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博主
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博主公告
    毕文强律师,毕业于西北政法学院,先后通过全国律师资格考试和国家司法资格考试,曾任某院法官,现任北京市盛廷律师事务所管委会主任,合伙人,社区房产业务部首席律师。致力于社区、物业服务、房地产开发及融资等问题的法律研究。
     毕文强律师为中国第一例以公民名义提交的立法议案之撰稿人,接受中央电视台经济频道、中央教育频道、《中国房地产报》、《新京报》、《华夏时报》、《北京晨报》、《中国消费者报》、《法律与生活周刊》、《中国新闻周刊》、《南方人物周刊》等各界媒体采访,对社会热点案件进行专业、独到的法律点评。
     毕文强律师具有丰富的诉讼经验,承办各类房产案件数百起,多数案情复杂,影响重大,并就案件承办先后接受中央电视台《新闻30分》、《今日说法》、《经济信息联播》等节目的专门访问。
     毕律师关注社区和谐的构建,与清华大学社会学系共同就小产权房,专用维修基金,社区公共部位,物权法的颁布对社区的影响等问题进行研讨和探索。并在《业主导报》开辟专栏“盛廷说话”,就广大业主关心的房产问题做出法律分析和解答,并应众多小区业委会邀请,开办讲座。
    毕文强律师致力于房地产法律服务的专业化,团队化。自2005年起,毕律师组建第一支房地产专业团队,发展至今,已有拆迁,社区,物业,不动产融资等专业团队,为打造盛廷品牌奠定了坚实的基础。团队成员分工合作,致力于房屋买卖、土地纠纷、社区物业纠纷等房地产各环节的法律实务,凸显出团队作战的巨大优势。
     毕文强律师的执业信条:诚信敬业,勤勉尽责。
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买方陷阱系列丛书 代序 (二) (2010/9/7 11:51:58) [发送到微博]

全体老百姓高度关注的同时,媒体也开始高调猜测中央政府对房地产市场的态度,并得出结论认为中央高层对“救市”会从“默认”到公开支持:

1014,全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在接受《每日经济新闻》采访时表示,由住宅和城乡建设部等部门提出的房地产市场新政有望在下月推出。据透露,该部已向上层提交“放松”房产调控政策的方案,具体包括取消对二套房的限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。

1015,中国房地产协会副会长、秘书长朱中一在接受《上海证券报》采访时并没有否认递交建议一说。聂梅生则用“迫在眉睫”一词形容房地产市场“回稳”的重要性,并透露参与制定新政的还有央行、税务总局等。

虽然随着局部地方政府因地制宜地采取试探性的救市措施,业界和媒体也都兴奋地猜测和期待中央政府会随之对房地产业的从紧政策予以放宽和解禁,但是,我们认为,并没有看到这些宏观调控政策出现松动的迹象。2007125闭幕的中央财经工作会议明确提出:2008年继续实行稳健的财政政策和从紧的货币政策。

1018,全国各地69位市长齐聚深圳参加“中国市长论坛”,住房与城乡建设部副部长仇保兴在论坛上表示:“应该给各城市政府一定的自由度,各地的政府应该说有能力、也有责任,作出一些政策上的选择。”这也是高层首次对各地刺激楼市政策作正式表态。

1019,新华社报道称:在近日举行的国务院常务会议上,明确指出要加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房。

1022,财政部、国家税务总局宣布:从2008111起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调至1%;财政部通知,对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外,首次购房的贷款利率及首付比例也有所下调,央行规定,从20081027,商业性个人住房贷款的最低首付款比例调整为20%。公积金贷款利率同时下调了0.27个百分点。

与猜测不同的是,央行对于房地产贷款的政策未有明显松动,中央政府也未推出对房地产业松绑的“新政”,给予税费减免的,针对的也是作为消费者的购房者,可见,媒体与个别部门的宣传与中央的步调并不完全一致。而且,似乎也没有理由把当前国家为了应对国际金融危机而采取的《关于当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施》中实行适度宽松的货币政策与对房地产业的救市必然联系起来。

这十项措施的目标是大力推动民生工程,包括加快建设保障性安居工程、加快农村基础设施建设、加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设、加快医疗卫生、文化教育事业发展、加快地震灾区灾后重建、提高城乡居民收入等。这些措施既是为老百姓实实在在地谋取福祉,同时也在进一步刺激实体经济的健康发展以及削弱和降低对外向型经济的过度依赖。实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,出台更加强有力的扩大内需措施,加快民生、基础设施、生态环境建设和灾后重建等在内的固定资产投资。

 

1022,中国人民银行宣布,从20081027起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。

中央政府所采取这些组合措施减轻了购房者的购房按揭负担,起到了刺激购房需求和购买欲望,扩大购房群体的作用。如果这些措施也被称为救市的话,那么,我们认为,这个“市”并非房地产企业和某些媒体所期待的那种放松货币信贷政策等宏观调控措施,让高房价继续肆虐继而维持房地产企业的高利润的那个“市”。

