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博主
姓名:陈金多
单位:新天地置业
职位:总经理
访问人数:281444
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博主公告
    <p>长期从事房地产战略开发、投资回报临界分析、区域与城市经济研究,先后在广东、江西、陕西、北京、江苏等地策划、操作三十余个楼盘。首次倡导“全程临界策划”、“手性营销”、“战略制胜”等房地产运营模式,即在动态的市场研究中建立土地项目的临界价值,发现、提升、并控制系统中各环节点最优化组合下的最佳点值,从而在土地、项目综合价值实现过程中提出全面解决方案。擅长万亩大盘运营,商业地产、商业综合体策划与城市、区域运营,旅游综合体全程运营,曾参与国内多个地、县级城市的城市运营。著有《金点企划事务》一书。历任金多房地产策划有限公司、上海大唐房地产策划有限公司董事长兼总经理、江西博泰投资集团九江新天地房地产开发有限公司总经理,江西辉鹰房地产公司总经理,深圳众和兴业华东区总经理;庐山石门涧风景区董事;京山湄公湖风景区董事。城市运营专家,南京诚峰、上海礼品诚等多家国内集团公司战略顾问、总策划师,被多种媒体评选:2006年年度中国房地产最具思想策划人之一,2007年中国优秀职业经理人之一,2010年华东多家媒体房地产评论员,2012年年初受聘福建福泽山水公司开发运营约11平方公里,投资逾百亿的福泽山水文化旅游综合体。</p>;现任江西金多旅游管理有限公司董事长、总经理。
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旅游综合体开发是最有价值的大PPP (2015/6/25 10:39:35) [发送到微博]
 

旅游综合体开发是最有价值的大PPP

陈金多

 

大PPP有三个特征:

第一个是政企合作,即垄断性地资源与非垄断性的资本进行合作;

第二个是双重收益,即政府层面的社会收益与企业层面的经济收益双重兼得;

第三个是共同破冰,PPP合同不是行政合同,平等关系的双方必须共同面对诸如拆迁、征地、招投标、财政返还、项目建设与验收、项目移交与运营、委托管理、利益分配及由此产生的一些列法律法规问题(很多法律法规没有明确的地方,需要地方的条例、规定、通告、办法、决定等来解释、补充)。既要守法,但又不能守旧;既要照办,但又不能照搬;既要灵活创新,但又不能脱离现实;既要有盈利,但又不能太暴利……

前两个特征也是小PPP所具有的,第三个特征则是大PPP所必须要面对的。

可见,相对狭义上的、呆滞刻板的、程序简单的、类似单细胞的PPP项目而言,大PPP项目需要更多的智慧,需要更多的地方政府与合作企业之间的配合。既不能犯左倾冒险主义,又不能犯右倾保守主义问题,既不能侵占政府资源、越级管理,又不能伤害企业利益、社会效益。用道家的话说,必须要在法于阴阳、和于数术中,达到没有争议的动态平衡。

否则在与政府合作中,任何自选动作都会产生争议;任何循规蹈矩都会毫无意义。

 

众多有价值有意义有潜力的资源急需一次大整合

大PPP项目既然有一定风险,那么就一定要有足够多的社会、经济收益!

现阶段什么利润最高呢?答案是房地产;

现阶段什么是国家最鼓励的行业?答案是旅游业;

现阶段什么是国家喊的最多的词汇呢?答案是新型城镇化;

现阶段什么是国家最希望利用的资源?答案是城市以外的非风景区的自然资源和整个城市的文化资源。

那么问题来了——

房地产行业由于暴利了太久,目前已经进入到比较成熟的阶段,房地产开发企业除了有钱、有风险、有压力也没什么被人待见了(看看媒体就知道了,不再像以前,动辄就是吹嘘某某企业某某老板在造什么城?在改变什么生活?在倡导什么理念?在影响什么一代人?在移植某种国外贵族生活方式?甚至在把社会智商提高到某个层面?等等。偶尔蹦出几个低调的老板也是语出惊人:“我半生只作了一件小事——那就是想把一千多万国人送到月球上去居住……”)。

旅游行业由于是全民运动的行业,是必须要在老百姓收入达到一定程度了才能实现所谓的宏图大愿(老百姓要吃饱了,要撑着了,要想听故事了才能走出去看一看、听一听、想一想、照一照、吃一吃、玩一玩,回来再吹一吹、讲一讲,没事拿起照片翻一翻、笑一笑),这就使得旅游行业很早就有雷声,最近才逐渐有了雨点。

于是旅游行业也从早期的“外事接待期”,“ 观光旅游期”,“休闲旅游期”走到今天的“体验旅游期”,“专家到处论坛期”,“旅游产业整合期”,“国家大肆鼓励期”……

但从我这几年接触的国内三十几个景区经营效果来看,旅游行业一直是前景很美好,现实很残酷。谈起国家政策,让人振奋;说起未来游客,让人兴奋;讲到最近受益,让人犯困。

再说新型城镇化这个问题。

新型城镇化显著特征也是三个:

第一个是经济发展新常态(经济增长快慢都正常,不要一惊一乍);

第二个是产业结构进行优化(理想来看就是:要搞那些既能赚钱的又能带动其他产业的同时又没有污染的具有可持续发展的能解决更多人就业的产业);

第三个是淘汰落后产能(以前浪费的产能该扔就扔了,别再抱残守缺、固步自封了)。

不管城镇化、城市化、还是新型城镇化,最终落地的还是那几个简单表现:就业岗位多了,农民都上班了,上班的农民都有劳保了,有劳保的农民都住楼房变市民了。

这个是最难的!

最后再看看对我们来说即多又少,既熟悉又陌生的自然资源和文化资源吧。

我记得我在2010年时跟一个在武汉做地产的老板说过——

“我们每每回忆起自己的乡下老家,总是描述成田园牧歌式的,哪怕是上山把脚摔伤了都能在伤脚的地方找到草莓吃,吃饱了,抹完嘴了,脚也好了;但是说到现在的家乡,基本上是面目全非式的,房子是能拆的拆,人是能搬的搬,田地是能荒的荒;传统街道、历史街区、文物古迹不在推土机下化为乌有,就在野蛮生长的藤草中坍塌;总之现存的故事是越来越了,讲故事的人也是越来越少;凭着记忆,现在虽然还能发现点美,但却是西风残照的沧桑之美”!

 

旅游综合体是包罗万象扬长避短的资源配置体

如此多的问题,问题如此的多,那为什么不叫那些“让人讨厌的地产商们去整合让人揪心的自然与文化等旅游资源,并在旅游产业投资中增加让人可怜的农民去就业,最后共同实现新型城镇化呢?”

答案是肯定的,那就是通过PPP的招投标法定形式,进行旅游综合体大开发!

如此不仅可解决众多政府难以解决的难题,更可让那些完成原始积累的地产商们进行一次质的飞跃——

从原先只在政府手里拿地进行项目开发演变成与政府平起平坐共同进行产业大开发;从原先一个普通地产开发商演变成一个城市运营商;从原来只为简单利益演变成真正名利双收!

这就是旅游综合体,一个包罗万象,故事纷呈的旅游综合体;一个能扬长避短有效配置资源的旅游综合体;一个能最大限度降低项目地内居民抗性和最大限度调动政府能动性的旅游综合体;一个不同产业之间风险能相互消化,不同资源成本能相互冲抵的旅游综合体……

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