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博主
姓名:戴欣明
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访问人数:5278964
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博主公告
    动能智库-产业投资运营研究机构
    前海动能投资-产业投资运营服务机构(主营业务:文旅产业)
    十五年来,戴欣明工作室(动能智库)的项目发端,总结出“超常规战略定位策划”,改变了中国城市与地产界的“大势研判”等常规而陈旧咨询与策划模式,把城市及商业地产(不动产)项目融入人文学(含堪舆)、社会学、消费心理学、经济学、管理学,艺术设计学、营销学等七个方面,形成系统战略,即能全局把握,又可以落地实施。把业界战略咨询提升到最新高度,引领行业最新走势。
    
    戴欣明工作室(动能智库)战略研究院是戴欣明工作室人文特色战略,创新、创意战略的研究、咨询、策划与实施平台,战略思想的传播者,致力于城镇化、创意产业、企业战略优化的特色研究,以“人文+”、“七合一战略定位法则”为切入点,为业界的项目、企业提供趋势分析、战略定位及未来应对策略。
    
    收录了戴欣明二十多年的研究成果,在中国有影响力的观点、哲学思考,见证了中国城市与不动产的发展历史与变革,秉承儒释道合一的人文+创意风格,致力于差别化战略的思考与实践。
    
    
    
    欢迎访问 动能智库-戴欣明工作室 网站:
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凤凰卫视采访戴欣明:谈房产税,一个被误解的税种,房产税与房地产税一字之差,差在哪? (2018/1/8 15:25:43) [发送到微博]

凤凰卫视采访戴欣明:谈房产税,一个被误解的税种,房产税与房地产税一字之差,差在哪?

戴欣明于20180106日再次接受凤凰卫视采访,栏目精彩内容一起看:

主持人:最近房地产圈被房地产税频频的刷屏。房地产税何时开征,如何征收,也是备受有房一族的关注。在20171220日,财政部长肖捷在人民日报发表署名文章,指出将按照:立法先行,充分授权,分步推进的原则,推进房地产税的立法和实施。并表示,力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成落实征收法定原则的改革任务。房产税是以房屋为征收对象,按照房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。在网络上有这样两部分人,一部分对房产税的推行特别的笃定,认为房产税的推行,是一个市场发展的必然,而另一部分人对房产税的实施则是持观望的态度,认为就时下的市场现状来说,房产税的实施恐怕是难以实现。那么房地产税真的来了吗?房地产税真的能够让房价降下来吗?

 

本期特邀专家:

戴欣明:中国商业地产管理研究中心 主任

李宇嘉:深圳市地产研究中心 高级研究员

 

解说:实际上房地产税和房产税是两种不同的概念。房地产税包括,一切与房地产经济有着直接关系的税,在中国包括:房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税等,而房产税专指以房屋为征税对象,向产权所有人征收的一种财产税。

戴欣明(中国商业地产管理研究中心 主任):房产税通常是房地产税当中的一个环节,就像印花税一样。但是我们现在没有理清的是什么,就是房地产税整个这个税的体制,他们之间的各个环节之间税的关系和税率等等是否有重复,这些环节都还没有理顺。所以说这次肖捷提出来的是房地产税的推进。实际上推进房地产税的意义在哪里?就整个把房地产有关的这些税,进行一个比较合理的一个梳理。

解说:房地产税一旦实施,什么样的人将受到巨大影响?有业内人士表示,目前利用杠杆拥有很多房产,承担巨大债务的投资者将会非常困难。

李宇嘉(深圳市地产研究中心 高级研究员):那么事实上是拥有两套及以上,甚至是多套房的,受房产税影响是比较大的。所以的话这个的话就是对刚需和合理的改善型需求影响不大的。那么对于这种投资需求,拥有多套房的,那么这个肯定是影响比较大的。当然就是我们在征收的具体细则的设计上,会有一个免税面积。比如说人均免税多少平米,这样的话其实对于很多人来说,很多人来讲,事实上就不用去交房产税了。

解说:房产税被很多业内人士解读为,抑制房价的重要措施,并被当成房地产长效机制的组成部分,那么房产税真的能让房价降下来吗?让我们先来看看历史经验。2011年,重庆、上海率先展开房产税试点,如今将近七年过去,两地的房价上涨态势,丝毫未受房产税的影响。

李宇嘉(深圳市地产研究中心 高级研究员):当时之所以推出,是因为顺应了当时舆论和媒体的强烈的呼吁,就是说因为当时2011年,我们2010年,我们房价出现大幅度的暴涨,就说20082009年金融危机以后,房地产市场回落以后,我们扩大内需,引起了房价非常大幅度的上涨。当时是我们上涨最快的一轮,当时就是媒体说,那会儿就要求我们经济已经进入新阶段了,那么出口已经不行了,应该转变经济增长方式,但是房地产还依赖这种重,所以我们必须要推出房产税,来不让房价这么快的上涨,所以当时就顺应这种呼吁,在上海和重庆推出了房产税。

解说:为什么重庆、上海的房产税试点效果不明显,有人说是两地的政策过于宽松。比如,重庆只针对高档住宅征收,上海则不针对存量住房,而新房一套全部免征,即使购入两套,如果加起来人均不超过60平,仍旧是免征的。至于税率,上海最高也只有0.6%。举个例子,总计200平米的房产,除去三人180平的免征面积,余下的20平,就按10万一平算,房产税一年也就1.2万元。然而,降低征税门槛,提高征税税率,那么房产税就能对房价立竿见吗?

