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博主
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博主公告
    吴新坚 房地产营销专家
    全国工商联房地产商会 理事。
    全国房地产经理人联盟 理事。
    全经联研究院 地产研究员。
    华南城市研究院 高级研究员。
    亚太城市发展研究会 理事
    中山大学房地产EMBA班校友会理事
    广州官方注册青年志愿者。
    70派青年诗人,作家。
    2011荣获搜房网影响中国房地产思想十大人物(博客)
    
    约稿、采访或活动合作加入:
    QQ:781782372
    邮箱:781782372@qq.com
    微博@吴新坚
    90年代初求学于北京师范大学中文系期间所创作诗歌编入《中国当代新生代优秀诗歌选集》,人物传记《钟敬文:胸中激荡诗情》发表于国家级刊物《中华英才》24期,收录于广州中山大学学术刊物《新华文摘》第4期作文史研究资料之用。
     2006年被《搜房网》评为最具思想力的思想博客,2011年并入选全国搜房博客人气榜100强。至今已发表近千篇文章并被《搜房网》、《城市开发》、《大洋网》、《凤凰网》、《腾讯网》、《羊城晚报》、《新快报》、《观点地产网》、《国际财经时报》、《时代周报》、《中国社科院官网》、《人民网》、《南方日报》、《番禺日报》、《广州日报》、《CCTV央视财经频道》、《新华网》《中国财政》、《和讯财经网》等国内十多家主流媒体转载。现为《每日经济新闻》报、《中国买楼通》、《城市开发》、《粤港直通置业专刊》、《时代周报》、《中国房地产报》、《南方都市报》等多家专业媒体特约撰稿人以及华南城市研究院 高级研究员)。
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吴新坚 土地频频流拍会让土地财政“断粮”吗? (2011/12/7 4:21:52) [发送到微博]
 

吴新坚  土地频频流拍会让土地财政“断粮”吗?

众所周知,高地价背后是盘根错节的利益关系,地价问题亦关系地方政府最核心最敏感土地财政收入问题。但令我们意想不到的是,近半年来国内主要城市一级土地市场会从皇帝女不愁“价”,到了婚嫁年龄也找不到如意“财”君,正如唐诗所言,昔日朱门繁华景,今日门庭车马希。的确,2011年土地市场史无前例集体遇冷,让地方政府感到旨在调控房价的调控,竟然调控到了自己身上,其中心情已有昔日“悠然自得”变成“忧心忡忡”,其中滋味只有当家人才能感受到,试想一下,如果土地市场频频流拍(颗粒无收),或者底价成交,可以肯定地说,地方财政收入肯定会受到很大影响,如果此现象持续半年,真的会地方财政有“断粮”之忧,也不为过!

一.靠卖地还债,是地方土地财政之殇

    中金公司研究报告,2009年末,全国三级地方政府性债务余额(不含票据)约为7.2万亿,而2009年全国三级地方政府国有土地出让金收入金约为1.5万亿,到了2010年全国三级地方政府性债务余额(不含票据)超过10.7万亿,2010年全国国有土地出让金约为2.7万亿,据财政部数据,全国国有土地出让金收入2010年2.7万亿比2009年1.5万亿,同比增70.4%;国有土地出让金占地方财政收入的比例再创新高,为76.6%,这一比例是空前的,反映了地方政府对土地财政的极度依赖,而地方政府的国有土地出让收入又是地方性债务日后还债的主要来源(地方政府承诺用土地出让金收入偿债来源的债务余额就达2.5亿)……而今年地方政府在土地收入锐减的困境下,完成中央下达保障性住房的任务,依靠发行地方性债券去实现融资,据广东省审计厅11月28日向广东省人大常委会提交的报告显示,截至2010年底,广东省三级地方政府性债务余额7502.96亿元,债务率64.22%,位于历史高位水平……。而近年来地方政府性债务压力不断加吗,与土地财政“欠收”形成强烈对此,不得不让让深思。

    中国指数研究院的数据显示,截至2011年11月28日,其监测的25个大中城市土地出让金全面下滑,25城的土地出让金合计9501亿元,比2010年同期减少1172亿元。大连成为降幅最大的热点城市。2010年全年,大连市的土地出让收入达到1157.75亿元。业内人士预计,如果最后一个月市场没有明显改观,今年大连的土地出让收入很可能不足去年的一半。  除大连外,无锡、南京、武汉的土地出让收入分别下降34%、29%、21%,位居降幅榜第二到第四位。此外,尽管上海在前11个月的土地出让价款达到1191亿元,成为唯一突破千亿的城市,但与去年同期相比,仍下降13%。北京的降幅则在14%。广州市财政局数据显示:2011年1月至9月,广州市本级土地让收入仅为144.5亿元,仅完成年度计划的502.5亿的28.8%,预计全年将减收103.亿,2010年广州土地出让金收入为455.6亿。

     今年11月(1日-28日),25个大中城市共流拍、流标(含中止出让)59宗地块,涉及土地建设面积达270万平方米。这似乎昭示着今年土地市场以惨淡收尾的可能。

    根据财政部的数据,去年全国财政收入约为8.3万亿元,而土地出让收入就达2.9万亿,占比将近35%。而在不少热点城市,土地出让收入甚至可占到全年财政收入的一半。更重要的是,债务压身的地方政府或将面临更为严重的负担。按照审计署的报告,截至2010年底,地方政府负有偿还责任的债务余额中,承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额就达2.5万亿元。

二.土地市场空前遇冷,让地方财政能Hold不住吗?
    房价实际下降了,而地价还高高在上!反应出一级土地的垄断的而失灵弊病!高地价造成高房价的根源。造成这个垄断性的,是地方政府过度依赖土地财政的必然结果,所谓“经营城市”就是“经营城市土地收入”,甚至把土地作为“地方政府资产”,把卖地收入作为固定粮票收入,如果土地频频流拍,地王不在,土地财政严重缩水甚至颗粒无收,地方政府难道不着急?教育、城建、民生、医疗卫生、环保都需要一大笔钱啊。

    第四季度原本是一级土地供应高峰的时期,也是房企大量储备土地的最佳时期,与2010年年末地王频现不同是,年末今年却显得冷清异常。据中国指数公布的最新公布的统计数据显示,11月,全国土地供应量上涨,但是成交量和成交价格价格进一步下降。受资金链紧张的影响,土地市场继续降温。11月份,全国133个城市共成交土地1537宗,成交面积5581万平方米,环比减少25%,同比减少43%;其中住宅类用地472宗,成交面积2057万平方米,环比减少19%,同比减少55%。流拍、终止或延迟出让等情况使成交量持续下滑。根据中原地产最新统计数据,11月全国主要35个热点城市的土地出让陷入低谷,流标的地块达到117宗,环比10月份的22宗翻了4倍多,流标面积也达到了1580万平方米。

     有专家分析,目前一级土地市场价格定价过高,土地开发成本超出开发商承受力,无疑是土地出现流拍现象的主因,例如像是广州南站地块,楼面地价和总价过高而难觅买家,最终被迫数次推迟挂牌。面对清冷的楼市,开发商资金链紧张,拿地的积极性也不高。即使是能拍出的土地,顶多也只是以底价成交,与此同时,倘若政府维持高地价出让土地,将面临着不能完成今年土地出让计划的困境!面对寒意浓浓的土地市场,地方政府会调整现有“卖地术思路”吗?琶洲卖地如否顺利,我们拭目以待。

 

作者:吴新坚
      全国工商联房地产商会理事。全经联研究院地产研究员。 华南地产研究院高级研究员
     全国房地产商会联盟理事。  

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