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博主公告
    毕文强律师,毕业于西北政法学院,先后通过全国律师资格考试和国家司法资格考试,曾任某院法官,现任北京市盛廷律师事务所管委会主任,合伙人,社区房产业务部首席律师。致力于社区、物业服务、房地产开发及融资等问题的法律研究。
     毕文强律师为中国第一例以公民名义提交的立法议案之撰稿人,接受中央电视台经济频道、中央教育频道、《中国房地产报》、《新京报》、《华夏时报》、《北京晨报》、《中国消费者报》、《法律与生活周刊》、《中国新闻周刊》、《南方人物周刊》等各界媒体采访,对社会热点案件进行专业、独到的法律点评。
     毕文强律师具有丰富的诉讼经验,承办各类房产案件数百起,多数案情复杂,影响重大,并就案件承办先后接受中央电视台《新闻30分》、《今日说法》、《经济信息联播》等节目的专门访问。
     毕律师关注社区和谐的构建,与清华大学社会学系共同就小产权房,专用维修基金,社区公共部位,物权法的颁布对社区的影响等问题进行研讨和探索。并在《业主导报》开辟专栏“盛廷说话”,就广大业主关心的房产问题做出法律分析和解答,并应众多小区业委会邀请,开办讲座。
    毕文强律师致力于房地产法律服务的专业化,团队化。自2005年起,毕律师组建第一支房地产专业团队,发展至今,已有拆迁,社区,物业,不动产融资等专业团队,为打造盛廷品牌奠定了坚实的基础。团队成员分工合作,致力于房屋买卖、土地纠纷、社区物业纠纷等房地产各环节的法律实务,凸显出团队作战的巨大优势。
     毕文强律师的执业信条:诚信敬业,勤勉尽责。
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买方陷阱系列丛书 第一章买卖双方的博弈—保护合法的权益 (2010/9/14 17:48:26) [发送到微博]
  第一章 买卖双方的博弈—保护合法的权益 第一节 一场不对等的博弈通过对房屋买卖双方的力量的分析,我们可以看出购房者最佳的博弈平台是什么?购房者博弈平台的最终依靠是什么?什么是博弈?通俗点说,博弈就是较量。这是在交易过程中永远存在的一个概念。买卖双方永远在博弈,在较量。在目前的房地产市场中,博弈的最终目的只有一个——房价。本书中我们将不断的描述一个事实:开发商在卖房子的时候是强势的;这个强势体现在房价只涨不跌,售楼小姐永远微笑着告诉您到第二天就没有房子了,您最好今天决定,而且购房者只能按照开发商提供的条款签订购房合同。房地产市场中的博弈,本质上是一场没有悬念的博弈,更是一场不对称的博弈!我们先看看以下几则报道;在2005年,北京掀起了一个“集资建房”的活动高潮,这个倡议一经提出,就在当时的北京房地产业内引起了极大的反响。以下的文章是当时“集资建房”的倡导者于凌罡先生的一篇博客。我们在这里面可以看出不满与期望。对于买房而言,五百元微不足道,而对于家庭来说,十万元是笔巨款。合作建房,是在房地产行业存在暴利,批零差价极大的前提下,老百姓们团结起来,争取成本价住房的最好办法,而且,还能同时获得配套收益权和物业自主权。但是,由于每个人心中的私欲和整个社会缺少必要的诚信,在中国组织合作建房,又是非常困难的一件事,作为发起人,我最常看到的嘴脸,就是:房子盖起来没有,地买了没有,赶紧买好地,盖好房子,我好参加……其实大家都知道,合作建房不是我买地盖房,然后成本价卖给大家当大头!但很多人就是这么想的,他们恬不知耻的质问我干吗不立刻让他们发财…… 这让我很受伤,我不得不一再强调,合作建房的前提,必须是先“合作”。参加合作建房的方法,其实很安全,很简单。每个参与者,先拿出500元钱,用于共同承担前期开销。包括维持合作建房机构的存续,支付必要的员工工资、律师费、会场租金、资料取得及印刷的费用,及少量合理的其他开销,当然,账目是公开的,并接受监督。接受应共同承担的开销,是参加合作建房最基本的前提。在指定的银行,开立个人账户,进行存款验资。