而在这十项措施的4万亿元投资中,直接关系到房地产行业的,就是加快建设保障性安居工程,加大对廉租住房建设支持力度,加快棚户区改造,实施游牧民定居工程,扩大农村危房改造试点。由此可见,对于房地产行业而言,维护民生仍然是第一位的,稳定压倒一切!要让老百姓买得起房,居者有其屋,仍然需要各级政府采取切实措施,挤压房地产行业的泡沫,让房屋价格回落到合理的区间房地产市场的稳定必须依托于实际经济的稳固和民生的稳定,房地产市场的泡沫也是虚拟经济的延伸,没有社会的健康稳定发展就没有房地产市场的发展基础。但从实际情况看,2009年宏观经济政策,客观上拯救了开发商,房价进一步暴涨,地王频出,到2010年初,北京基本进入五环以内的万元时代,让许多持币观望的购房者大跌眼镜!虽然国家统计局说全国房价上涨1.5%,但老百姓感兴趣房价好像是翻番的向上涨。两会后第一天,北京一天出两个“地王”!接着就传出74家央企退出房地产市场的政策。房地产市场如何走向,房价何去何从,仍然雾里看花!

 

对房地产业的救市,关键还是要稳定市场,防止破坏性下跌引发金融风险,所以说,国务院采取的十大举措从宏观上当然也起到挽救房地产市场的作用,但这是从根本上救市,而不是简单的货币金融政策的松绑。增强全社会及公众对中国经济的信心、摆脱虚拟经济所带来的梦靥、卓有成效地挽救实体经济,才是促进房地产业健康、稳定、有序发展的惟一途径。

这从以上分析我们可以看到,房地产市场并不是单纯由买方、卖方所组成。相反,中央政府及相关部门、地方政府及相关部门(比如建设主管部门、规划部门)、银行、房地产开发商、建筑商、房产中介和购房者共同组成了这个市场。这些主题组成了一个博弈平台。下面我们来分析一下房地产市场的博弈模式:

博弈一:地方政府与中央政府的利益博弈:

地方政府不希望房地产市场拐点影响自己的土地财政;中央政府不希望房地产市场拖垮中国经济。而无论地方政府还是中央政府,都不希望房地产市场的大起大落影响到社会稳定。

博弈二:开发商与中央银行的利益博弈:

开发商不希望中央银行的货币从紧政策给自己带来资金链紧张;中央银行不希望开发商借助自己的货币政策继续维持高房价,而开发商则会威胁因房价下降导致大量的银行按揭贷款成为不良信贷、甚至是呆账、坏账。

博弈三:开发商与购房者的利益博弈:

所有的购房者都希望开发商的房屋能够价格下降,但开发商则因为土地的稀缺性及地段的不可复制性来维持高房价(购房者的持币观望态度会给开发商带来一定程度的压力,但真正的致命压力却还是来自于银行的货币政策)。

因此,可以看出,在这一场中央政府、地方政府、开发商、购房者的利益博弈中,购房者的力量虽然是基础,但不是强势,真正关心购房者利益的是应当是政府,而对开发商形成强烈制约的,除了购房者的购买力以外,更重要是宏观政策,特别是中央银行的货币政策,而要确保宏观政策得以贯彻执行的,却是地方政府的不折不扣和因地制宜之间的平衡。

以上所做的这些分析,其实是希望购房者明白自己在这个博弈平台的优势与劣势;从而采取相应的措施,争取在博弈中获得利益最大化。

那么,购房者在购房中所能采取的博弈手段有哪些呢?

一、          持币待购;任何一个成熟的市场,终将是一个买方市场,中国的房地产市场不应该也不会例外,而现实中很多人往往感觉到并不是这样。我们认为,这与购房者不了解自己购买力所形成的力量、对房地产市场的盲目恐慌、以及买涨不买跌的心态有很大的关系。

二、          理性购房:在不同时期,不同情况下,选择什么样的房屋,什么样的付款方式,什么样的合同,是购房者能顾把握的,作为一个理性的购房者,对于房地产市场的宏观政策、地方政策、市场环境,都要有深刻的把握。方

三、          依法维权:市场一定有风险,市场更需要规划。在一个成熟的市场中,除了要有稳定的法律、政策外,也要有目光长远,有社会责任感的开发商;但最重要是要有一个成熟、知法、懂法的购房者。购房者必须要学会运用法律、维护权益,规避风险。

     2010417,国务院发出通知,要求进一步落实各地区、份额有关部门的责任,坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题。通知要求,坚决抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。同时,地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

    中央政府此记重拳必将遏制住过快上涨的房价,为广大老百姓带来切身实惠!

总之,房地产市场是一个慢慢走向理性的市场,这需要监管层的理性,开发商的理性,也需要购房者的理性。在房地产市场起起伏伏的过程,如何把握自己,扭转劣势,发挥优势,这正是我们希望通过这本书能给予广大购房者的帮助。

希望本书读者能够在购房置业中做一个真正的赢家!

本书是作者在房地产领域置业多年所获得的见闻感受的点滴总结,希望为广大购房者提供一些可操作的经验之谈,使大家在“安得广厦三两间”的过程中少遭受点煎熬,多一份顺畅,早日住进称心如意的居然之家。

 

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