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博主
姓名:陈金多
单位:新天地置业
职位:总经理
访问人数:281502
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博主公告
    <p>长期从事房地产战略开发、投资回报临界分析、区域与城市经济研究,先后在广东、江西、陕西、北京、江苏等地策划、操作三十余个楼盘。首次倡导“全程临界策划”、“手性营销”、“战略制胜”等房地产运营模式,即在动态的市场研究中建立土地项目的临界价值,发现、提升、并控制系统中各环节点最优化组合下的最佳点值,从而在土地、项目综合价值实现过程中提出全面解决方案。擅长万亩大盘运营,商业地产、商业综合体策划与城市、区域运营,旅游综合体全程运营,曾参与国内多个地、县级城市的城市运营。著有《金点企划事务》一书。历任金多房地产策划有限公司、上海大唐房地产策划有限公司董事长兼总经理、江西博泰投资集团九江新天地房地产开发有限公司总经理,江西辉鹰房地产公司总经理,深圳众和兴业华东区总经理;庐山石门涧风景区董事;京山湄公湖风景区董事。城市运营专家,南京诚峰、上海礼品诚等多家国内集团公司战略顾问、总策划师,被多种媒体评选:2006年年度中国房地产最具思想策划人之一,2007年中国优秀职业经理人之一,2010年华东多家媒体房地产评论员,2012年年初受聘福建福泽山水公司开发运营约11平方公里,投资逾百亿的福泽山水文化旅游综合体。</p>;现任江西金多旅游管理有限公司董事长、总经理。
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旅游综合体的核心竞争力(二) (2015/6/29 17:30:00) [发送到微博]
 

旅游综合体的核心竞争力(二)

陈金多

从产业构架、要素关系来看,旅游综合体项目确实具有着传统房地产所不具备的抗风险性、包容性、整合性、多元性和价值深远性。

这其中最为复杂的就是“企业建社会”部分,也就是企业承担了政府一部分职能,建设项目范围内的所有基础设施、公共设施。

如果说传统的地产商们是一个个厨师,在政府供应的现成的食材、调料,基础上直接烹饪(在政府成熟土地供应下进行直接报批报建开发),那么旅游综合体的开发企业们则是一个个营养师,他们不仅要直接参与烹饪加工,他们更多的要制定菜单、菜谱,并根据食用者进行营养设计、食物搭配,甚至参与食材的加工,调料的制造……

土地一级开发是旅游综合体的胎教

厨师们都知道市场上哪些食材新鲜,哪些调料味道好,那如果让厨师按自己要求去生产食材、生产调料呢?

装修人员都知道市场上什么材料质量好,什么油漆环保,那如果让装修人员按自己要求去生产材料、油漆呢?

老师都知道什么样的学生好培养,什么样的教学方案有效,那如果让老师们按自己的要求去挑选学生、按自己的条件去选择教育方法呢?

土地一级开发就是一个能让旅游综合体开发企业可以真正合理、合法、合规地去按着自选动作实施的最基本保证。

由于旅游综合体项目通常规模较大,动辄几千亩、几平方公里甚至几十平方公里,而且其项目地内涉及到的土地类型也较为复杂,农用地、建设用地、未利用地基本上样样俱全,同时再加上基础配套设施的不够健全,大市政配套几乎为零,靠近了人文、远离了红尘……

因此,土地一级开发通常是旅游综合体开发的第一个动作,而正是这个被逼出来的土地一级开发,却成就了传统旅游项目、地产项目、旅游地产项目所不具备的全程开发的意义。

在土地一级开发中,旅游综合体的开发企业可以根据未来游客量、居住人群特征、内部产业特征、内部开发节奏、未来居住人群规模所需基础设施、未来可能游客所需的配套设施、企业自身资金实力以及项目自身特点,全程深度地参与土地(城乡、利用)总体规划、控制性规划、分块分能区的概念性规划、模拟城市设计乃至基础设施工程的扩初与施工图设计等。

先布局后落子,谋定而后动!

土地一级开发后的陆续要开发的旅游项目、市政项目、房地产项目等在企业的全程参与下,便更能有始有终、善始善终,更能优生优育,更能资源协调、扬长避短。

因为这些项目更能清楚这里的市政水网管线(排水、给水),电力管线(强电、弱电),防洪排涝几十年一遇,主次干道的各自承载力,从而避免日后的盲目扩容、重复建设、乱改规划、违法违规、乱调土地、麻烦成堆……

因为这些项目在实施过程中所涉及到的大量土方工程,更能有效地与一级开发进行协调,要么消化一级开发中的囤积土方,要么供应一级开发中所需土方,要么多产业功能间进行土方协调……从而避免出现一边捆着草一边饿着牛,一个是土方过剩需要外运,一个需要土方人造景观需要引进!

土地二级开发是旅游综合体的九年义务教育

旅游综合体的二级开发涉及到旅游项目(定义为盈利性的旅游项目)二级开发,配套地产项目二级开发。

既然是二级开发那就要按着土地招牌挂的程序进行土地出让,不能一次性将所有旅游用地、房地产用地直接划拨给旅游综合体开发企业,否则违背了土地招拍挂法。

二级开发的土地需要招拍挂,那么问题就来了。

如果每块二级开发的土地都采取价高者得的方式进行拍卖,那么势必会因为大量不同出身的企业,不同技术的企业,不同实力的企业进行共同趋利性目的的开发……

结果便是“你唱你的佛,我念我的经”!每个人都在杀鸡取卵搞旅游、透支土地盖房子,都在尽可能地把土地价值利用到极限……各人自扫门前雪,不管他人瓦上霜,那旅游综合体就会逐渐变成了一个大的多样建筑风格的新区,只不过这个新区里有几个游乐项目或多几个大广场、大草坪,同时这个新区里各个居住小区的建筑指标都高于控规,退红线的距离都不符合规范,因为是开发商,所以即使违反违规,但仍不影响房地产销售,仍不影响资金回笼……

那如何避免这种小国八百、诸侯三千般地野蛮开发呢?

这就需要一个能由开发企业所全程统筹布局的开发体系,来实现五个统一:统一策划、统一规划、统一建设、统一品牌、统一运营。

如何五个统一?

答案只有一个:需要一个旅游综合体的大PPP招标,一个特许经营权的招标,一个在体系中能确定土地二级开发的参与规则的招标。

于是是旅游综合体开发的法律层面的核心价值力便形成了!

 

 

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