到中信朝阳支行存七天通知存款,(长虹桥东北角),以存款的方式,进行验资,验资户内金额不得低于3万元,这是绝对安全的,没有任何风险。只要有足够的人完成上面两个操作,我们就可以有绝对的把握实现合作建房。很多人都以为合作建房很难,我不否认中国的国情和人性会给合作带来不少困难,但我相信,大家有一天会清醒过来,意识到五百元和十万元的多寡,了解到合作建房的优势。在五环内的市区,通过合作建房,每平米住宅最少可以便宜1500元,这里,我请大家先承认客观的市场价格,在芍药居,我们调查得到的周围商品房房价都超过¥8250,但老百姓却不认同我们提出的¥6750足够便宜,很多人心里想的是,几年前当地房价也就是¥6750,这让我们很难参与公平的市场竞争。当然,我们也得承认,我们对品质、配套、以及物业收益的追求,也在一定程度上提高了成本,尽管那都是必要的,但还是有人会不接受。要知道,即便您只买一套60平米的住宅,每平米1500,也是9万元,就算面积不缩水,这节省的9万元房价,也还能为您节约好几千税费,您实际上省得钱,肯定不止10万。我知道很多人都怀疑合作建房能否成功,但是,我想说的是,只要有足够的人参加验资,那么,合作建房就可以成功。至于这500元的前期成本,如果大家只想占便宜,却不肯承担共同开销,那么,合作建房就会是镜花水月。毕竟靠我个人的力量,无论如何也是实现不了“合作”建房的目标的。说实话,我不担心合作建房的前途,房子现在这么贵,就算大家想买,怕是很多人也根本买不起。我会一直坚持下去,直到有足够多的人认可合作建房,认同共担500元前期开销和参加验资,因为,我相信这个社会有一天会回归理性的,相信合作建房是理性购房人最合理的选择。我们已经有中信信托、国金管理的专业服务,只要有足够的参与者,完全可以通过残酷的市场竞争取得土地,并通过中信信托帮助我们成立开发公司,通过国金管理帮我们组织建设,然后再通过开发公司的销售行为,为每个业主顺利办好房产证。在取得土地以后,资金的安全和管理,以及缺口,都会有专业、尽责的中信信托来帮我们解决,项目的运作,手续的申报,以及工程的管理,则会有专业、称职的国金管理来为我们服务,与任何一家开发公司相比,合作建房的效率都是毫不逊色的。希望大家能够认识到合作建房的优势,不要再算不清这笔账,不要再被开发商肆意凌辱,人家可不光是最少黑你十万,还要通过媒体,公开的侮辱你,说你活该是房奴,难道,大家还不该醒悟么? 评论:百姓集资建房成了谁的眼中钉 http://www.enorth.com.cn 2006-12-21 全国首例拿到土地的个人集资建房项目在温州破冰后,立即引起各方高度关注。然而,几乎是在合作建房联盟拿到地块的同时,温州市工商局就收到一封匿名举报信,称温州个人合作建房项目“发布广告,存在预售违规行为”等“罪状”。随后,针对该项目的质疑不断出现。温州个人合作建房项目是否真的存在违规操作,尚且不知,但在房价不断上涨、超过老百姓承受能力的今天,“自己动手,丰衣足食”的个人合作建房模式却不失为一个可供选择的出路,至少让百姓看到了某些希望。首先,据我所知,在现有法律中没有哪条规定不准公民集资建房的;其次,这一行为没有侵害他人的合法利益,没有社会危害性。从本质上来说,它是群众不堪房价高压下的自力救济行为,直接反映了百姓对当前高房价的不满。据央视的一项调查显示,有95%的人支持个人集资合作建房,有43%的人认为个人集资合作建房是一种全新房地产开发模式,有89%的人会考虑选择个人集资合作建房的方式。也许这一调查并不权威,但它从某种程度上反映了民意。尽管个人集资合作建房得到不少普通百姓的认同,然而,在实践中却举步维艰,遭遇重重阻力,甚至成了一部分人的“眼中钉”,必欲除之而后快。比如,某些实力强大的房地产利益集团自然强烈反对,因为这等于抢了他们的饭碗,触及了他们的实际利益。还有一些地方相关部门的“暗阻”也可能使个人合作建房项目“胎死腹中”。 有人认为,个人集资建房由于其自发性容易引起纠纷,影响社会稳定,扰乱房地产和金融市场秩序,是一种历史倒退。我不明白,难道大量百姓没房住才是历史的进步?