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博主
姓名:戴欣明
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博主公告
    动能智库-产业投资运营研究机构
    前海动能投资-产业投资运营服务机构(主营业务:文旅产业)
    十五年来,戴欣明工作室(动能智库)的项目发端,总结出“超常规战略定位策划”,改变了中国城市与地产界的“大势研判”等常规而陈旧咨询与策划模式,把城市及商业地产(不动产)项目融入人文学(含堪舆)、社会学、消费心理学、经济学、管理学,艺术设计学、营销学等七个方面,形成系统战略,即能全局把握,又可以落地实施。把业界战略咨询提升到最新高度,引领行业最新走势。
    
    戴欣明工作室(动能智库)战略研究院是戴欣明工作室人文特色战略,创新、创意战略的研究、咨询、策划与实施平台,战略思想的传播者,致力于城镇化、创意产业、企业战略优化的特色研究,以“人文+”、“七合一战略定位法则”为切入点,为业界的项目、企业提供趋势分析、战略定位及未来应对策略。
    
    收录了戴欣明二十多年的研究成果,在中国有影响力的观点、哲学思考,见证了中国城市与不动产的发展历史与变革,秉承儒释道合一的人文+创意风格,致力于差别化战略的思考与实践。
    
    
    
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凤凰卫视采访-戴欣明谈:“以房养老”市场的现状如何?完善社会养老体系迫在眉睫 (2018/8/21 17:38:28) [发送到微博]

凤凰卫视采访-戴欣明谈:“以房养老”市场的现状如何?完善社会养老体系迫在眉睫

戴欣明于2018年08月18日再次接受凤凰卫视采访,栏目精彩内容一起看:

主持人:汇全球菁英,聚天下财智。欢迎来到《财智菁英汇》。如果有一天你退休了,你的养老金够花吗?根据联合国发布的《2017年度世界人口趋势报告》预测。中国老年抚养比,将会从2015年的24%,急剧攀升至2035年的50%。也就是说到2035年,中国老年人将会是劳动人口的一半。比例如此之高的老年人口,养老保障自然成了问题。目前中国养老体系初步形成了,以基本养老金为第一支柱,以企业职业年金为第二支柱,以个人商业补充养老体系为第三支柱。前不久个税递延商业养老保险试点之后,备受关注的养老目标基金,日前正式问世了。业内人士称,被誉为养老金第三支柱的重要工具。养老目标基金,如果充分发挥其养老作用,每年将会有3000亿到4000亿元的增量资金。那么究竟什么是养老目标基金?如何助力中国养老第三支柱?

解说:备受关注的养老目标基金正式起航。日前,中国证监会下发批文,14家基金公司获准发行,首批养老目标基金。何为养老目标基金?专家指,以追求养老资产的长期稳健增值为目的,鼓励投资者长期持有的,公开募集证券投资基金。那么与民众切身利益相关的养老金相比,养老目标基金有何不同?

曲建(中国综合开发研究院副院长、中国商务部特聘专家):很显然,这是一个商业化的一个产品,这个商业化的产品,不是强制性的,你自己根据你自己的实力,自己的预期去自愿购买。愿意买就买,也可以完全可以不买。他跟我们今天所说的五险一金的养老保险的这个是完全不一样的。那是强制性的,必须要购买。

解说:目前中国民众退休后养老金主要有三方面的收入,即“三大支柱”。第一支柱,社会基本养老金。第二支柱,企业职业年金。第三支柱,个人商业养老保险。那么为什么还要设立养老目标基金。

曲建(中国综合开发研究院副院长、中国商务部特聘专家):有些人甚至提出,我能不能过上更美好的退休的这个生活,比基本保险这个要求提得更高。怎么办呢?我的一个概括,是个1+N的这么一套制度。这个1就是基本养老保险,加上个年金的安排。N呢就是有多种商业化的运作的品种。支撑你在未来的退休以后,获取更高的这样的一个保障水平。而这个今天证监会所提出来的,一个养老目标的,这个基金,只是N中的其中的一个。

解说:专家透露,养老目标基金与前不久推出的个税递延商业养老保险,将成为中国养老第三支柱的核心。那么,民众对于这种养老目标基金的看法是怎样的?

退休老人:对养老有好处的话还是可以考虑,因为老年人时候,他这个,你想做工作也不可以了,也没人雇佣你了。

市民:那肯定要有风险,有很多东西我觉得,国家的政策是好的,但是说的相应的配套的,一些管理,一些监管一些,这个,我觉得还不是很完善。

曲建(中国综合开发研究院副院长、中国商务部特聘专家):大家最为关心的就是两个点。第一个是基金的安全度。我把这些钱委托给你,让你去理财,别理着理着,理没了,我这一生的储蓄用于养老保险的这一套东西没了。第二个大家非常关心的,就是我把钱放给你让你理几十年,那么每年的年化收益率是多少?

