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博主
访问人数:6159726
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博主公告
    吴新坚 房地产营销专家
    全国工商联房地产商会 理事。
    全国房地产经理人联盟 理事。
    全经联研究院 地产研究员。
    华南城市研究院 高级研究员。
    亚太城市发展研究会 理事
    中山大学房地产EMBA班校友会理事
    广州官方注册青年志愿者。
    70派青年诗人,作家。
    2011荣获搜房网影响中国房地产思想十大人物(博客)
    
    约稿、采访或活动合作加入:
    QQ:781782372
    邮箱:781782372@qq.com
    微博@吴新坚
    90年代初求学于北京师范大学中文系期间所创作诗歌编入《中国当代新生代优秀诗歌选集》,人物传记《钟敬文:胸中激荡诗情》发表于国家级刊物《中华英才》24期,收录于广州中山大学学术刊物《新华文摘》第4期作文史研究资料之用。
     2006年被《搜房网》评为最具思想力的思想博客,2011年并入选全国搜房博客人气榜100强。至今已发表近千篇文章并被《搜房网》、《城市开发》、《大洋网》、《凤凰网》、《腾讯网》、《羊城晚报》、《新快报》、《观点地产网》、《国际财经时报》、《时代周报》、《中国社科院官网》、《人民网》、《南方日报》、《番禺日报》、《广州日报》、《CCTV央视财经频道》、《新华网》《中国财政》、《和讯财经网》等国内十多家主流媒体转载。现为《每日经济新闻》报、《中国买楼通》、《城市开发》、《粤港直通置业专刊》、《时代周报》、《中国房地产报》、《南方都市报》等多家专业媒体特约撰稿人以及华南城市研究院 高级研究员)。
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吴新坚:房地产的下半场如何走? (2018/3/11 10:49:44) [发送到微博]

吴新坚:房地产的下半场如何走?

 

01

 

城镇化至少还有10年红利

从无到有、从有到好

2个阶段都蕴藏着巨大的机会?

 

解读:过去20年,我国房地产发展最大的动力,就是城镇化。

根据别国经验,城镇化率超过70%的时候,发展会放缓。而根据目前我国的城镇化速度,至少还有10年机会。城镇化过程中的地产红利主要来自3个方面:

 

1、从无到有:农村人口进城,产生新的需求红利。

比如今年进城1300万人,都需要住房子,也有相应的商业、办公需求。

 

2、从有到好:几年后有大量的改善需求。

在购买第一套房几年以后,这些进城的人,个人会产生改善需求。而政府主导的城中村、老旧小区改造,又会产生集中的改善需求。

 

3、基础设施建设形成新的资源聚集,产生土地、房屋溢价红利。

一个区域,之前什么都没有,土地就会很便宜。如果你在那时候买了土地,等到区域的商业、交通、教育等配套资源都有了的时候,就可以获取溢价红利。

 

02

 

限购政策下,城市竞争力决定人口红利

?

“绝大多数城市放宽落户限制。”

 

解读:

大家应该都和明源君有同样的发现,那就是20172018,众多的城市开始了“抢人大战”。为什么呢?因为城市要发展,就靠人才和资源,而民间的资源又在一个个人手里:

一个亿万富翁住在哪里,就会重点投资哪里;

一个有专利的人在哪个城市创业,专利产生的红利就会归属那个城市。

 

“房住不炒”成为基本原则后,一个城市的房屋需求,只能靠常住人口、户籍人口的增加来增加,这样一来,谁抢到人就抢到了需求。

所以,限购城市的楼市未来如何,就看该城市对人才的吸引力、竞争力如何。

 

03

 

小微企业持续增加

利好政策不断推出

联合办公、创业公寓等仍有机会

?

 

解读:

从这些数字和政策来看,小微企业还将继续被扶持,还将持续增加。而对于小微企业来说,传统的写字楼已经不适用了,所以联合办公、创业公寓等新业态,未来仍将大有可为。

 

04

 

城市圈红利持续增加

三大都市圈还将有大发展

?

 

解读:

因为一二线限购等等,20162017年增长最快的房企,都是在一二线城市周边的三四线城市有大量土地储备的房企。而随着交通越来越方便,城市圈的红利,此后还将持续增长。

从政府工作报告来看,京津冀、上海领衔的长江经济带、广州深圳领衔的粤港澳大湾区已经成为重中之重,与西部、东北、中部、东部差异化了。挖掘城市圈红利要注意以下3点:

 

1、交通距离不重要,交通时间才重要

举例来说,一个地方离城市中心30公里,有轨道交通,另一个地方离城市中心20公里,只有公路交通。一定是30公里的那个地方更好。为什么呢?

