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房产中介开店指南 (2016/9/5 16:15:43) [发送到微博]
网络反腐形式高涨,一些政府的房子也在这个时候流入二手房交易市场,我所在的店年底也开始着手处理这样的一些优质房源。这些都导致刚需购房者的在年前做决定,形成了年前的一个火红的市场。我认为,2013年对于购房者来说,是个好年,房价一定会继续走高。于是,我决定,自立门户,开自己的中介店!
既然决定,肯定要做一番调查,开店不像其他随便找个店面就完了。首先要考虑以下这些问题,我分为四大块:
1.        手续办理  手续的办理并不是很难的事情,按照流程走就可以了,要跑一些工商局,税                   务局等多跑几趟,就没什么问题了。
2.        公司管理制度的完善  制定一个行之有效的公司行为的准则,包括员工职责分配,薪资分配,赏罚制度等
3.        硬件设施的添置  首先,硬件设施包括店面选择,装修,办公桌椅,电脑,网线安装,  都需要细心。
4.        软件设施的添置  包括选择在哪个房产网站开发布房源的端口,公司内部的管理软件的选择。
这里,第一到第三点,是比较好解决的,不需要操太多的心,毕竟作为房产经纪人对于房产中介的业务流程都是很熟悉的,运作起来很得心应手!最重要的第四点中的房产中介内部软件的选购,很多要开新店的中介朋友,都接触过软件,也是懂得操作的,不过接触的都是员工用的日常账号,比不完全了解真正的一整套软件是什么样子的。所以选起来还是很有讲究的。下面是我指出作为房产中介的新晋老板在软件中需要注意的地方:
一,        了解什么是软件的服务器
这里说的服务器就是存放软件数据的。现在的软件有三种服务器:
1.        以PC机作为服务器 存放软件日常记录的数据。以PC机作为服务器,数据存放在自己的电脑上,是一种目前比较成熟的技术,但是也比较落后。第一代房产中介软件采用的就是这个服务器。
优点:用户可自行维护,脱离网络环境也可以使用。
缺点:1.PC机的配置低,远远不及专业的服务器,运行不是很稳定。
2.除了用于存放软件数据,PC机还用进行其他操作,如:浏览网页,看3视频,听音乐等等,这些会导致服务器容易中毒,一旦中毒系统就需要重装,影响系统使用
3.适用于单店。属于C/S架构。多店数据共享,需要另外要安装定时数据交换包。数据无法即时共享,如设定凌晨3点为数据交换(对拷)时间,则第二天才能看到共享的分店录入的房源,若设定在白天数据进行交换,就会影响软件的使用,出现打不开等情况。另外除了软件要钱之外,数据交换也要收费,也就是选择这种软件还要为落后的数据买单,明眼人一看就知道什么情况了。
4.服务器丢失:电脑是实物,如果治安环境差,或者碰上有意想要偷盗店数据的情况,主机很容易被盗,这非常不安全。已经发生过因为主机被盗都没法上班的情况了。
专业服务器  专业服务器顾名思义就是用于存放数据软件或者网站数据空间的专门机器。其中又可以分为以下两种:
第一种是房产中介公司自己购买专业的服务器,存放房产中介软件的数据。
优点:软件数据集中存放,集中放置。B/S架构。实现了多店连锁之间的数据即时共享
缺点:1.专业的服务器要价都不菲,最便宜也要2-3万。
2.需请专人进行维护。自建的服务器都需要托管在专业的电信机房,请专人维护,以保证软件的运行以及故障的排除,维护成本在7000一年左右。
3.大型的中介公司的服务器除了存放软件数据,还用于存放自己的网站等
第二种情况就是:由软件供应商提供服务器存放客户数据。第二代房产中介软件一般都采用自购或者自建服务器的方式
优点:同上,数据存放集中,数据共享即时,多店连锁体验会非常好。
缺点:1.服务器掌握在软件公司手里,数据不可控很多客户都会担心数据不安全,数据的安全程度依赖于软件供应商的道德。
       2.由于软件供应商大量发展客户,所有的数据都存放在部署的服务器上,数据的安全也是一个问题。服务器能承载的数据量是有限的,一旦服务器数据达到一定程度,就会出现软件卡的情况。我听说有一个叫房博士的软件在2012年就是因为服务器数据量太大,出现了崩溃的情况,很多中介突然之间软件不能用了,数据也无法导出来,客服也联系不到只能哭诉无门,急急忙忙换软件。
