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博主公告
    毕文强律师,毕业于西北政法学院,先后通过全国律师资格考试和国家司法资格考试,曾任某院法官,现任北京市盛廷律师事务所管委会主任,合伙人,社区房产业务部首席律师。致力于社区、物业服务、房地产开发及融资等问题的法律研究。
     毕文强律师为中国第一例以公民名义提交的立法议案之撰稿人,接受中央电视台经济频道、中央教育频道、《中国房地产报》、《新京报》、《华夏时报》、《北京晨报》、《中国消费者报》、《法律与生活周刊》、《中国新闻周刊》、《南方人物周刊》等各界媒体采访,对社会热点案件进行专业、独到的法律点评。
     毕文强律师具有丰富的诉讼经验,承办各类房产案件数百起,多数案情复杂,影响重大,并就案件承办先后接受中央电视台《新闻30分》、《今日说法》、《经济信息联播》等节目的专门访问。
     毕律师关注社区和谐的构建,与清华大学社会学系共同就小产权房,专用维修基金,社区公共部位,物权法的颁布对社区的影响等问题进行研讨和探索。并在《业主导报》开辟专栏“盛廷说话”,就广大业主关心的房产问题做出法律分析和解答,并应众多小区业委会邀请,开办讲座。
    毕文强律师致力于房地产法律服务的专业化,团队化。自2005年起,毕律师组建第一支房地产专业团队,发展至今,已有拆迁,社区,物业,不动产融资等专业团队,为打造盛廷品牌奠定了坚实的基础。团队成员分工合作,致力于房屋买卖、土地纠纷、社区物业纠纷等房地产各环节的法律实务,凸显出团队作战的巨大优势。
     毕文强律师的执业信条:诚信敬业,勤勉尽责。
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房地产市场有无泡沫 (2006/7/27 17:11:38) [发送到微博]
徐滇庆教授在《中国房地产报》中有篇文章提出观点:中国的房地产泡沫是有国家金融体系、投资者、购房者来承受的。我深以为然,房地产泡沫在什么地方,直观上当然是房价,在正常的市场经常中,如果开发商屯积大量房源,会因为资金问题而撑不住。但在中国就不是这么回事了,因为房地产开发商的钱是国家商业银行的!不知道大家看到关于潘石屹拿地的消息了吗,里面新闻记者着重的提出,所有拿地的钱是潘总自己公司的,可以从字缝里看出记者心里的两个字----希奇!为什么会这样,因为绝大多数开发商盖房子的钱是银行的。所以,中国的开发商可以把房屋放起来,让几个学者模样的人说说需求的事,也就是老百姓想住房子,但又没有;再说说地的事,就是国家把土地管理的太严了,总之,房子太少了,地也不够开发的,老百姓眼巴巴的等着房子呢,所以,房屋价格一点也不高。谁敢说存在空置率问题,那就是罪无可恕!连国际专家都对空置率界定不准,小小的中国教授怎么随便乱说。
所以,老百姓拼了命的去买房子,也没有关系,反正也是借的银行的钱,开发商不还钱,银行不敢动;普通老百姓不还钱,就封房子呗,至于社会问题,由法院来处理,处理不了,也不是开发商的事了。所以,房价不是大问题!大家放心的买,不会下降的。
其实这里边还有一点,是大家忽略或者是不愿意面对的,即已经购房者的市场定位也发生变化。投机的购房者不用说了,只要投资购买了房屋的消费者,没有一个希望自己的房屋贬值;因为一旦贬值,自己的资产就缩水了,这种情况下,即使没有开发商进行托市,任何一个普通的房屋拥有者也不希望房屋贬值;
我想,这才是实际中比较麻烦的事情,许多普通的消费者把自己的所有资产、甚至包括父母的资产用来购置房屋,还有20年的银行按揭,一旦房屋缩水,自己的财产就会流失!这是他们自己、政府、社会所无法承受的,所以政府考虑的是进行宏观调控,使用房屋价格稳中有降,让房价缓缓接近市场价值;宏观政策从紧缩地根、紧缩银根,规范预售行为,规范物业管理,加强房地产各环节的税收管理等方面逐步着手,直接表现为房屋开发成本的加大,即拿地成本、建设成本(这里面也有市场大环境的因素)、销售成本、二手房流通成本都有所增加,现实中,开发商及房屋投机者因其趋利性,必然将这些增加的成本转移到普通购房者身上,所以,近期的房屋价格上涨是有其原因的;这样的结果,必然是房价越来越高,一方面造成供应紧缺的局面,另一方面又要增加供应;在前者,开发商、一些不负责的媒体及记者、一些没有职业道德的学者及一些地方政府、部门官员在某种程度上是有合谋的。那么这样下去会怎么样?
我想会是以下几种情况:
一、政府宏观调控没有成效,开发商继续托市,房屋价格继续上涨,普通购房者疯狂购买但最终无力支付按揭,市场规律开始显然作用,从金融环节崩溃,国有银行被开发商拖进深渊,大量呆账无力处理,政府用行政力量托市场也不见成效,房屋价格狂迭,房地产市场在一定时期内(比如十年)委糜不振,国民经济开始不景气,相信这是谁都不愿意看到的;
二、房屋价格在政府宏观调控及市场作用下稳中有降,逐渐接近市场价值,房地产市场平稳发展;这需要中央政府达观政策奏效、地方政府及部门官员放弃一些垄断利益、银行加强金融监管、开发商放弃为谋求暴利而采取的托市行为。
三、或许有中间道路,房价继续上涨,而房地产市场没有任何问题,如有些学者所言,房地产市场泡沫还远着呢!
那么,除了真正的购房者,最终谁还会成为房东,是银行还是开发商?我想如果是银行,则对整个社会是一个危机;如果是开发商,则对真正有社会责任的开发商,是一个机会。谁都知道,中国的经济如果发展,中国的地价也会上涨,最终推动房价上涨。这是一个道理,就象人不吃饭会饿一样的大白话。但在一天内吃掉100个馒头,则是有些强人所难了,目前北京和上海的房地产市场就是这样,局部过热,房价涨到了一个严重偏离价格的程度。这个时候,如果有人还说赶快买房子,那么他的出发点肯定有问题。根据官方的数据,目前北京预售商品房有60%没有出售,现房有10万套没有出售,这还不包括已经售出并空置的房屋,泡沫的产生就是这样,短期内的房屋过剩是现实情况。所以,有实力的正规开发商目前完全可以借机整合市场,配合银行,把小开发商淘汰出局。土地的性质决定了这是一个有限资源,在中国,房价的下降不会引起贬值,因为房屋毕竟是耐用品,只要开发商肯放弃暴利,房屋是会买出去的。
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