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博主公告
    吴新坚 房地产营销专家
    全国工商联房地产商会 理事。
    全国房地产经理人联盟 理事。
    全经联研究院 地产研究员。
    华南城市研究院 高级研究员。
    亚太城市发展研究会 理事
    中山大学房地产EMBA班校友会理事
    广州官方注册青年志愿者。
    70派青年诗人,作家。
    2011荣获搜房网影响中国房地产思想十大人物(博客)
    
    约稿、采访或活动合作加入:
    QQ:781782372
    邮箱:781782372@qq.com
    微博@吴新坚
    90年代初求学于北京师范大学中文系期间所创作诗歌编入《中国当代新生代优秀诗歌选集》,人物传记《钟敬文:胸中激荡诗情》发表于国家级刊物《中华英才》24期,收录于广州中山大学学术刊物《新华文摘》第4期作文史研究资料之用。
     2006年被《搜房网》评为最具思想力的思想博客,2011年并入选全国搜房博客人气榜100强。至今已发表近千篇文章并被《搜房网》、《城市开发》、《大洋网》、《凤凰网》、《腾讯网》、《羊城晚报》、《新快报》、《观点地产网》、《国际财经时报》、《时代周报》、《中国社科院官网》、《人民网》、《南方日报》、《番禺日报》、《广州日报》、《CCTV央视财经频道》、《新华网》《中国财政》、《和讯财经网》等国内十多家主流媒体转载。现为《每日经济新闻》报、《中国买楼通》、《城市开发》、《粤港直通置业专刊》、《时代周报》、《中国房地产报》、《南方都市报》等多家专业媒体特约撰稿人以及华南城市研究院 高级研究员)。
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吴新坚 大广州楼市已进入“小时代” (2013/11/27 9:32:26) [发送到微博]
 

吴新坚   大广州楼市已进入“小时代”

      根据中国指数研究院10月1日发布《2013年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示,2013年9月广州新建住宅价格为17399元/平方米,环比8月(17149元/平方米)涨1.46%,但较8月环比涨幅(1.68%)有所收窄,同比去年9月涨幅达到24.8%。这些来自民间研究机构所公布的市场数据,是否就意味着在限购和限贷、限价多种行政管制下——广州楼市,出现了楼市投资者所希望的楼价正在稳步上扬。

回顾起两年前由于地方严厉执行“新国五条”政策所导致国内楼市遍地哀鸿,房地产市场几乎接近崩溃,在楼市泡沫破裂悲观的双重压力环境下,我们已经有一段时间未有在媒体讨论“金九银十”楼市热点问题,但现在此类热点问题又重新回来了,我猜想,正因为“金九银十”广州楼价并末有遵循所谓市场常规,出现新一轮涨价潮到来,而让人感到“房”不胜防。

8月5日,国家发改委主任徐绍史在《当前经济形势和下半年经济工作》的专题报告中指出,要坚持房地产调控各项政策。在调控持续深入之下,目前的楼市正在显现分化的局面。一线城市供不应求,房价上涨动力强劲;反之,一些三四线城市供过于求销量明显滞后,甚至出现“空城”与“鬼城”,房价涨势趋缓甚至有些回落。

那么,面对即将到来的“金九银十”,市场是否也会随之发生分化?9月10日,国家统计局发布《2013年1-8月份全国房地产开发和销售情况》。,进入楼市传统旺季“金九银十”后,销售数据可能会出现明显好转。那么,在多重因素的作用下,金九银十能否实现量价齐涨?

 

外热内冷广州楼市进入小时代。

这是一个宏观调控的时代,这也是一个刚需市场的小时代,在限购,限贷,限价政策毫无松动的局面,房产税、遗产税和银行利息上调等这匹狼又来,所谓前有虎后有狼金九银十楼市如期到来。

金九”一开局,由于广州中心区户型面积偏大和总价高,置业门槛越来越高。刚需族败走中心区已成为铁打的事实,而外广州外围的增城、萝岗、番禺等多个刚需区域就涌现出了不少“日光盘”,一些楼盘开盘首日便被一抢而空。此外,受南沙计划申请自贸区和建第二商务机场等利好影响,南沙新区的房价也闻风而涨。据广州阳光家缘网站显示,黄金周9月28日29日的前六日,广州市成交716套,深圳市成交163套,尽管受限售限签限价等影响,广深楼市成交仍看涨。

