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博主
姓名:陈金多
单位:新天地置业
职位:总经理
访问人数:282992
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博主公告
    <p>长期从事房地产战略开发、投资回报临界分析、区域与城市经济研究,先后在广东、江西、陕西、北京、江苏等地策划、操作三十余个楼盘。首次倡导“全程临界策划”、“手性营销”、“战略制胜”等房地产运营模式,即在动态的市场研究中建立土地项目的临界价值,发现、提升、并控制系统中各环节点最优化组合下的最佳点值,从而在土地、项目综合价值实现过程中提出全面解决方案。擅长万亩大盘运营,商业地产、商业综合体策划与城市、区域运营,旅游综合体全程运营,曾参与国内多个地、县级城市的城市运营。著有《金点企划事务》一书。历任金多房地产策划有限公司、上海大唐房地产策划有限公司董事长兼总经理、江西博泰投资集团九江新天地房地产开发有限公司总经理,江西辉鹰房地产公司总经理,深圳众和兴业华东区总经理;庐山石门涧风景区董事;京山湄公湖风景区董事。城市运营专家,南京诚峰、上海礼品诚等多家国内集团公司战略顾问、总策划师,被多种媒体评选:2006年年度中国房地产最具思想策划人之一,2007年中国优秀职业经理人之一,2010年华东多家媒体房地产评论员,2012年年初受聘福建福泽山水公司开发运营约11平方公里,投资逾百亿的福泽山水文化旅游综合体。</p>;现任江西金多旅游管理有限公司董事长、总经理。
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全域旅游就是一场绿色的城市运营(一) (2019/1/10 14:32:48) [发送到微博]
 

十年城市运营看地产

我有幸参与过江苏多个地级城市的城市运营(对整个城市进行战略策划与总体规划),除了城市招商引资(招商引智)优惠政策的制定外,也对多个城市进行过全程资源挖掘、梳理、整合、定位与策略设计等工作。

但就落地项目和服务对象而言而言,多地城市运营的主角总是以“大型房地产”或“规模性土地”运营为主。即使有规模性的工业园、城市综合体、生态农业园等“产业核心园区”也是在土地“级差地租”的排列指引下进行价值分配。

在“一花引来百花开,一业带来百业兴”!的房地产老大带动下,便逐步形成了“以土地为核心,以房地产为基础,以产业发展及功能布局为目标;以大规模农民进城为手段”的大合唱式城市运营模式。

因为房地产本身就是“以空间建筑来展现时间审美的”!所以这种模式最大的特点就是对城市进行“大破大立大改造,一座新城环旧城”。“开膛破肚,修桥铺路,四处建设,人造典故”。也是因此——

1、城市建设越来越大气了:

16车道的城市主干道;鳞次栉比的高楼大厦;玻璃幕墙从蓝色到褐色一应俱全;城市高架纵横交错;国际风本土情,欧风美雨各式建筑风格整齐排列;景观大道棕榈树、小品雕塑个个酷;博物馆、大学城、会展中心、音乐厅、莲花灯、大广场、大草坪……以前只有发达国家有的,现在我们的小县城里都随处可见。

2、怪象自然也越来越多了:

各种舶来品,概念区也漫天飞舞,让你应接不暇。CBD、RBD、TBD、CLD、ILD等等这些D字辈的各个“区”在你还没有弄情况什么情况下,云里雾里,稀里糊涂的就被分了类。

各个地产老板自然也都成了“城市精英、城市英雄”。开发一座城的老板就好像是救了一座城一样,到处被人“捧着、宠着”,在名利双收下,这些地产老板也“该学神时别当人,用到神处不用人”!

本来就是一个商人却偏偏到处讲人生、讲哲学、讲成功学;

本来就是盈利为目的的,却偏偏告诉你他有大爱、回报家乡;

本来只是赶上了大机遇而已,却偏偏告诉世人他的眼光有多精准,更有甚者,在媒体包装下,这些地产商好像出生那天起头顶就一直有着光环……

3、被动发财的人也越来越多了:

拆迁户们“忽如一夜春风来,千树万树梨花开”,一夜暴富比比皆是。

炒房团们“乱世英雄起四方,有房就是草头王”,买房要批发,来了就团购。

传统行业被征地的工业企业主们“千算计,万算计,不低一块住宅地”。

和房地产能扯上关系的相关部门工作人员也是“喜迎地产商,笑纳四方财”。

……

4、房地产绑架经济越来越厉害了:

当然,也许是中国穷了几千年,被人欺负了上百年,今天突然有钱了,稍微嚣张一点也可理解,但这种城市运营模式的弊端就太可怕了。

这种城市运营最大的弊端就是把房地产推向了支柱产业,龙头产业,核心产业。把不可再生的稀缺土地给以可持续化了;把本来的“安居乐业”变成了“安居产业”;把本来的配套附属物变成了投资盈利物;更是把本来的生活资料变成了生产资料……

当所有人的脑子里都只装房地产的时候,那么整个城市就只剩房地产了。一座城市也逐渐演绎成了一个超级的泛房地产项目。如以交通枢纽来比对:交通枢纽第一圈层是商贸集散地——配套商业楼或底层商铺;第二圈层是政治办公区——配套办公楼或商务区;第三圈层为大型居住区——别墅、洋房、高层所构筑的纯居住区;第四圈层是附属工业园区和休闲配套区……也就对应着房地产的“附属用房、河滨栈道、休闲跑道、组团景观、小品雕塑等等”。

如果说房地产市场化的这二十多年中,前十年的城市运营是房地产业一花独秀期,那么后十年则是弱化房地产,以第三产业为主角的满园春色期。

虽然“去房地产主流化”很困难,也很有效,但这后来十年中,房地产的指挥棒一致还在经济和产业中起着绝对的作用。

这个时候,城市的主政者很快会发现,“如果没有一个更大的产业来替代房地产业进行秩序、产业、生态、经济、文化的重新构筑,那么房地产业还将暴力反弹,持续着——春风得意马蹄疾,一日看尽长安花!”

