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博主
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博主公告
    吴新坚 房地产营销专家
    全国工商联房地产商会 理事。
    全国房地产经理人联盟 理事。
    全经联研究院 地产研究员。
    华南城市研究院 高级研究员。
    亚太城市发展研究会 理事
    中山大学房地产EMBA班校友会理事
    广州官方注册青年志愿者。
    70派青年诗人,作家。
    2011荣获搜房网影响中国房地产思想十大人物(博客)
    
    约稿、采访或活动合作加入:
    QQ:781782372
    邮箱:781782372@qq.com
    微博@吴新坚
    90年代初求学于北京师范大学中文系期间所创作诗歌编入《中国当代新生代优秀诗歌选集》,人物传记《钟敬文:胸中激荡诗情》发表于国家级刊物《中华英才》24期,收录于广州中山大学学术刊物《新华文摘》第4期作文史研究资料之用。
     2006年被《搜房网》评为最具思想力的思想博客,2011年并入选全国搜房博客人气榜100强。至今已发表近千篇文章并被《搜房网》、《城市开发》、《大洋网》、《凤凰网》、《腾讯网》、《羊城晚报》、《新快报》、《观点地产网》、《国际财经时报》、《时代周报》、《中国社科院官网》、《人民网》、《南方日报》、《番禺日报》、《广州日报》、《CCTV央视财经频道》、《新华网》《中国财政》、《和讯财经网》等国内十多家主流媒体转载。现为《每日经济新闻》报、《中国买楼通》、《城市开发》、《粤港直通置业专刊》、《时代周报》、《中国房地产报》、《南方都市报》等多家专业媒体特约撰稿人以及华南城市研究院 高级研究员)。
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吴新坚: 房价不再任性,疯狂时代已终结? (2015/4/8 15:10:53) [发送到微博]
 

吴新坚: 房价不再任性,疯狂时代已终结?

 

  三月暖风吹不停,楼市利好忽如一夜梨花开。从地方政府的犹抱琵琶半遮面,到中央政府大刀阔斧的救市……2015年楼市是否“黑天鹅”现场。

3月30日,中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,将二套房首付比例下限下调至四成,公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日,财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

 

库存高压,新政策不会在短期内立竿见影,买家还是博弈观望期。

全国工商联房地产商会理事吴新坚 客观分析:在一二线城市,新政策不会在短期内立竿见影, 从全国来看,新政对开发商虽说是利好,但直接涨价还不太现实,2014年年初起持续一年楼市低潮,直接导致房企的金融成本和现金流双重压力直线上升。有一线城市库存有27个月消化周期,在经济困难的年头,国内房企应该还是去库存以跑量为主(以价换量)基调,特别是中小房企现阶段去库存套现涨价可能性不大,从全国55个重点城市库存来分析,房子紧缺时代已经过去,产品过剩时代即将来临,包括房子,汽车等大宗商品,如果开发商急于升价必然吓退买家,让买家处于观望态度,现在消费者更加精明理性,不是以前买涨不买跌,买房追求性价比和物业价值。

 

吴新坚认为,  2008年10月,中央在楼市低潮期,出台《关于个人住房转让营业税政策的通知》等措施,规定个人住房转让营业税“五改二”,首套房和二套房最低首付款比例下调至20%。随着信贷、税收,4万亿投资等多重政策红利的叠加,房地产市场迅速转向,当年全国销售面积突破9亿平方米的满堂红,同比增幅超过50%;销售额高达4 .4万亿元,同比增长83%。但政策为楼市风险埋下风险,导致楼价一路飙升,天价地王,3.30四部委联手打出“金融+财税”的政策组合拳,与2008年末出台的楼市政策似曾相识。

此次新政出台,会否导致房价重演2009年的疯狂上涨?专家普遍认为,在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下,尽管本轮新政将在短期内刺激楼市复苏,但由于影响楼市的诸多因素已经发生改变,“量增价稳”将成为2015年楼市新特征。

 

  供需格局悄然生变

 

  据中原地产研究咨询部数据,全国商品住宅待售面积自2010年起迅速攀升,尤其二三线城市存量增长明显,中国房地产供求格局已经发生了深刻的变化。

 

  2009年,楼市的回暖是以首次购房为主的刚性需求最早撬动了一线城市楼市的坚冰,形成市场复苏的“第一推动力”。此后,更多的改善性需求、投资性需求开始进场,并一度成为购买主力。

 

认为:“事实上,中国住房的内在供求格局已发生变化———当前的住宅供应量已超过城镇人口增长和住房改善带来的需求。由于房价下降以及理财产品和海外资产等其他投资渠道的兴起,支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。”

 

  信贷松紧不同 楼市“蓄水池”作用弱化

 

  业内人士认为,自2010年起,中国楼市的信贷环境也由松趋紧。货币供应量增速趋缓使得楼市“蓄水池”效应弱化。

 

  安信证券首席经济学家高善文认为,2009年的货币环境十分宽松,加之经济高速发展,居民收入提高快,“这时候老百姓买房,也是非常理性的选择”。

 

  高善文表示,“2009年,在4万亿的财政刺激和10万亿的货币刺激下,中国的房地产价格创出历史新高,无论是一线城市还是二线城市,甚至包括县一级的地方都创了历史新高。”而在当前,中国房地产市场总体上正处于去泡沫和去存货的进程中。在此背景下,市场正在消化过去几年形成的大量过剩的供应。“这种供应过剩主要出现在二三线城市。”

 

  一位银行人士告诉记者,2009年,银行有大量的信贷额度,当时房贷属于优质贷款品种,为增加房贷配给,7折利率屡见不鲜。而现在在整体房价下行、房地产市场持续低迷的情况下,银行甚至连首套房购买者都不愿意给予优惠利率。

 

  理财产品崛起 居民金融资产发生转移

 

  “为什么大家愿意买房子?因为房价涨得猛,过去20年炒股赔得多、赚得少,而买房子是肯定赚的,由于缺乏投资渠道,因此楼市的投资性需求比较高。”上海易居房地产研究员严跃进说,过去三年,理财产品的崛起,让中国居民的金融资产发生了转移。

 

  汪涛认为,去年以来,由于房价增长显现出停滞状态,许多城市的投资性买房需求发生了逆转。“这是因为投资性买房就是看涨,如果房价涨幅不大或者下跌,那么在大部分城市投资买房的收益其实是负的。我国住房租金收益率非常低,而理财产品一般收益率在4%-5%。

 

  根据瑞银证券统计,2014年,居民金融资产约有16%投放于理财产品,股市投资则占到居民财富的19%。“相比2009年,中国投资者有了比房地产更好的投资渠道,加之随着人民币国际化和资本账户管制的逐渐放松,投资海外资产也比以前更加容易了。”

 

 

 

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