如果说低房价会扰乱房地产市场秩序,那恰恰说明现在的房地产市场存在着极不合理的暴利。个人集资建房所筹资金只是用于建房,没有流向金融市场,也就不存在扰乱金融市场秩序问题。作为一个新生事物,个人集资建房可能存在某些不规范问题,这正需要政府的政策引导,需要政府部门介入监督,使其能够健康发展。而不能因其存在一定问题而“一棍子打死”。退一步来说,即使个人集资建房真的不符合国家政策,有关部门也应尽早予以明确,避免群众的损失。关于不购房运动 2006年4月26日,深圳市民邹涛在互联网上发布“不买房行动”的公开信,掀起轩然大波。5月上旬这一民间倡议者邹涛飞抵北京,表示要将主题为“房价真高、房奴真苦、房地产业真危险”的书面报告呈交给国家相关领导。邹涛当时在接受本报记者采访时称,自从在网上发出“不买房行动”公开信后,已经接到各地对其“不买房行动”公开信有效反馈信息几万条,而“不买房行动”公开信已被内地5万多个网站转载。 在公开信中,邹涛严厉抨击了深圳以及北京等地上涨的房价。他写道,如果人们现在买房,将要“承担终身的债务”,“一辈子将为房子累死累活”,人们“将没有幸福感”可言。他反问:“难道我们注定要做一辈子的房奴?” “楼价一日不降到市民可以接受的程度,我们就坚决不买房。”这是邹涛对媒体以及众多支持者说得最多的一句话。邹涛表示,节节攀高的房价已经成为一道“卡”住普通老百姓通往幸福的门槛,大家团结起来三年或者一定期限不买房,让房子烂在炒房者和那些哄抬房价的开发商手里。 “不买房运动”显然触及了隐藏在社会深处的某根敏感神经。“我从来没有感受过这么多人因为大家的共同利益而这么团结。”邹涛说,民众不能决定政府的宏观调控措施,而房地产企业有自己的经济逻辑,消费者没有办法,只好“用脚投票”。虽然不买房运动最终并没有拉低疯涨的房价,但“草根英雄”邹涛至少发出了很多人心中的呐喊。这个不购房运动,又像平地里的一声春雷,给整个南中国的房地产市场带来一个大的震动。有一位叫“感动中国”的博客写到:邹涛发起的“不买房运动”让我想到了甘地。 现在,中国的房地产商们又一次开动了他们原始积累(这还有情可原)及扩大再经营(这就是剥削)的机器,对住房消费者(也叫购房者,包括一部分“房奴”)进行压榨式地掠夺。 很久很久以前,诗人杜甫就冲着他的贫民窟说:安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。 而如今,我们仅仅是想:安得房价不再涨,等我寒士攒钱来。 可是,国家的宏观调空措施未能达到预期效果,因为那实在是太宏观了。或者说,那根本就是表面文章。房地产的巨大利润还是落到了国家、房地产商和一些“未透露姓名”者的腰包里。既然如此,调控政策的初衷其实是使房价平稳上涨,别太厉害。可现在,这一点也是奢望了。 于是,深圳的邹涛才发起了“不买房运动”。这是一场真正的民间运动,因为社会的上层是房地产的既得利益者,是不可能参与进来的。只有那些平民、草根,才是这场运动的中坚。他们有着一样的利益,要和开发商斗。以前是斗合同、斗物业,现在干脆是斗购买。 我立刻想到了印度的甘地。甘地是印度在英国殖民统治时期非暴力运动的领袖,这场运动把英国人赶走了。这是我们在中学历史课本都读到过的。圣雄甘地在非暴力运动中就提倡了不合作精神,不与英殖民主义者合作。 而消费者去购房,就是在跟开放商合作,让后者有机会、有条件地狠宰一刀。开发商囤积居奇,是房老虎。而购房者大多是沉默的羔羊。 如今房价如此非理性地上涨,一定会有崩盘的一天。那天或许是“不买房运动”的庆日,也是开发商和炒房者的祭日,但它更是我们这个社会的灾难。 与其如此,不如让“不买房运动”将开发商和炒房者引导到理智的层面,让他们认识到自己的行为是在与大众为敌,是不让已经上千岁的杜甫他老人家的理想实现啊。 “不买房运动”的目标只需要使房价能乖乖配合国家政策稳步慢慢地下降。这样可以使先购房先享受者付出一些,让后购房后享受者少付出一些。这样最公平,也使得社会更和谐。至于如何去做,其实就是不合作,不买房。具体的,还是去问邹涛吧。