地的风土民情民俗,第二天就要在不同的环境里面找到自己熟悉的一种生活方式,这是我的理解。
    旅游目的地小镇要做的是什么?就是满足他两方面的要求,要做一个跟他平时生活空间有很大差别性的“壳”,再在这个小镇里面装他熟悉的离不开的生活、商业业态。
从1999年开始做乌镇,一穷二白毫无基础,从东栅做到西栅然后再做到乌村。2010年到北京,从一块白地做古北水镇,这几年还在贵州、浙江做了这么多的项目,概括自己就做两件事情,第一个建一个壳,第二个装新的东西,这两个东西加起来等于小镇旅游生活方式。这种小镇的生活方式,某种程度上制造了一个与平时生活居住不一样的休闲舒适理想化的乌托邦生活氛围。

三、小镇的四个要素

第一,它是一个美的小镇
首先它建筑很美,从乌镇画到古北水镇,要建一个在视觉上你非常满足的小镇,不美不罢休。你建一个徽派的小镇,就一定要在中国的所有徽派小镇里,小镇是建筑、生活环境最优美的。这两天我研究宜兴地区的小镇,研究未来这种山居型的小镇,它的建筑基本形态是怎么样?在满足实用功能上,它的外墙怎么做?它的坡立面怎么做?它的屋顶怎么处理?它跟山体是什么关系?一定要找到一种最佳的建筑(注意是民居建筑)表达语言,这点跟张艺谋拍电影一样,我老觉得说张艺谋的电影思想性、艺术性都比不上他的摄影的镜头美,他每一个拍出的电影很美,这是我说的小镇的第一点。
第二 小镇还应该有功能性
这种功能性首先是“随意生活”的功能。现在做旅游小镇是在做一个旅游社区,这个概念我在2004年做乌镇西栅的时候就提出来的。当所有人在做景区只考虑经营功能的时候,考虑社区生活功能;当强调做旅游景区考虑经营空间的时候,要考虑做完全给当地老百姓有关的公共空间。现在西栅里边有一个“丫丫茶馆”,占着老街最好的地段,这个茶馆做什么?是给当地人喝茶用。一个游客在景区喝一杯茶,不管你普洱也好、铁观音也好、白茶也好,贵得去了,说45元/壶算良心的,这样的方式和价格当地的老百姓怎么喝啊。我就规定这个茶店,当地老百姓来喝最多3块钱,那有人说:你不就亏了吗?我就亏吧,但让外地造访者感到觉得这个镇不仅在为旅游经营存在,一个人的精神满足必须要有参照物,旁边老百姓在喝这个茶,游客在旁也喝这个茶,就有反差的内心的激荡。
西栅里面好多这种功能,包括邮局、书院、药店等,它是两条平行的线,它给当地老百姓在使用、给游客也使用,是一种混合的功能。如果塑造了一个小镇,每一个房子都是为你经营服务的,这小镇就没有镇的生活氛围。欧洲的许多小镇,它街上有一个亭子,任何一个人进去住,它也不摆摊位,它有它实际的社交功能。
小镇另一种功能就是它必须拥有高品质的生活配套功能,北京古北水镇景区开发第一年做什么?先建了一个2.3m*2.2m的地下管廊,好多人都说:陈总你干嘛,你又不做城市建设,你做一个地下管廊干嘛?我更多是功能的考虑:有这个地下管廊,以后任何的扩建都变得很方便,有一级管廊、二级管廊、三级管廊;我们又花了七千多万,跟深圳水务集团合作。
第三,它是有内容的。
小镇内容填充是现在最大的挑战,做乌镇也好、做古北水镇也好,最难的是内容填充,小镇内容的差别性,不是差在建筑上,而是差在内容上,内容为王。就比如所有的江南民居建筑就两个很典型风格,一个是徽派,一个是苏式建筑,苏式建筑强调中轴线的概念,徽派建筑有围合的概念。建筑再变,变不了多少,但内容是区别于很多东西的,所以说小镇是一个内容小镇,这种内容考量可能跳出了一个规划设计者自身认知的范围与自身感受的范围,你必须是一个生活家,现在网络上有很多的牛人说自己是生活家,生活家是什么?就是在某一方面的丰富生活内容拥有者。
四、小镇的内容塑造
内容比建筑重要、风貌比建筑重要,一个风貌特色的建筑群具备多样丰富的生活,就是小镇的魅力和活力。说风貌。
   中国所有的古镇还在做的事情,是什么?“老街+博物馆”,构成老镇的内容。现全国各地很多古镇都在学乌镇酒作坊、蓝印花布作坊。乌镇保护前也没有作坊,但作坊可以做个旅游点,又可以做个购物点,凑成了这个小镇的内容。现在许多规划单位规划古镇还是按照这种思路去规划,再加红灯笼,再加各种黄色的店招旗帆,构成我们中国的老街、古镇。所以你看乌镇,我不允许出现一个红灯笼,如果挂一个要我批准。这种古镇用静态展示填充代替内容是第一代“古镇”开发模式。
    第二代就是西栅的内容设计填充,西栅老街的内容更进一步,不仅仅是给观光者看的,而把当地的生活形态提炼成若干个空间,把历史文化提炼成若干个空间,当成了一个可参与、可互动的浸入式的体验内容。把老房子改造成民宿,民宿就是一个内容,让游客走进古镇、住在古镇,进入式地体验古镇的一个内容。比如木头游船。同质的趋同迫使乌镇思考要在内容上不断再变,变什么?做文化。做戏剧节、做艺术展、做美术馆。乌镇有一个这么美的大剧院,它还要做戏剧节,它与一般仅仅以相似性极高的传统文化民俗的江南古镇在内容上做了一个切割。这些文化的投入是为未来十年乌镇持续发展,在文化资源积累上提供内容支撑。