30公里的轨道交通,时间是固定的可控的。

20公里外的那个区域,如果区域发展不旺,虽然开车来往交通方便,房价也上不去;如果区域旺起来,则又会堵车,交通时间增加,房价还是上不去。

 

2、离中心城市同样距离情况下,有自己的产业房价可能翻倍

根据东京都等超大城市的经验,在离市中心相同距离的情况下,有优势产业的区域,房价会是没有产业区域的2倍。

 

3、长线操作更有把握红利更多

城市圈内,很多区域配套不完善,做城市运营、小镇建设可以完善相关设施,虽然前期投入比较多,时间比较长,但后期也可以获得所有红利。

 

05

 

 

长远看,养老地产大有前途

?

“人均预期寿命达到76.7岁。”

 

解读:

长期来看,明源君非常看好养老地产,养老地产的红利来自2个方面:

? 人均寿命延长,养老时间延长。

? 目前50岁、60岁,即将进入老年的群体,和以前精打细算的一代老人,有完全不同的消费习惯和逻辑,只要能满足他们需求,他们愿意出高价养老。

 

而养老地产的难度主要在2个方面:

? 国家还没有出台比较全面的扶持政策,比如拿地方面没有特别优惠。

? 我国高素质的人才对所谓“伺候人”的职业,许多时候并不能发自内心的接受。

 

06

 

产业地产的核心是选对产业

先产业后地产

?

 

 

解读:

产业地产是一个大机会,这是共识。

但是,像过去那样,只是修一个厂房的壳子,然后再招商,是不行的。

你做哪个行业的产业地产,就要精通这个行业,并且拥有这个行业的产业资源。

要获得产业资源,有3种办法:

? 合作成立企业。比如协信和启迪合作成立启迪协信。

? 收购产业企业。比如万科收购普洛斯。

? 合作分红。比如有房企找有产业资源的协会、企业等合作,利润分成。

从上面的政府工作报告来看,集成电路、第五代移动通信、飞机发动机、新能源汽车、新材料、物流、智能制造等等,都是好的产业。

 

07

 

存量市场将持续火爆

?

 

解读:

之前租赁市场没有成为主流市场,就是因为租房无法享受一些公共服务,比如子女进入公立学校等会受影响。

“租购并举”之后,租房也可以享受公共服务,租房也就成为主流市场。

 

在存量市场,竞争主要在2个方面:

1、金融能力。

存量需要长时间占用资金,借的钱是否便宜,内部能否滚动起来,都是决定性的因素。后期能否变现,更是决定项目成败。

 

2、运营能力。

资产金融化,特别是通过REITs等变现,一个关键前提是,项目要赢利。然后通过发行金融产品把未来20年的收入一次变现。

但是如果项目不能赢利,或者赢利很少,发行金融产品将遭遇巨大困难。

 

 

08

 

代建大有前途,刚需也有市场

?

 

解读:

棚改、公租房,不管如何实现,对于房企都有机会。

? 实物型棚改,直接分房子,那么房企就可以和政府合作,获得代建的机会。

? 货币型棚改,直接发钱,那么棚改对象就要买房,刚需房就有了市场。

 

 

09

 

农村土地、现有耕地

都存在被进一步利用的可能性

?

 

“探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革。改进耕地占补平衡管理办法,建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制……”

 

解读:

? 农村宅基地上修商品房来卖可能性不大,但未来修房子来租还是有可能的,部分区域已经试点在集体土地上修租赁房了。

? 耕地总面积的红线没有后退,但是可以“调剂”。也许经济发达地区的一些耕地,是可以通过置换调剂,用来修房子的。

 

当然,从这份政报告里看到的,不仅仅是机会,还有警告……具体来说,有以下3个警告:

 

 

不要指望货币会“大水漫灌”

货币“因企施策”了

?

 

解读:

之前中国地产市场的3年周期,都是因为全国性的调控政策。

而现在,除了限购“因城施策”,货币也开始差异化,资金去向哪里,不去向哪里,都可以控制。

另外,报告强调“合理区间”,也就是说,经济不管是上行还是下行,只要在一个合理范围内,政府都可以接受,而不会作出反应。

其实明源君觉得,这个“合理区间”和孙宏斌提出的楼市“箱式震荡”,很类似。

下一步,房企要想发展,需要继续苦练内功,不能寄希望于市场有大的起伏了。

 

 

 

不要指望调控会全面放松

?

 

解读:

这个和上面的警告类似,热点城市的调控一定会在长效机制出台前,继续下去,房企不要给未来加政策预期,否则一定会失望。

 

 

 

不要触碰生态红线

特别是填海毁林

?

 

 

解读:

要金山银山,也要绿水青山,在这样的思路指导下,下一步对于环保的要求会越来越严格。

某房企的填海项目,最近受到警告和调查,就是一个标志。

未来房企要做项目,还是追求和自然和谐比较好。而事实上,留下一些自然的风景,项目反而会增色不少。

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