戴欣明(中国商业地产管理研究中心 主任):如果说硬要把房产税和房地产价格联系到一起的话,因为重庆和上海已经征收过,起的作用并不大,只是作为一个财富的再调节,财富的一种均衡的方式和方法。它起到的作用应该在未来起到作用有没有?有。但是这个非常之微小。

李宇嘉(深圳市地产研究中心 高级研究员):当然了就是说,对于房价暴涨的情况来讲,房产税肯定是个很好的机制,就是说它会抑制多套投房的投资,因为你多套房的话,如果投资引起房价暴涨,你增值程度也大,增值程度大你房产税缴也就多,这样的话对房价暴涨是一个利好。

主持人:不断攀升的房价,牵动着每一个人的心,房产税更是牵动着每一个人的神经,买了房的人担心贬值了,要被套牢。没买的人可能窃喜,准备什么时候抄底。税收做为一种经济杠杆,对国民收入和宏观经济具有调节作用,随着改革的进一步深入,社会各界对房产税的期望值很高,希望能够通过征收房产税,以实现稳定房价的作用。但是从国外经验来看,房产税并不是遏制房价过快上涨的利器,而金融危机、利率上升、经济衰退和需求下降,才是房地产市场低迷的主要原因。

解说:美国的房产税税率从1%3.3%不等,而且征收实现全面覆盖,无论是新购房产还是存量住宅都在征收之列,即便是如此完善的房地产税体系,同样未能阻止美国大城市房价在2007年之前的暴涨。后来压住这一暴涨势头的,仍旧不是房地产税,而是次贷危机。

李宇嘉(深圳市地产研究中心 高级研究员):事实上我们看像美国这样的国家,是房产税这个征收历史最悠久的,而且也是最完备的这样一个国家。事实上并没有所导致房地产价格的明显的下跌。相反就是说,此轮次就是2008年的次贷危机市场,就是因为房价上涨导致的,而且出现了房价非常明显的暴涨。另外从美国二战后到现在,事实上每年的房价的涨幅大概在3%左右,2%3%,这个的话就是与通胀的涨幅差不多。所以从这个角度上来讲,房价事实上就是跟房产税没有太直接的关系。

解说:也有业内人士认为,房产税会间接引发房价上涨,原因是政府用缴纳的房产税,改善当地基础设施。比如说修建城市供暖,打造优质学校,从而让房地产的本身价值,出现了大幅度上升,这个时候房价才会不降反升。

李宇嘉(深圳市地产研究中心 高级研究员):但是就是说从房产税的本源来看,它提供公共服务的角度来看,就是说如果一个片区,或者一个小区一个城市,那么征收的房产税增加了的话,事实上就意味着这个片区,或者这个小区有更多的人买房,房价的房地产的需求上涨,房价会涨。那么之所以这样,是因为你征收多的房产税,是为了提供更多的公共服务,那么公共服务好了,又会反向,又会引来更多的人口进入,包括就业,那么在这种情况下的,事实上很多人还是愿意多缴房产税。

解说:回归理性的房地产市场,对商家、消费者来说,少了一夜暴富的机会,但也少了,泡沫破裂后,一夜回到解放前的风险。正确理解房产税,按照购房需求理性选择,才会真正实现房住不炒。

戴欣明(中国商业地产管理研究中心 主任):其实我们很多的房地产泡沫出现,包括房地产税大家被传的很悬,可能甚至20%30%的这样的比例,可能征收都已经被传出来了。为什么,还是自己不懂一方面。另外一点的话就说,对房地产市场未来的发展模式,他们实际上也还是比较彷徨的,因为毕竟房地产在咱们国家,甚至还是个新生事物。未来的房地产市场一定是相对比较平稳的发展。那房子应该是各取所需,以自己的不同的在社会的这种赚钱的这种能力、社会的地位,你购买不同的房子。

主持人:房产税成为民众关注度最高的一个热词,只要与房产税有关的一点风吹草动,都会带来一轮的热议。房地产税讨论的背后,隐藏着公众对房地产市场的焦虑情绪。20171218日,中央经济工作会议再次强调,要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。在需求侧能够起到稳定房地产市场的最主要的长效机制就是房产税。房产税的作用在于提高房屋的持有成本,抑制对房产的投资性需求,是平抑房价的内在稳定器。但是健康稳定的房地产市场,不仅是房产税,还需要土地、租赁、金融、财税、投资等一系列制度的完善。房地产税何时开征,如何征收,仍然存在较大的不确定性,也还需要从立法到估值,评价、统计制度的配合。


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