五、挑小镇的三个标准
第二个什么是一个好的小镇的资源?怎么来利用这个资源?这是小镇落地思考的问题:
第一:现有资源的唯一性
咱中国华夏五千年文化,到处人文积淀很深。强调的唯一性也是相对的,包括了这个资源可以给开发成唯一性资源的可能性,之所以我很看重,因为有了唯一性的资源,才有了排他性,在一堆古镇里面,才可以有突出的可能性。

第二:交通的可达性
可达性两条,第一高铁通,最多高铁站下来20分钟车程;第二机场通,机场下来一站路,这站路不能超过一个半小时,就比如说我任何一个机场下来,机场有大巴直接到你地方最多一个半小时,如果到一个地方机场下来还要换乘两个车,你基本上吸引不了中长远途的游客。

第三:政府的协同性
旅游小镇的复杂整体性与政府的管控是长时间的融合。所谓政府的协同性,第一政府要认可你的产品,政府要下决心,跟你一起赌明天的市场,我认为这是很重要的。第二我们怎么来确定我们的盈利模式、产品模式、管理模式。 景区资源的产权的完整性是第一位,要在规划建设上重视、关注老百姓民生的生活,每一次我都要花很大的精力,研究周边老百姓怎么来承接这个景区的溢出效益?
六、小镇的规划与建筑的设计要点
一方面全国建小镇的内在冲动需求很旺盛,规划先行很火,但往往“心高手低”,缺乏有接地气操作性很强的规划,小镇的同质化应该是从规划的类同化开始,规划讲概念及国内外案例多,沉下心研究当地资源与市场具体运作思路少,小镇规划应该多研究社区生活空间。

研究一个小镇就必须从进入开始,下车以后进来第一感受到是什么?住下来以后感受到是什么?白天是什么?晚上是什么?我说过什么叫休闲度假旅游?一句话,休闲度假旅游就是晚上旅游。你到巴厘岛去看上午没人的,一到晚上人越多,人哪里冒出来的都不知道,你说一个地方是休闲小镇,到晚上四五点钟人没了,叫休闲小镇啊?休闲小镇是赚夜生活的钱的,越夜越热闹、越夜越美丽,这叫休闲小镇,这很重要。
 小镇规划就两个导向,一个是内容导向、一个是功能导向。现在的小镇建筑要解决几个矛盾。
第一是小镇建筑的形制跟民居建筑的可读性。
第二是建筑特性的表现和风貌的整体观感之间的矛盾
   建筑师单个建筑表现力很强,整体历史风貌就有很大挑战。在老街某个建筑大师建了一个茶楼,一块玻璃盒子凸出来,这个建筑大师老获奖,各种建筑杂志都登他的作品,但老街毁了,整条街为他的建筑做了陪衬。
第三是建筑的单体功用与建筑群的功能共享
  社区是要有共享空间的,某个单体建筑不能只为商业出售设定的功能而建,就比如说我现在每个景区都有好多的房间,要建洗衣房,后门是为酒店服务的,前门是为镇上的老百姓服务的。

七、小镇的建设管理
 老百姓需要什么?游客需要什么?要先看市场的反映,市场的反映是最正确的。
我们的建筑管理管什么?
第一:视线管理
可能老宋也管的,这个视线的管理我认为重要的是天际线管理,我特别注重天际线,而且我有一个理论叫“多天际线”。天际线越多,这个地方越美。
第二:立面管理
 一个小镇,每个建筑立面的语言就是小镇的语言。如果绿城建的小镇只有一个立面,我认为只有一种语言;你要有多个立面,你就有多种语言,立面应该丰富,这种立面的丰富性在建设过程中都应该多研究的。
第三:景观管理
  排斥专追求一种模块化、类同性很高的“公园景观”,要的是自然美、生态的绿化美、更多的是呈现一种原生态的地貌与风貌。


阅读 (1574) | 评论 (0) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
文章评论:
  请您登录后再发表评论
发表评论
昵称
内容
 分享到微博 
搜房网用户可以先登录再评论

对不起,您的账号尚未进行真实身份信息注册,评论不能同步到微博!

Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司 Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有