解说:当前中国养老体系,高度依赖基本养老保险为主的第一支柱。而第二和第三支柱有待进一步发展。美国则是以第二和第三支柱为主,第一、第二与第三支柱比例,分别为9%、54%与37%。数据显示,美国第三支柱的个人养老金(IRA)账户,主要投资于公募股票型基金。成立于1974年,到2017年末,规模达到8.6万亿美元。其中4.7万亿美元,投资于共同基金。分析认为中国民众养老储蓄与养老投资的观念比较淡漠,家庭金融资产大多分布在,银行存款、炒股或“囤房”上。而养老目标基金的出现,将有望促进家庭理财模式转型。

常青(弘旭基金首席分析师):你看美国市场,欧洲市场,包括这个,香港市场中间。基金为什么会,机构会占到了整个市场的比例比较多。那是因为他的专业化程度比较高。对于我们普通的老百姓来说,如果说出了这样一个目标基金的这样一个利好的话,更多的要去关注这个目标基金。是处于什么样一个结构,符不符合自己养老的规划。如果确实符合养老的规划,那你银行的利率这么低,那你为什么不以定存的方式,我就当银行存款一样去投资嘛。

主持人:中国虽已初步形成,国家基本养老、企业补充养老和个人补充养老相结合的三支柱养老保障体系,但是发展一直不均衡,第三支柱个人补充养老发展滞后。统计显示,中国整个养老金体系仅占GDP规模的10.6%,而加拿大、美国第三支柱发展较好,养老金规模均超过了该国GDP的140%。随着中国老龄化社会来临,养老压力加大。被誉为养老第三支柱的个人养老独立账户体系的重要性,也与日俱增。因而养老目标基金就被市场寄予了厚望。

解说:按照中国1951年颁布的《劳动保险条例》,男职工年满60岁或工龄满25年,女职工年满50岁和工龄满20年,即可退休养老。养老金为退休前工资的50%至70%。而且,职工不用缴纳社保,都是国企来负担。改革开放后1993年,中国正式提出,建立社会统筹与个人账户相结合的社会养老保险制度,直到2014年中国又建立了,城乡居民基本养老保险制度。

曲建(中国综合开发研究院副院长、中国商务部特聘专家):我们国家在改革开放之前的所有的养老问题,都是归口在职工依存在原单位提供。如果这个单位没了,你的养老保障问题,就会受到很大的影响。一个企业就像一个人一样,它有生命周期,但这个职工的养老问题,可是随着它的生命的延长,必须加以一个保障。在这种情况下,就安排了学习西方发达经济体的一些经验。西方发达经济体,除了依靠政府,建立起的这套基本的养老的保障制度以外,还加了一个N个商业化的,这样的一个品种。

解说:由于历史欠账,作为第一支柱的基本养老制度压力逐年增大。中国1991年就开辟了第二支柱企业年金。2014年中国开始开展以房养老试点。今年6月中下旬,获得试点资格的十二家保险公司,先后开售个税递延养老产品,随后养老目标基金正式问世。标志着第三支柱开始成熟起来。

常青(弘旭基金首席分析师):时间最长的就是社会养老保险的这一块,那么这一块里面呢,一个长期来看,因为人口老龄化如果加速的话,你想当你这个工作的人少,退休的人多,拿钱的人多,创造社会财富人少的时候,那势必然会带来一个比较大的兑付的这种压力。因为你看,年金养老里边,全国企业的年金覆盖的企业,大概才8.19万个企业,职工才2336万人,那参保的这个人数上面来看,2015年它连续三年,几乎就没有什么太大的增长。你的覆盖人群就太少了,那么这种过程中间怎么来丰富这个养老金的这个构成就是一个非常重要的问题了。

解说:专家指出,从中国居民个人金融资产的配置结构来看,发展以个人为主的第三支柱养老,有巨大的提升空间。首先,中国居民金融资产配置存款比例较高,2016年度中国居民金融总资产为162万亿元,存款加上现金管理类理财产品规模为110万亿元,比例高达68%。而配置在养老金部分,只有2.4%,远低于美国和日本的30%和29%。

常青(弘旭基金首席分析师):怎么来完成老有所养,除了你有这个社会保障,这个养老基金以外,包括你的固定资产,你的房地产的这样一个投资。你的投资个人财富的比重里面,房地产占多少,这个金融产品占多少,现金流占多少,你的固定的这个每个月能拿到的保险金是多少,你生活的支出是多少,就是要一个合理的预期。那么第三一个,最重要的一点,是,一定要把专业的事,交给专业的人来做。