关于万人购房团运动在时隔一年之后,倡导不购房运动的邹涛先生,根据目前的房地产市场,又倡导了“万人购房团”的活动,这个活动搞的哄哄烈烈的。普通购房者:希望深圳房价软着陆 2008年08月01日09:35 北京晨报在过去一周中,记者实地走访了深圳楼市,现场透析炒楼者、开发商以及维权业主的生存状态。那些终日为房子奔波的普通购房者的理性思考给记者留下了深刻印象,“我们要的不是房价疯狂的暴跌,也不愿看到暴涨的疯狂,我们要的是深圳房价‘软着陆’。” “美国谈判第一人”参与深圳团购 “我们每天在深圳奋力打拼,只为了能够在这座城市里安居乐业,不过,深圳房价之高已经到了让人承受不起的地步。”两年前,面对深圳房价的节节攀高,一位叫邹涛的深圳普通市民在感慨的同时,在网上发起了“万人不买房运动”,这在当时引起了极大反响。一年后,邹涛发起的“住房团购行动”则引来了超过两万深圳购房者参加。从“不买房”到找人“团购”,邹涛在接受记者采访时给出他的个人思考,“选择‘不买房’,目的还是为了买上房子,不过我们最终还需要积极面对现实的窘迫和困境。” 邹涛拿出的统计显示,2007年,深圳市通过努力,解决了6006套政策保障房,在未来三年要兴建9.71万套社会保障性住宅,如果按一家三口来算,也只能解决30万人口的居住问题,更多的深圳人选择市场化的手段。“不过,去年房价已经将许多有自住需求的购房者挡在门外,深圳楼市被忙着抢房子的炒家充斥。” “现在的调整对深圳楼市走向健康是件好事,我们要的不是房价疯狂的暴跌,也不愿看到暴涨的疯狂,我们要的是深圳房价‘软着陆’。”一位参加团购的购房者向记者表示。事实上,为了增加和开发商谈判的胜算,邹涛请到了美国前总统克林顿的谈判顾问罗杰•道森,这位“美国谈判第一人”将在8月1日抵达深圳参与团购“砍价”。 “深圳楼市无须救,不需救” 就在各界探讨深圳楼市“断供潮”时,深圳银监局在上周末明确表示,深圳并没有出现“断供潮”。此外,国务院一支调研小组上周专程赴深圳调研,针对当地房地产市场以及对银行业可能产生的风险等问题进行针对性调查。 “虽然深圳已经出现‘负资产’的个人,不过,真正断供的人还是极少数,要‘断供’的主要还是一些炒家。”首次撰文披露深圳“断供”的作者“风雨者”向记者表示。事实上,尽管在过去一年经历各种重创,但深圳二手房中介对于目前深圳楼市的调整仍然予以健康的评价。满堂红(深圳)置业有限公司总监潘国栋认为,现阶段并不需要“救市”,“只要是一件商品,就会面临价格的调整,这是市场规律,只有遵循这个规律,市场才会更加健康。高位调整的深圳楼市无须救,不需救”。邹涛表示,现在上市的楼盘成本都很低,即便是降到每平方米8000元,开发商利润至少也在50%以上。“深圳楼市正处于各方力量博弈胶着的微妙时刻,针对楼市的宏观政策要坚持下去,只有这样才能消除开发商的暴利思想。” 我们可以看到,在开发商与购房者之间,正面临着如上面的文章中所提到“力量博弈”;在这个博弈过程中,购房者也不断在努力提高自己的博弈力量;具体的就是“集资建房”、“不购房运动”和“万人购房团”,我们也可以看到这三个活动的目标与口号。 “集资建房”不过是“高房价下的自救” “不购房运动”不过是“不做待宰的羔羊” 而在国家宏观调控下,开发商已经是人人喊打了,“万人购房团”的目标也不过是希望房价的“软着陆”!上面的关于这三次运动的内容,让我们感受到普通购房者的激情、渴望、无奈甚至愤怒,当然了,我们也感受到了一些悲壮!时间进入2010年,对于房地产市场来讲,博弈有新的动向:其一,号称中国“地产”三剑客(曹建海、时寒冰、牛刀)之核心人物曹建海博士出版《向高房价宣战》,并发起“宣战号召”!其二,热播剧《蜗居》在全国引起了轰动,连总理都为之动容。其三,2010年两会期间,关于高房价引发一系列热议,“雷人”议论层出不穷!这不禁让笔者想到一句话:中国房地产绑架了中国经济!政府各部门相继出台政策,控制房产过快上涨。这说明博弈已经进入白热化阶段,博弈平台也可能从房地产市场转向民生平台,相信,政府行政力量会体现的越来越强。所以,购房者一定要关注地产政策!