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孙宏斌:中国房企的投资逻辑和风险控制 (2016/11/28 14:25:50) [发送到微博]
“无论是对购房者、开发商还是银行来说,这次的宏观调控都是好事。”11月23日,在民生银行主办的“中国不动产金融年会”上,融创中国董事长孙宏斌谈到近期楼市的宏观调控时表示。

孙宏斌

10月以来,北京、上海等多个城市出台了房地产调控政策;11月初,多个热点城市的市场调控又再度升级。孙宏斌认为,地价越来越贵、房价越来越高,意味着风险越来越大,对企业的发展并不利,“所以我们对宏观调控是欢迎的。”

对当前经济形势和调控的严峻程度,孙宏斌谨慎而不恐慌。他认为,即使在下行期,中国向好的经济大趋势并没有发生变化,房企的投资逻辑也始终没有变化,所以即便在波动周期内,企业仍然能在时间和空间的错配中寻找发展机遇。

“无论形势如何不确定,房企的选择是确定的,做好两件事就行:买对地、盖好房。”孙宏斌表示,地买错了,盖什么房子都错;地买对了,如果再能够把产品和服务做好,把品牌做好,无论形势再差,企业也能够获得良好的发展。

更多阅读》》

融创简介 http://zhidao.baidu.com/question/2120141287872073987.html
融创?臻生活 http://wenku.baidu.com/view/86b9aab725c52cc58ad6bea7.html
孙宏斌经典语录 http://wenku.baidu.com/view/cfb6998f82d049649b6648d7c1c708a1284a0ae0.html


拿对地、盖有品质的房

截至2016年10月底,融创中国实现合约销售金额约1080.3亿元,同比增长91%,提前跨入千亿房企俱乐部,也成为三年来首个新晋的千亿房企。

“我们选择的都是供求关系比较好的城市,都是区域的核心、有人口汇聚能力和具有增长潜力的。”融创中国管理层在2016中期业绩会上透露,2016年全年可售资源达到1680亿元,分布在一二线健康良好的城市。

“买对地方、买对时间”,是孙宏斌认为房企首先应该做好的事情,“要充分认识中国城市发展、市场供需、宏观政策的发展规律和资源错位的不平衡现状,做好时间和空间上的选择。”房地产的投资周期较长,需要两三年时间,所以“提前做好判断”是关键。

孙宏斌

如今再看融创近年来的城市布局,孙宏斌几乎踩准了每一次市场动荡的节点。2015年之前,房企们纷纷抢滩二三线城市,融创坚守少数几个一线城市并将业绩冲入房企前十,单城平均贡献近百亿;2015年,房企们开始回归一线城市,融创却悄然开启强二线城市占位,主要通过并购拿下大量项目,最终2016年二线城市迎来新一轮增长。数据显示,目前融创已经完成全国化布局,成功进入近30个一线及强二线城市,成功实现了在环渤海、长三角、珠三角、中西部的卡位布局。

先“拿对地”,再“盖好房”,两者缺一不可。孙宏斌认为,对本次调控的严峻程度很多人预计不足,随着调控逐步深入,购买资格和金融贷款的限制,市场预期终将发生改变。

但高端物业开发商依然有较好的发展空间。孙宏斌认为,虽然从整体收入房价比来看,很多人买不起房,但总有30%甚至10%的客群是对房子有更高需求的,所以坚持做高端和改善型物业的融创能够持续获得稳健增长。“客户原来能买多套房,现在只能买1套房,那一定会选择位置好、品牌好、品质好的房子。”

近年来,融创坚持高端精品战略,一方面,通过多年在一线城市的打磨,形成了一套以“壹号院”为代表的高端产品体系和质量管控体系;另一方面,2015年开始全面推进全产品周期、全生活周期的“臻生活”高端生活价值体系,不断提升产品的服务配套和品牌价值。


做好现金流和价值的风险控制

数据显示,截至今年10月底,房地产行业销售规模已经达到9万亿。孙宏斌判断,到10万亿后,房地产规模再增长已经很难,这时会加速向大企业集中。

目前来看,销售排名前100名房企的市场占有率为40%左右,去年前10名房企的市场占有率是17%,今年已经超过了20%。孙宏斌认为,未来5-10年前100名房企的市场占有率会达到70%-80%,前10名会占35%-40%,未来没有两三千亿都进不了前10名。

行业集中度提升的路径,一是小公司买地后挣钱退出让给大公司做,二是企业间的收购和兼并。“看不懂这个规律,很多企业容易从小而‘美’就变成小而‘没’了,美不了。”孙宏斌说。

孙宏斌指出,房企要做好两个风险管控,一是现金流,二是(土地)价值。“如果现金流没有问题,但是土地价值有问题,地买错了或者买贵了,转着转着也会转出窟窿来;如果价值没问题,现金流有问题,企业又活不下去。”