解说:最新数据显示,2017年末,中国60岁及以上的老年人口,增加到2.4亿人,占总人口的比重17%。到2020年,中国60岁以上老年人口,将增加到2.55亿人。基于当前人口老龄化趋势,个人对养老需求的提升,中国养老体系发展第三支柱更为迫切。

曲建(中国综合开发研究院副院长、中国商务部特聘专家):一切美好的生活,都要有经济基础。这个经济基础,无疑对每一个退休人员来讲呢,就两部分一个是存量,一个是增量。存量就是你在岗位工作的时候,你所购买的一系列的资产,形成的这样一个存量。增量的部分呢,就是你每个月还可以领到的养老金。再加一块,加一个商业化的,运筹帷幄的,这么一个安排。你可以选择对金融知识比较擅长的人,你可以选择自己理财,你可以去买保险。一句话就是你为了过上美好的退休生活,你自己就要进行一个艰难的选择,而这个选择,我可以预计,随着时间的推移,你选择的面,产品会越来越广。也需要每个人增加自己的理财的,这方面的一些知识。

主持人:从2012年开始,中国养老保险基金的收入增速持续低于支出增速。2017年稍有改善,但是复合来看,2007到2017的十年间,养老金的收入复合增长率为19.52%,低于支出的复合增长率21.09%。鉴于当前人口老龄化趋势,个人对养老需求的提升,以及养老保险基金市场的现状,完善社会养老体系迫在眉睫。今年以来,中国陆续推出个税递延险,养老目标基金等举措,更让不少人意识到,养老不能全靠政府,需要趁早增加个人投入。但是业内人士表示,养老目标基金第,三支柱的资产配置都是一个比较长期的事情,中国养老金体系的建设,仍然任重而道远。

主持人:继5月1日起,实施个人税收递延型商业养老保险试点。8月6日,首批养老目标基金落地之后,中国银保监会日前发布通知,决定将老年人住房反向抵押养老保险,扩大到全国范围开展。此举意味着以房养老保险证是推向全国。以房养老理念,在国外早已经提出了,并且有较为成熟的操作模式。比如说美国、日本、英国、法国等国家,于二十世纪八十年代,先后推出的反向抵押贷款,就有效地解决了部分房产,就是仅有资产人群的养老问题。那么中国试行四年的以房养老保险,效果又如何呢?

本期特邀专家:

戴欣明:中国城市运营和商业地产管理研究中心主任

吴晋江:资深保险业内人士

解说:少时你养房,老了房养你,你愿意吗?

退休老人一:不愿意,那钱我自己把握着安全。

退休老人二:那几千块钱有啥用,几千块钱拿到了也花掉了。也存不到钱,还不如存房子好。

退休老人三:我没有必要这样做,就像我的养老金足够。

解说:7月31日银保监会下发通知,为进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革,对传统养老方式形成有益补充。决定将老年人住房反向抵押养老保险,扩大到全国范围开展。

吴晋江(资深保险业内人士):从我们现在所了解的情况来看,这个事情到现在,应该有四年了。所以研究的很多,宣传的很多,但实际落地实操的不多。据我所了解,一共大概只有一家保险公司提供了这个服务。然后总共签约的是139单,99户。所以从成交的数量上来看,是非常少的。

解说:以房养老被视为是完善养老保障机制的一项重要补充,中国从2014年开始试点,目前试点的效果如何?截止2018年7月31日,累计签约2014单,共有141户老人参与,累计承保139单,共99户。从数据来看,无论是群众参与度,还是保险公司参与度都不是很高。

戴欣明(中国城市运营和商业地产管理研究中心主任):大家接受起来还是比较难的,因为中国人根深蒂固了,都是子女来帮着养老。那随着我们的整个的生活富裕以后,大家很多人都能买得起商品房,买得起商品房以后,他更多的希望这个房子,是不是能够留给子女。留给子女以后,子女来对他们进行养老,这样的一个模式呢,他们实际上还是很容易接受的。

吴晋江(资深保险业内人士):首先一个,这个保险公司必须要参与到这个里面。但是保险公司会担心一个问题,就是如果签了这个保单或者合同以后,那如果房价以后跌了怎么办?这是保险公司所担忧的问题。那么作为投保人来讲,老百姓来讲,他也有个顾虑,就是如果签了这个保单以后,那以后房价涨了怎么办?那另外还有一个顾虑,就是我们目前很多行业不够规范,比如说,你要做这个事情的话,你对这套房子要进行评估,评估怎么样能让双方能够接受。评估这个行业是否规范,还需要有政府、保险公司、房地产公司以及我们的投保业主,几方来进行协作才可以把这个事情落地。