稍有一些市场经验的人都知道,在市场经济已经发展这么多年的情况下,“顾客就是上帝”这句话已经深入人心,这是买方市场的一种表现。甚至国家的宏观经济都需要强调拉动内需来推动国民经济的的发展。在这种情况下,为什么在房地产市场中,开发商与购房者的关系与一般的买卖关系会有如此大的悬殊!换句话讲,开发商为什么会这么强势?要想了解开发商的强势,就必须先了解开发企业的性质,开发企业生产的产品是以取得国有土地使用权为基础的,而土地最大的特点是不可再生和稀缺的,地段也是不可复制的。这决定了开发出来的房屋,在某种程序上是具有垄断性质。举一个例子,在目前宏观紧缩的情况下,北京黄金地段的房价不降反升。即便在美国次贷危机的情况下,像纽约这样的城市的房价仍然维持较高的价格。在这种情况下,开发商的房屋确实有些皇帝的女儿不愁嫁的味道。明白了以上的道理,我们可以从以下几个方面来对比开发商与购房者之间的博弈情况:(1)资金;毫无疑义,房地产开发企业本身就是一个资金聚集的企业,没有资金,开发企业就无法生存。最近国家加强宏观调控后,开发企业就坐不住了,甚至有的开放商跳出来说了“要死也要让银行先死”这样的狠话。这其实从另一侧面说明,开发企业不仅是有钱的,而且也是银行大力支持的,一旦国家政策紧缩,开发企业就喊着要政府救市,也就是让政府从资金、政策方面给予扶持。而对于购房者来说,资金实力与开放商对比,显然不可同日而语。(2)专业化:对于房屋买卖双方来讲,开发企业在拆迁、拿地、规划、施工、销售的过程中,对于房屋的定位,房屋的质量问题,规划问题等都早已精打细算、了然于胸,而购房者,可能只是在购房前粗略地学习了一点关于房屋的知识,与开发商的专业化比较起来,那毕竟是半路出家,所知的也只是皮毛而已。(3)垄断能力:其实以上两项优势在每一个企业都有可能出现,比如“肯德基”,也具有雄厚的资金实力;专业化程度也很高,据说,仅薯条的工序就有上百道之多,但即使这样专业化、国际化的饮食企业,仍然属于买方市场,企业也不敢因此表现得过于强势,不然就可能被投诉、抵制,在各个行业里,顾客还能或多或少地找到一些上帝的尊严。但房地产开发企业却不同,不要说顾客去投诉,即使将他们起诉到法院,对他们来说也是驾轻就熟,轻松面对,毫不在意。其原因在于开发企业有很强的垄断性。他们掌握的资源远远大于购房人,双方不是出于对等的交易地位上,这个行业是绝对的卖方市场,而顾客的选择性并不多,因为你想买北京的房子,就不可能到上海去买,你想买西单的房子,就不可能到通州去买,这个区位、这个地段的房屋具有不可替代性。这就决定了你必须要和这个房子的开发商谈,在这个层面上,购房者甚至根本没有选择的余地。(4)市场影响能力:至于开放商的市场影响力,相信大家更是见的多,“识”的广了。开发商一向可以对市场呼风唤雨,通过各种娴熟的操作手法,层出不穷的花样技巧,操控市场于股掌之中。而房价又在一个劲儿地涨,不断刷新、巩固着房产商的经济实力和市场调控力,在这种情况下,开发商想不强势都停不下来。关于二手房的博弈二手房市场的博弈,相对来说比较平等,但也要注意的是,二手房市场不可能脱离房地产市场是卖方市场的这个大环境而独立存在。从现在的二手房所有税费(包括买卖双方要交纳的),都由买方来承担的局面就可以知道,二手房买卖中,卖房人借助这个市场环境,也已经占据着主动地位。那么,对于购房者来说,这是一场一边倒,还没上阵就注定要输的博弈了吗?我们认为,答案是否定的!首先,任何市场的建立和发展都需要买卖双方的存在,一个成熟的市场,更需要是买方市场。进一步讲,买方的购买力才是整个市场存在的基础。其次,作为单个的卖方,也存在着资金回笼的问题,不管是开发商还是单个的卖房者,都存在着依靠转让获得的需求。再次,国家的宏观调控政策已经从鼓励开发转向了紧缩银根,这加速了开发企业资金回笼的需求。因此,我们认为,从购房者的角度来看,万人购房团之类组织的出现,反映了体现购买力量的一种趋势。作为购房者,只要相信自己口袋里的钱本身就是一种力量时,博弈的天平会渐渐回复,并终将达到平衡。
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