3.     云服务器   云的概念是最近几年刚兴起来的。它不是一个单一的服务器的概念,而是一个大的服务器集群,其性能和速度以及专业程度可想而知。目前有能力架设云服务器的公司在国内只有少数几家大公司,如阿里巴巴,腾讯,百度以及360. 第三代房产中介软件亿房通现在采用的就是阿里巴巴的云模式。
    缺点:了解的人比较少,有些虽然已经用了,但是不知道自己的是云服务器。
         优点:1.云服务器运行稳定,因为是服务器集群存储,不会出现崩溃的情况。
2.云服务器运行速度快。维护由专业的大公司维护。
3.数据第三方存放,更加安全。软件公司只负责软件端口的控制和维护,不介入数据的存储和调用,能提供云服务的就是都是有实力的大公司,如阿里巴巴,因此软件数据存放在第三方的更有保障。
4.云服务器模式是今后发展的大趋势,越来越多的公司会转而选择云服务器。
         
二:软件版本的选择
   一般软件公司开发的软件都会设计不同的版本。我选择的第三代房产中介软件亿房通。有3个版本。普及版,标准版和专业版。每个版本的功能不一样。建议根据公司内部管理程度需求,选择一个合适的版本。我选的是标准版,因为看中了标准版的合同管理,以及财务管理方面的功能。
同行们选软件,建议根据公司现有规模和管理需求来选择:
单店,新开店:建议选用基础版本的软件。最主要看软件是否有以下功能:1房源管理的深入程度:如是否能详细记录房源信息,能否实现房客互配,能否写跟进,能否到期提醒等2.房源判重机制 3.房源搜索的快速准确率及速度 3.员工管理的权限配置,是否能做到不同职位的人,看到的信息不一样,操作不一样。
多店,需要财务管理:建议选择带有合同管理以及财务方面的管理的版本。选择时要看,合同管理是否能实现分级管理,如合同录入后,财务管理里是否有记录,员工的业绩能否根据合同实现分成,与财务是否能胡同等等。只有软件中与公司制定的现行管理制度一致,才能实现管理的最优化,效率的最大化。
注重公司内部文焕的建设的公司:可选择带有论坛和员工内部交流的版本。内部交流是为了促进,应注重这类软件给让员工形成的互动,也要与公司管理相结合,如:公司规定,每月第一个开单的员工在开单恭喜中表扬,每个月业绩排5的员工,要写一篇经验分享,作为内部讨论,可以通过软件提交,业绩排后的员工同样提交的是工作总结。这些都由各店的经理进行点评,其他员工学习。这样通过软件在公司内部,就形成一个良性循环。因此,如果需要这样的功能的公司,可以选择高级的版本。
三:软件的价格
我在选择的最初,也考虑过免费的软件,但是转念一想,所有商品都遵循价值规律。想要想用相应的服务以及商品带来的便利和效益,就需要付出相应的代价。打着永久免费的噱头的软件,终究会有一个收费途径,毕竟不是谁都能玩得起免费的,免费最终的目的还是为了收费。一款软件开发的成本在至少是几十万。作为一个小的软件公司,我本人不会选择自己去开发一款软件,必经开发出来,成本我要出,而且新开发的产品,我要做那个测试者,不断地改进,修补漏洞。因此,我会选择已经开发好的成为产品的软件。一般也就是几千块钱一个店,一般的公司都能承受得起。
四:软件公司的服务以及售后
软件服务也是要看综合考量的一个点。不要迷恋所谓的大公司。要看切实的服务态度和售后解决问题响应速度,以及问题解决的程度。关于服务期限:我选择软件时一个业务员给我做了个比喻:买软件就像买电视机,电视机买回去,全免费的售后服务器是1-2年,维修费是免费的,但是换零件需要钱。而买回去之后,电视肯定能用,你看电视,需要买机顶盒,要交有线电视的费用,这都需要另外的收费的。软件也是这个模式。因此,老板们没有必要纠结在这一点上。

任何事前,在做之前都是门外汉,做之后。以上是我选择在开店的一些心得体会,希望和我一样的朋友在开店之前走好每一个环节,顺顺利利做好从房产经纪人到房产中介公司的老板这个过渡,管理好一个公司。祝大家生意兴隆!
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