据搜房网数据监控中心统计,截至8月22日,9月广州十区两市预计有74盘推出新货,其中住宅项目63个,商业项目11个,总数环比8月上涨48%,与今年推货高峰5月基本持平。另外,此次推出的全新盘高达20个,为今年以来各月全新盘推出数量之最,环比8月8个新盘暴涨150%,老盘推新有54个。9月推货主力依然以郊区为主,外围番禺萝岗花都南沙四区增城从化两市预计有57个项目推新货,占9月预计推新楼盘数77.03%,中心六区则预计有17个项目新货入市,占比22.97%

 在户型方面,推新的41个楼盘涵盖有刚需户型,刚需户型占比达55.41%,相比8月刚需户型占比80.49%有所下降。其中大部分楼盘户型面积覆盖刚需与改善,刚需产品主导的8月楼市,大户型放量少,别墅项目更甚,进入9月,楼盘推货户型跨度增大,刚需与改善平分秋色,迎合刚需、改善族、投资族的多样化需求

要说“金九银十”刚需产品供应最大户必属广州增城区域无疑,在预推新的14个楼盘中,约11个楼盘都是以刚需产品为主,8月吹风开盘的全新盘惠百氏广场预推259套45-88平方米一至三房;嘉骏豪苑二期预推80套36-80平方米的一至两房,推货最大的碧桂园凤凰城9月预计有800多套产品上市,户型面积覆盖80-140平方米二房至四房,选择性较多。

9月,广州外围番禺、花都,萝岗、南沙四区,增城和从化两市预计将有57盘推新,环比8月35个增长62.86%,延续2013年8月推新势头,番禺和增城继续蝉联郊区推货大户,但从区域分布上看,广州南部,包括番禺和南沙推货量最高,两区合计有27个(包括住宅和商业)楼盘推新,占外围四区两市推货总量的47.37%。番禺9月住宅推新数比月增长了一倍,达14个,产品户型选择性十分丰富,刚需与改善产品兼备,刚需代表楼8盘如广州时代倾城预推378套74—118平方米两到三房,敏建锦绣世家预推250套80平方米两房,94-119平方米的三房单位;改善代表楼盘如全新盘珑翠预推250套125平方米三房、135平方米三房单位。

从今年各月推货楼盘给出的优惠来看,开发商让利促销整体意愿性不强,在9月预计74个推新楼盘中,仅25盘有新盘优惠,优惠盘占比为33.78%。环比8月优惠盘占比36%略降,优惠程度继续缩水。

  在给出优惠的25个楼盘中,郊区占19个,占比76%,其中番禺敏建锦绣世家认筹3万元诚意金优惠10万元;广州时代倾城团购1万元抵5万元;番禺君华香柏广场1万元抵8万元;南沙珠江湾诚意登记3万元抵10万元。不过,折扣较少的市区盘也有较大的让利幅度,荔湾的保利公园九里有2万元抵10万元优惠,白云的利海托斯卡纳2万元抵10万元。
 

总之而言,“金九银十” 就意味着供应和销售的双高峰期,迎接国庆黄金周广州有大量的项目拿到新的预售证,限价和限购所积压的一些拿不到证的高端项目都会在“金九银十”推出。而此前一些被限签的楼盘预计也会在这段时间网签,可能在数据上推高“金九银十”的成交。

双合同时代属于楼市小时代。

作为楼市传统旺季,广州各楼盘在国庆黄金周纷纷大展拳脚吸金。数据显示,国庆假期前六日广州十区两市共计网签716套单位,同比去年增长7.8%。但由于受政府指导价影响,部分新开楼盘采用了双合同(即将购房款分拆为购房合同与装修合同),导致9月广州全市网签均价仅为9423元/平方米,同比下降18%。业内指该官方成交均价已缺乏参考意义。
一是中国人固有观念认为,人的一生一定要有属于自己的房子,由于一线城市集聚资源优势,所以房价上涨在所难免。

二、由于中国的土地制度,市场上能提供土地供应的只有政府。地方政府垄断了土地市场,因此没有市场竞争,再加上“土地财政”的影响,导致土地价格难以下降,房价也难以回落,同时,面对巨大的需求地方政府提供的土地供应远小于市场需求,供需失衡也同样让房价难以下降。

不过笔者认为,民众争着要在一线城市买房,并不是专家们所讲的一定要有产权房的传统观念,很多人不是都在租房居住?关键原因是对政府房地产调控失去信心,再加上国内投资渠道狭窄,大家都预期一线城市房价要涨,所以近期一线城市房价上涨其实涨的是预期。

另外,地价贵的确是推高房价的主要因素,但是地方政府如果不遏制房地产的投机炒作预期,不改变对土地财政的过度依赖,而纵容房地产市场需求无限放大,让少数人拥有大量房产,大多数人买不起房,就算推出再多的土地也解决不了高房价问题,因为自住型需求是有限的,投机性需求是无限的。



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