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博主
姓名:贾卧龙
单位:香港太平洋国际投资集团
职位:首席执行官
访问人数:20347980
博客等级:
搜房网币:5870
博主公告
    个人简介
    香港太平洋国际投资集团 首席执行官
    中赢财富控股集团 董事长
    中赢信用管理集团 董事长
    中赢惠民投资管理集团 董事长
    中赢普惠资产管理集团 董事长
    中国金芝麻金融中介连锁超市 创始人
    中华房商合作联合会 执行主席
    中华全国工商联合会 常务理事
    全国房地产职业经理人联盟 副主席
    北京中储融信股权基金公司 创始人
    北京创汇基金财富 创始人
    河北金融与民间资本商会 会长
    河北冀商联合会省内分会 常务副会长
    河北省工商联对外联合会 副会长
    河北省不动产商会 副会长
    中央电视台、凤凰卫视 特约评论员
    北京大学、清华大学、人民大学 客座教授
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贾卧龙:楼市不是“二人转” 房价涨跌在于市场 (2009/4/9 9:03:53) [发送到微博]
   近两年中国舞台上兴起的民间艺术“二人转”深受大家喜爱,两个演员在舞台上一对一的相互进行讽刺挖苦产生笑料,从而博得观众的眼球和掌声。目前楼市也仿佛是一个大舞台,任志强和社科院就“《北京蓝皮书》预言2010年房价将持续下降”这一话题争论不休,许多业内人士也纷纷加入讨论,有反对者称“社科院说房价下降是痴人说梦”,也有支持者说“房价大跌趋势不可逆转”。然而,我们应该清楚的是,楼市不是“二人转”的舞台,房价的涨跌更不可能依靠某些机构或专家而发生变化。如果要判断明年房价的走势还要看今、明两年房地产市场未来预期。

    “消化存量房”是今年楼市的主要任务

    2008年一年的宏观调控使购房者的购房计划放缓,造成了楼市销售惨淡。无论是一线城市,还是二线城市,成交量和房价均有30%-40%的回落。这就造成了大量的库存积压,以北京为例,截至去年底,北京可售期房和未签约现房共计约36.3万套,预计要18个月才能将库存全部消化完。商业用房和土地同样如此,均不乐观。可以说,2009年是名副其实的“库存消化年”。大量的库存房源使得供需矛盾有了一定的改观,昔日“疯狂抢购”的场面一去不返。然而,随着刚性需求的逐步释放,从近两个月的销售情况来看,中低档普通商品房的销售情况回升势头强劲,部分低价房源售罄后,再推房源的价格均有小幅的上涨。从市场情况推断,“18个月的库存量”加上“09年新建项目所出房源”,未来2-3年,房地产市场供需将逐渐趋于平衡,预计在09年底、10年初,房价会真正实现触底。

    明年楼市进入微利时代 真正开始回暖

    按照价格规律分析,房价在触底之后,势必要有所回升。但需要再次强调的是,房价的回升绝不代表再回归到06、07年的疯狂飙涨的情况。即使是回升,明年的楼市也将进入微利时代,原因有三:一、高档住宅的市场需求量下降趋势明显,开发商将向建造中低档的普通商品房的方向转型,总款低是未来商品房的核心竞争力,利润自然受到控制;二、房价逐步成为购房者最关心的购房因素,任何促销手段都不如房价带给购房者的直接优惠具有诱惑力,开发商将向薄利多销的销售策略转换;三、国家投资9000亿用于进行保障性住房的建设,三年后保障性住房在楼市所占比例将超过30%,大量的经济适用房和廉租房的上市,商品房的竞争力将有所下降,房价受到一定的制约。

    综合以上因素,明年楼市将会在格局上发生改变,产品供应上也将有所改变,开发商的营销策略也将发生改变。开发商的核心竞争力也将向户型小、总款低、房源多发展,让投资和自住的购房者都能挑到适合自己的房源,购房者的观望气氛逐渐驱散。房价也将在09年底、10年初触底之后,将逐步反弹。配合国家经济在明年也将有所抬头的情况下,房地产市场必将实现真正的回暖。

 

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