“如果价值没问题,现金流出问题,还可以通过市场方式解决,比如找融创收购。”孙宏斌表示,融创是市场公认最好的合作伙伴,“一是价格好谈,我们只要市场价,不占你便宜;二是不想卖了还可以退;三是你可以不全卖,转让50%~70%,你继续当股东,融创产品好、有溢价能力,大家可以共同发展。”

收并购是产业价值链的最高端,但在全世界的成功率都非常低。近年来,融创凭借专业与厚道,在收并购市场上积累了口碑品牌和实践经验,今年上半年新增的1990万平方米土地储备中,有2/3是通过收购、并购带来的。

对于当下房企的发展策略,孙宏斌也给出了建议,他认为目前很多人对形势的严峻程度预估不足,“如果企业有钱放到账上别着急花,借钱尽可能借能够穿越周期的钱,因为后面还有机会”。

孙宏斌认为,这是不确定经济形势下的确定选择。对于企业来说,认清土地价值,投资上做好时间和空间上的判断,产品和服务上做好品质和品牌,“任何形势再不确定,企业的选择和发展都是确定的”。

以下为讲话全文版!

我的题目是“中国房企的投资逻辑和风险控制”,这是命题作文,给的命题作文里前面还有未来两个字,但是我把未来去掉了。

我们这个行业的投资逻辑在未来和今天、昨天是一样的,因为这个行业是一个很古老的行业,有人的时候就有人盖房子。

那时候的房子是用木头、土坯,现在用砖、石头,原来窗户都是纸糊的,现在有玻璃。根本的价值点没有变,要的还是安全、舒适、地段好,要有钱才能盖房子。

我觉得投资逻辑是一样的,所以我把未来去掉了。

我觉得特别好,刚才专家讲对中国宏观经济的判断,因为专家弄得很复杂,其实我们需要简单的判断。因为你没有对宏观形势的判断,投资逻辑怎么来的呢?

一、对中国宏观经济的判断

从企业的角度最有用的有六点:

(一)全球、包括中国的经济下行的压力特别大。

中国说6.7%大家都不信,我觉得没有那么多,也没有必要那么多,因为是多少就是多少。

经济增长不管是4%还是5%还是6.7%,这个经济增长还是挺多的,这是挺重要的事。

中国经济下行压力比较大,但在全球还是增长最快的。中国经济增长最差还有4%,中国经济下行压力比较大,但还是挺好的。

还有一点判断,只要在经济下行压力特别大的时候,不管全世界哪个政府都会选择量化宽松、低利率。这几乎是必须的选择。

中国即使经济下行压力很大,增长4%、5%还是有的,或者还有6.5%。

其实在这种增长下,还是会有挺多的机会。

经济下行压力比较大的时候,量化宽松、低利率是必然选择。

全球央行都是这样的,日本都30多年了,美国欧洲也是这样的选择。

(二)流动性。

流动性宽松,利率很低,会改变吗?

专家总是分析拐点。

什么叫拐点?

没有拐点。

因为你没有办法。

如果说有变化的话,那可能是M2原来的增长是13%,变成12%或者11%,不可能变成不增长。

所以你担心什么?!

13%变成12%、11%对企业没有什么影响。

利率会涨吗?

美国肯定是要加息的,共和党本来是要加利率的,特朗普要修路、修桥、要减税,这两点对通胀有预期,所以美国加息可能会快一点。

但是美国加息中国就加息吗?

不太可能的。

所以第二个判断就是:

流动性很多,还要继续印钱,利率很低,这个是不会变的。

你觉得这个会变的话,就不知道干什么了。

(三)汇率。

我觉得人民币汇率应该是8-9。

2014年之前,人民币的增值大概是35%,现在贬值是12%-13%增的那些还没有贬完呢。

人民币贬值压力肯定有的,只是快点贬还是慢点贬的事。

这个对我们也挺重要的,因为它可能会影响资产价格

为什么我们最近对一家香港的境内公司的并购没有做成?