解说:参加以房养老之后可以领多少钱?根据房产价值和老人年龄的不同,领到的养老金也各不相同。一般来说房产价值越高,老人年龄越大,领到的养老金也就越多。以70周岁,有价值500万房产的,男性老年人为例,根据目前的保险费率表计算。扣除延期年金保费一年约3万元和保单管理费,每月老人拿到手的养老金约为1.85万元左右。但如果在一般城市,房产估值100万,那么每月拿到的养老金在3700元左右。

戴欣明(中国城市运营和商业地产管理研究中心主任):目前都是一个按市场价估值,大概评估以后你的市值只有50%。那50%以后,它扣除一些它的中介费用等等各方面,它也按15年期来计。那15年期来计的话,不同城市可能是略有不同。计算方式方法,总体来说还是类似的,只是说房价它本身的基数不同,那到各地以后,那他这个老年人每月的,每年和能拿到的收入,基本上也是略微不同的。

解说:以房养老是对中国人的传统观念形成一定的挑战。在中国,老年人通常的做法是,在百年终老后,将房产留给自己的下一辈。以房养老,将房屋处置权转移给保险公司,较难符合中国人的传统观念。其次,由于中国房屋有70年产权的规定,构成以房养老操作层面,具有一定操作程度的不确定性。

吴晋江(资深保险业内人士):各地会有一些政策出来,但是这个政策如果没有国家的一个对于房屋的产权永久产权,这个方面,有个明确的法律之前,我认为这个事情要推行是比较困难的。你必须解决这个永久产权的问题。

主持人:以房养老的操作原理是,将住房通过一定形式的金融保险机制,实现价值的流动,使得老年人在工作期间积累的房产,能够在其晚年带来稳定可靠的现金流入。从而对养老保障发挥相应的功能。早在2013年,中国开始提出,鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点。2014年和2016年分两批在全国的部分城市开展了试点。但是,从试点情况来看,业务开展的并不理想。截止到今年6月底,只有一家保险公司开展了相关的业务。尽管如此,中国依然要将以房养老推向全国原因又为何呢?

解说:有人总结指出以房养老看起来很美好,在经济层面来看,根本就不划算。房产反向抵押后,如果房价涨了,保险公司能赚钱,但领取的养老金不变,消费者就吃亏了。如果房价下跌,保险公司会亏钱,就会拒绝承保。而偏偏以房养老是一个长期产品,面临房价波动的不确定性。

退休老人:这个房子你作为养老金,你这个房子还有孩子,孩子还有孙子。是不是,这是一笔家传的财产,拿去做养老金呢,以后就这个钱就没了。是不是,中国人的传统习惯就是一样嘛,怎么也都想着子子孙孙嘛。

解说:做了一辈子房奴,为的就是让子孙省省力。到头来再抵押给保险公司,不是白费力气了吗?对此有专家给出了解决之道。

吴晋江(资深保险业内人士):如果这个房子,所在的城市评估为300万。那么考虑到以后可能会把房屋抵押给保险公司对吧。但是你如果在这之前,如果买一个300万保额,或者保额更高的一个保险。因为你买终身的保险,其实300万保额,你保费不需要很多的对吧。十年二十年交完了,然后你再把房屋抵押给保险公司,你是不是可以获得稳定的现金流,帮你养老对吗。但是你不用担心,为什么呢,你有300万的保额,身故以后一定会赔的。这300万保额给到谁呢,给到你的受益人,就是你的孩子。

解说:以30岁的男性为例,在二三线城市有一套价值100万的房产,同等价值100万的身故保障金。每年缴纳19800元,缴费期20年,自然身故之后,子女即将得到100万传承金,意外身故将得到200万传承金。

吴晋江(资深保险业内人士):相当于我一定会把这个钱,留给我的儿子或者女儿的。那这样的话,父母生前到了老的时候,50多岁60岁的时候,他就可以把这个房屋抵押给保险公司,保险公司再每个月给他现金流,对吧。子女不是原来担心你这个房子抵押给保险公司,最后这个房子又不给我了嘛,但是可以给他300万的保额的身故赔偿金,相当于把房屋这个价值赔给了,就传给了下一代。

主持人:抛开产品和制度的问题,以房养老依然是一个值得关注的市场。从中国庞大的老年人口规模来看。以房养老保险最现实的需求群体,虽然是小众的,但是规模不容小觑。形势也有向好的一面,在严峻的421家庭结构之下,房产价值固化和养老照护需求困境之间存在着矛盾。以房养老是化解这一矛盾的有效手段之一。其次,中国有100万个失独家庭,而且每年都在以约7.6万个的数量在持续的增加,以房养老的刚需群体正在扩大。有业内人士表示,以房养老扩围有待加强制度设计,推动以房养老扩围,除了自上而下的市场化运作,逐步发展。更需要将其纳入市场化改革顶层设计范围,在法制保护、政策引导、市场配置、行业发展等方面,加强规划和统筹协调。

 

 
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