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博主
访问人数:6309509
博客等级:
搜房网币:3768
博主公告
    吴新坚 房地产营销专家
    全国工商联房地产商会 理事。
    全国房地产经理人联盟 理事。
    全经联研究院 地产研究员。
    华南城市研究院 高级研究员。
    亚太城市发展研究会 理事
    中山大学房地产EMBA班校友会理事
    广州官方注册青年志愿者。
    70派青年诗人,作家。
    2011荣获搜房网影响中国房地产思想十大人物(博客)
    
    约稿、采访或活动合作加入:
    QQ:781782372
    邮箱:781782372@qq.com
    微博@吴新坚
    90年代初求学于北京师范大学中文系期间所创作诗歌编入《中国当代新生代优秀诗歌选集》,人物传记《钟敬文:胸中激荡诗情》发表于国家级刊物《中华英才》24期,收录于广州中山大学学术刊物《新华文摘》第4期作文史研究资料之用。
     2006年被《搜房网》评为最具思想力的思想博客,2011年并入选全国搜房博客人气榜100强。至今已发表近千篇文章并被《搜房网》、《城市开发》、《大洋网》、《凤凰网》、《腾讯网》、《羊城晚报》、《新快报》、《观点地产网》、《国际财经时报》、《时代周报》、《中国社科院官网》、《人民网》、《南方日报》、《番禺日报》、《广州日报》、《CCTV央视财经频道》、《新华网》《中国财政》、《和讯财经网》等国内十多家主流媒体转载。现为《每日经济新闻》报、《中国买楼通》、《城市开发》、《粤港直通置业专刊》、《时代周报》、《中国房地产报》、《南方都市报》等多家专业媒体特约撰稿人以及华南城市研究院 高级研究员)。
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吴新坚: 陕西新政房企利润率10%”靠谱吗? (2012/10/22 0:55:48) [发送到微博]
 

吴新坚: 陕西新政房企利润率10%”靠谱吗?

 