我跟你谈的是人民币价格,就付人民币,对方要港币,我说付港币打八折。

人民币谈价人民币付钱,港币付钱打八折,否则我的风险非常大,因为我觉得它是要贬那么多的。

(四)关于去杠杆。

去杠杆、去产能、去库存。

去产能和去库存相对容易些, 但是去杠杆挺难的。

因为差的企业,要想让它活着,就要借他钱,让他还利息,你不借他钱,还不了利息。

好的企业,银行想借他钱,所以杠杆肯定是要加的。

如果说结构性改革成功了,坏企业都死了,好企业银行更想给钱了,然后杠杆就更高了。

在经济下行压力大的时候,有很多并购的机会。

谁能借更多的钱更便宜的钱更长的钱,可以穿越周期的钱,就有很大的优势。

如果有这个机会不去做,反而减杠杆那是不对的。

去不去杠杆,还要看企业的情况。

如果你的素质好、资产质量好、操作能力强,那你是可以加杠杆的。

如果你的资产质量差运作能力差,你的杠杆越多 死得越快

(五)全世界的贫富分化越来越严重。

这个事我已经关注了10年,我从2006年开始关注这个问题。

其实在2008年之前,美国老百姓的工资涨的很少,老板的钱更多了。

逻辑就是,因为全球化把工厂搬到中国了,老百姓没有工作了,但是老板成本降低了。或者是有了信息化系统以后,比如说沃尔玛商场,收银员少了,但老板的成本降低了。

2008年以前的趋势是,有钱人越来越有钱了,老百姓收入增长很慢。

2008年量化宽松以后,美国的贫富分化更厉害。

量化宽松那么多钱都去哪里了?

穷人的收入并没有很多的增加,钱都去有钱人那里了。

所以,美国的贫富分化、欧洲的贫富分化都是很多很多年存在的事实。

中国的贫富分化其实也是很严重的,不会比欧美要好。

这个问题怎么解决呢?

西方是通过选举和税收来调节财富的重新分配,所以才会出现这样选举结果。

中国怎么办?我不知道。

但是有了这个判断之后,我们做房地产怎么定位,就知道怎么变化了。

融创做的是高端,如果算老百姓整体的收入房价比,怎么算都买不起房。

但你算30%那是买的起的;

如果算10%更买的起;

如果算5%的话,那他什么房子都买得起。

因为房价涨得很快,GDP增长是6.7%,人民币在贬值,老百姓的收入实际上并没有增加。

融创一直坚持做高端和改善的,将来一定是有市场的。

因为我们是对的30%的客户,10%对客户,也许那些5%的客户,所以是越来越好做了。

(六)去全球化。

去全球化,你可以讨论去全球化好或者不好,但是去全球化确实已经在发生了。

所以你知道了这一点,对我们下一步的决策一定是有好处的。

如果说美国有投资机会,那么中国也有。

我不觉得中国的投资机会比美国差,所以这也是我们不愿意去国外开发的原因。

上面这几点对宏观经济的判断还是很重要的,我觉得对宏观经济你必须有判断。

你的判断可以是对的,

也可以是不对的,

不对可以慢慢在调整。

但是你没有判断的话,

你就无法得出投资逻辑,

你的投资逻辑就很难是对的。

所以这就是我们对宏观经济的判断。

你可以说它不对,

说它离谱,

但是你必须有,

这就是我们的判断。

二、投资逻辑

第二点我想说的是这个行业的投资逻辑,我理解我们这个行业只有三个特点:

(一) 这个行业一定要理解分两段:投资、盖房子。

投资错了,盖什么房子都是赔钱的,你的地买错了。

投资本来就是很难的事,这个行业投资比别的行业更难。

为什么?

杠杆太多。

有银行、客户预付款,有杠杆以后让投资变得很复杂。

现在投了钱以后,杠杆很高,而且能不能赚钱要在三年以后,比种庄稼还难。

这个行业首先是投资,投错了以后做什么都不行。

地买对了以后有品牌,做高端的,就更好。

我觉得这是这个行业的第一个特点

(二)规模。

这个行业去年不到10万亿的规模,到今年10月底9万亿了

10万亿的规模再增长也难了,但是在快速向大公司集中。

现在前100名40%多,前10名20%多

去年前10名17%,今年已经20%多了,前100名已经占40%多了。

我觉得,这个行业下一步5-10年或者5年左右

前100名会占70%-80%

前10名会占35%-40%

这样的话,前10名平均就要4000亿

没有两三千亿进不了前10名。

当然,这个是怎么形成的?

小公司干不了了,买了地以后挣钱退出做不了让大公司做,另外就是收购、兼并。

这个行业本身就有金融属性。

这个特别重要。

(三)不平衡。

这个行业的不平衡,城市之间的不平衡、空间的不平衡、时间的不平衡。

很多投资人问我,你觉得中国的房地产行业怎么样?