如果继续让房地产业一家独大,独领经济,那中国经济的泡沫就会由“短期泡沫”逐渐演变成“长期泡沫”;“结构性泡沫”逐渐演变成“普遍性泡沫”;“良性泡沫”逐渐演变成“恶性泡沫”;“风险泡沫”逐渐演变成“危险泡沫”!

于是,旅游产业就不单纯是一个产业了!

 

百年城市运营看旅游

相对房地产的厚重稀缺属性,卡车经济特征,旅游产业更像一辆跑车,在大街小巷中穿针引线,联动产业,重置资源,引人关注,更关键还没有过多“尾气”!

旅游产业对整个城市的产业来说可以起到“牵一发而动全身,襟三江而带五湖”的提纲执领的作用。

因为任何良性经济都离不开消费;任何优秀产业都离不开资源;任何资源价值都离不开客源!

而旅游产业作为一个专门吸纳客源的守株待兔者,她所经营的就是客源;就是来自全国各地的客源;就是具有可持续性消费的客源;就是能够带动整个城市相关吃、住、行、游、购、娱的客源;就是能够让城市其他产业也跟着“重新抖动”的客源;就是走了也能给这座城市点赞的客源。

相对第一产业面朝黄土背朝天的“吃力不讨好”;第二产业三高一低的“只长骨头不长肉”;旅游产业作为第三产业的“重量级引擎”,具有着“四面八方进城来,东南西北都消费”的绿色价值特征,具有着“守得住绿水青山,赚得了金山银山”的理想价值特征。

更具有着过滤城市资源,重整城市资本,实现城市价值的作用(包括但不限于以下几点):

第一,通过客源市场的消费筛选,能扬长避短有效配置城市资源;

第二,通过客源市场的挑剔性考量,能增加城市技术创新、效率提高和服务质量;

第三,通过客源市场的裂变,能把城市资源变成资本并有效输出;

第四,通过客源市场的全国性流动,能增加城市的知名度与美誉度;

第五,鉴于旅游业的消费岗位关联研究,同样产值在就业岗位增加方面的比例关系是:旅游业是轻工业的4倍,是重工业的9倍。

第六,客源市场消费的生态性,能有效节约、维护并开发城市的自然资源和人文资源。

第七,通过客源市场的纯粹消费属性,能最大限度地减少城市各类经济危机。毕竟:“消费是消化投资泡沫的最好良药!”

在别人来消费,自己赚了钱的前提下,还能“秀美自己的山水、诗画自己的人文”。 真正是“吃了老祖宗的饭,造了子孙后代的福!”。

所以说,旅游产业对一个城市的资源而言,更像是修饰自己获得别人赞赏的大家闺秀;对一个城市的招商而言,更像是“筑绿色的巢引金色的凤”;对一个城市的产业梳理而言,更像是“通过客源的激活,做了一个超级的市场调研”。

心灵鸡汤文章里不是经常说“与其花费大量时间去寻找宝马,倒不如经营一片草地,吸引宝马自己过来”!

那么旅游产业就是在为城市经营一片肥沃的草地。

由于自然资源是越用越少,文化资源是越用越多!所以旅游景区作为文化的重量级载体必然会在自然资源的保障下,生产出越来越多的文化。

那么问题来了——

如果把整个城市当成一个超级大的旅游景区来“做”会怎么样呢?

如果把整个城市这个“文化压缩包”,通过一个旅游产业这把“金钥匙”来解压,释放相关文件并重新融合成一个超级旅游目的地又会怎么样呢?

这就是一个城市的“全域旅游概念”了!

(未完待续)

 

 

江西金多旅游管理有限公司(www.jinduolvyou.com)所独创的游学康养模式就是依据“断欲还需欲,断色另需色”!的原则,用一种最快乐的方式、最正能量的信仰来填充老年人的心识,让老年人们在风景秀美的景区内,除了好山好水好运动来健康自身体魄,更有兴趣爱好、传统文化、游学研讨来“生起自身智慧”。真正在“教”、“学”、“为”、“乐”中,形成老年人“心”、“识”、“行”一致的正能量信仰!

“老有所教”—— 景区会议室的流动课堂,互联网多媒体教学,社会传统文化类讲学机构参与其中传教;

“老有所学”—— 景区所在的异域风情,名人轶事、传统文化名胜古迹,特色课堂上的兴趣爱好;

“老有所为”—— 学而优则教!优秀的学生为教师。有特长的老人为专家,有体力的老人做服务,共同对他人奉献;

“老有所乐”—— 在风景园林中乐,在名胜古迹中乐,在互动游戏中乐,在抱团学习中乐,在传统文化中乐,在远离世俗的和谐中乐。

 

 

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