   导读:从广州豪宅限售,到贵阳购房送户口……温家宝总理强调房地产调控未放松到

2012年10月20日陕西省住建厅新政:合理房企的利润率为10%,这是国务院楼市督查组回京

后,首个明确发文对楼市政策进行严调的城市。该政策模糊了中国产业现状,生硬照搬国外的

特别是德国住房产政策,触及到市场经济“红线”……房地产到了多事之秋。

西安日报报道,2012年10月19日,陕西省住建厅会同省物价局联合发文,要求各地分区域测算

住房项目成本并公布住房销售价格区间。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案,

也无法取得预售证。其政策要点开发成本土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财

务费用、销售税金等项目根据规则测算,售价测算开发成本+10%左右的合理利润,社会

公示通过媒体公布各区域住房销售价格区间,加强引导商品住房价格满足自住型和改善型住房

需求,公开房源房企在取得预售许可10日内,一次性公开全部房源,一房一价,明码标价新建

商品住房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统及其他属于购房人所有的公共

设施设备的配套建设费用,均包含在房价中,不得另行收取。可参照2009《陕西省建设工程工

程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本。

陕西省省住建厅和省物价局有关人员表示,这是响应调控房地产市场的要求,希望引导大家购

房理性消费。通知(限利令)的出台,一是要防止房价反弹,二是让老百姓对商品房成本心中

有数,刚需购房该出手就可以出手。目的是希望开发商既有利润,老百姓也能买得起,进一步

促进房地产市场的平稳和健康发展。

全国工商联房地产商会理事  华南城市研究院研究员吴新坚接受媒体表示:限利令

这是地方政府对楼市调控的急功近利,或大跃进思想的表现,解决楼市问题是系统问题,应该

系统工程,不是出台一个不靠谱的“政策”忽悠市场,忽然老百姓啊!陕西出台“商品房合理

利润控制在10%左右的政策规定(限利令),是变相限价,不具有示范效应。房地产(住宅)关

乎到是国计民生,给房地产商品房一个合理指导价是去暴利化的最好的手段之一,中国房地产

的暴利时去!高房价主要原因是政府垄断土地资(土地成本约占到房价30-50%,税收成本

10%,60多种收),银行利息垄断导致房企财务成本不到增加(融资成本10%),去暴利化,

先政府让利,低土地成本,减少交易成本,降低金融融资债务成本,公开公关之类行政成

本……综合成本是水,楼价是船。综合成本高,楼价随着高涨!地方政府和财政税收能做到

吗?如果不能做到,府意图在于控制商品房合理利润控制房价,完全一个是空洞化的神

马浮云政策,不具有执行性可作性。

国外开发商定价过高可判刑:

美国政府规定小区须留一定房屋作低价房,一个人在同一小区只能购买一套住房。有70套以上

的住宅项目,开发商必须以低于市价25%的价格,将至少10%的住房出售给为当地社区服务的人。

新加坡政府当开发商统一定价:在新加坡,民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。

其中,类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建,价格也由政府统一规定,以低价出

售或出租给中低收入阶层使用。

德国开发商牟取“暴利”可判3年徒刑:德国建立了地产价格独立评估机制,对

地价、房价、房租等实行“指导价”制度。按照德国的法律,如果房地产商制定的房价超过

“合理房价”的20%,即为“超高房价”,构成了违法行为。如果房地产商制定的房价超过

“合理房价”50%则为“房价暴利”,触犯刑法,出售者最高将被判处3年徒刑。透过国外对

“房地产利润控制线”,或房价和利润管制看来,比较陕西新政(限利令)本质来看,一刀切

的思想,追急功求成的表现,最不透明的中国房地产市场和房地产业,让商品房的利润透明

化有点天方谭,在目前国内房地产“成本”是一笔糊涂账的情况下没有办法控制利润,房地

产开发周期一般为2-5年,长的5-8周年,房子综合成本是一个动态波动的变化,只有房子建好

了才能核算成本,同时,开发商完全可以虚报成本而且控制利润很荒唐,为有些高品质楼盘

下了工夫就应该得到相应高利润。陕西新政策(限利令)缺少支持市场环境,不具操性,为

食利者提供更大寻租、套利灰色空间。对老百姓,对房价控制又会起到处,政府真的能管

好,管住吗?这里打上一个大大的疑问号!以此政策很不靠谱。

  退一步来说,如果政府真的能做到公平、公开、透明的不扣不折的强制执行“商品房合理利

润控线10%政策话(限利令),管住控制开发商的利润话,那么当地的房地产真的玩完了,土

地市场玩完。可预见当地房地产出现“温州现象”大批房企因为资金断裂因此消亡,退地现象

不断,“楼脆脆”、“房跑跑”再现市场,当地房地产市场更将会更糟糕!土地财政将会

面积歉收,和建设保障房巨大资金压力更加严峻,让当地经济下行压力增大,如果房地产一

崩溃,地方经济经济难独存,所以,从民生角度或经济规律来分析,此政策很不靠谱。作为政

府部门,对市场经济应该担任监督作用,或用市场经济手段调整市场资源分配,而不能只靠

“行政手段”暴力性质去强奸市场,强奸开发商,呼吁应该及时取消头脑发热式的房产政

策。

其他著名专家观点:

中原地产研究部总监张大伟也认为,这一新规定很难得到实施,因为各家企业的管理、

财务等费用不一,特别是土地成本差距巨大,作为市场化的房地产行业不应该被设定行政

化的利润指标。这一行政指令实际执行难度很大,执行效果并不会太好,地方政府更应该

从保障房供应、土地价格等方面约束市场。

华远地产董事长任志强认为,这个规定既违反市场经济规律,又严重违反价格法和房地产管理法。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭,前些年房地产存在暴利,但调节工具应是税收,

现成的土地增值税就是最佳税种,按规定应四级累进制征收,但税务部门一直没有从严征收。

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