我觉得从来不存在中国房地产的行业。

你说北京、上海或者哪里,不存在中国房地产,完全错配掉。

缺房的地方缺供应,有供应的地方不缺房。

北京、上海50%的基本农田,很荒唐。

不到50%的基本用地里,住宅占比很低,有一堆的工业用地,然后再盖一堆商业,每个项目都有50%的商业,住房占比很低,容积率很低,这三个加起来供应量就上不来,完全错配。

这个地方贵,那个地方便宜,所以你就有机会了。

去年最看好的是南京,今年最看好的是武汉

南京最贵的房子是接近3万,我说南京一定有房子超过3万,我估计慢了,地价已经超过5万了。

所以我们去武汉了,武汉和南京也没有差到哪里去,这是你的机会。

这个错配,需要房子的地方没有供应,不需要房子的地方瞎供应。

另外还有实际的问题,有人说房子地太贵了,没有办法买了,然后就去美国了。

但是我说别着急,

还有调控呢,

一调控就又下来了。

说一下宏观调控,说三点:

1.这次的宏观调控绝对是好事。

对谁都是好事,客户、开发商、银行等都是好事。

地越来越贵、风险越来越大,最后钱更难挣了。

所以我说这个调控绝对是好事,肯定是大家愿意看到的,特别欢迎的。

2.这次调控的严厉程度是很多企业预计不足的。

这次的宏观调控力度超过每一次的,

这一次是自上而下的,

目标管理的。

所以每个地方的政策不一样,所以执行力度也不一样。

首先银行越收越紧,一个一个的政策出来,对我们的影响特别大。

另外现在大家对开发商的预期还没有变,买房的预期到目前为止还没有变,但是会变的。

为什么?

一直说降,其实没降。

一直在不断地说,客户的预期,说着说着给说改了。

另外是投资者买不了了。

首付款太高了,70%、80%的,想买房的原因买不了。

种种原因,基本面没有变,价值没有变。

这个对现金流的影响是巨大的。

所以,我觉得,很多开发商朋友还没有认识到这次调控的严峻性

过去可以预期到“两会”的时候,这次直接到十九大。

这个影响是特别大的,再怎么重视这次的宏观调控,都不为过。

最主要的是,我觉得现在没有到时候。

为什么地那么贵?

原因房子卖得不错,贷款也不错,有钱了,前几个月踏空一直没买的地急了。

还没有便宜呢,会便宜吗?

一定会。

快了。

3.宏观调控以后,我们做高端的肯定好。

原来买10套,现在买1套,一定买位置好、品牌好、品质好、大一点的,那就是我们。

理解这个行业的三个特点,

第一点,投资也要做的好、房子也要盖的好。

有的公司,第一阶段做得好,第二阶段做的差;

有的公司,第二阶段做得好,第一阶段做的差;

哪个阶段做不好都不行。

第二点,市场规律,在快速的向大公司集中。

第三点,是在时间和空间上都有错配的情况,空间和时间带来的不平衡。

有了这三点,我的投资逻辑就出来了:

你要买对地方买对时间多借点钱

对现在来说,如果有钱的话放到账上别着急花,后面还有机会。

现在还不是时间,多借点钱,最好借的长一点,可以穿越周期的。

这就是我说的投资逻辑。

三、风险控制

不确定市场环境下确定选择,或者不确定经济形势下确定选择

其实对于房地产行业来说,就是买不买地或者卖不卖房子

还有什么选择?

有钱纠结,没钱的话买不了地,就是卖不卖房子。

有钱别着急卖,没钱赶紧卖,其实没有什么可选择的。

其实你的选择不多,任何形势再不确定,你的选择都是确定的。

就那么点钱,买一块地,能选什么?

或者一块地买不了,留着怕有风险。

选什么?

所以要确定选择。你要分析好了以后再选择。

(一)现金流风险。

没有现金流就死了。

(二)价值。

这个公司有没有价值。

我看了很多公司,

一种是现金流没有问题,价值有问题,然后就转着转着转出一个窟窿;

第二类公司是价值没问题,现金流有问题,活不下去。

对这个行业来说,第二类的企业可能更好一点。

因为这个行业主要看中的是价值,这个行业和别的行业不一样,别的行业并购的是资产占有率、是大脑,是专利。

而这个行业并购的就是土地的价值。

所以这个行业如果你现金流没有问题,但是你的土地没有价值,转着转着最后转了一个窟窿。

如果你现金流有问题,但是你的土地是有价值的,那还是有人愿意收购你的,公司是可以卖掉的。

我觉得这个行业就是这两个风险:

首先一定要控制现金流的风险。

这个很多人都知道,但是没有那么重视。

第二个就是价值。

地别买错了,地买错了,即使现金流没问题,最后也会成为窟窿;

如果地买对了,即使现金流有问题,你还可以卖掉。

如果你的现金流没问题,价值有问题,那就惨了。

如果你的现金流有问题,但是有价值,你可以把公司卖了。

如果想卖可以找我们,因为我们是市场公认的最好的合作伙伴。

第一:因为我们要的就市场价,不占你的便宜,市场价我们都认。

价格好谈。

第二:买完不想要还可以退。

第三:有时候卖不是全卖,50%、60%或者70%,你还是股东.

因为我们产品好,

有溢价能力,

可以赚更多的钱,

你和我们合作是合适的。

最后我想说的是,如果你的公司现金流有问题了,但是还有价值,那你就可以找我。

谢谢!


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