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博主公告
    刘玉录,天津市人,男,1950年出生,经济学副教授,南开大学经济学博士。
上世纪1960年代末叶下乡做知识青年,两年后参加中国人民解放军从战士到副团职。先后在山西大学、第二地面炮兵学校(沈阳炮兵学院)、辽宁大学、国防大学、南开大学学习毕(结)业,获外语大专、经济管理大本、经济学硕士研究生、经济学博士研究生学历及南开大学经济学硕士、经济学博士学位。曾任市房管局处级干部、房地产集团研究室主任、中外合作开益国际研究中心副总裁兼企划部主任,先后受邀请任北京德高地产公司天津地区市场顾问、香港长实集团(天津)中房指数编委会委员、中国作家协会天津分会会员、《天津市房地产与住宅“十五”计划》编制顾问、《中国房地产报》特约记者 撰稿人、天津市房地产业协会研究委员会主任委员、天津市房地产研究会副秘书长、2010天津市商业网点布局规划专家组成员、天津市房管局科技专家委员会委员、天房集团中外合资华升公司高级顾问、《今晚报》(天津)专刊部“制家”周刊顾问,目前主要精力从事房地产软科学研究、市场分析、项目策划和营销设计、投资分析、房价预测、房产资本运。。。
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刘玉录:造物主没有建房子 (2017/8/26 6:34:21) [发送到微博]

造物主没有建房子

文:刘玉录

发表于 2006-8-9 10:18:00 |

 中国房地产信息网 http://www.crei.cn 2006年6月22日 来源:中国房地产报

 

引子:造物主在七天里没有建房子

造物主(耶和华)在七天里,头一日区分昼夜,第二日划分早晚,第三日撒下果蔬种子,第四日分出节令/年岁,第五日造动物,第六日造人,第七日为安息日(圣日)。关于人的去处,只是讲到,神在东方的伊甸立了一个园子,把所造的人安置在那里。(《圣经?旧约?创世纪》)由此看来,造物主在七天里并没有建造房子,所以亚当的后代没有房住。 倘若我们将造物主视为自然的经济规律,把亚当的后代看作普罗大众。那么,占城市绝大多数人买不起住房的现象,就并非仅仅是由房地产业本身或城市住房制度引起,而很可能是源于人类工业化以来统治着社会再生产领域的一些经济法则使然。让我们沿着“城市化—级差地租—劳动力补偿—房价/收入分离—买不起房”的思想链条,来分析一下迄今困惑着人们的城市住房问题尤其是其中的房价。

 

原罪:理想美好的城市化,拉动地价疯涨

越是大城市,土地的“租金梯度”越大。“租金梯度”,即用于城市经济学的一种生产关系,它表示使用一单位土地应付的租金是它与某一参照点——常为城市中心——距离的函数。大多数城市区位模式的分析表明,存在一种负的租金梯度——即人们越远离市中心,租金越低(戴维稺?皮尔斯 David W穚earceed)。“租金梯度”源于要素市场上土地供给的无弹性,地租的本义,原就是当土地供给固定时的土地服务价格。土地的自然供给即自然赋予的土地数量是固定不变的:它不会随土地价格即地租的变化而变化。现象上,城市化似乎增加了城区土地的供给,实质是强化了宏观上供给固定的土地稀缺。同时,叠加了“租金梯度”的层次,拉高了“租金梯度”。 从需求角度讲,城市中心的“土地密集”化,在日益加剧土地的“租金梯度”。 所谓“土地密集”,就是:如果生产过程(或技术)A所使用的土地对其他生产要素的比率高于等产量的生产过程(或技术)B所使用的土地对其他生产要素的比率,则前者A被认为比后者B更为“土地密集”。市地利用的一般规律,是沿着“生产/商业聚集-财货资源集中-级差地租分化-‘土地密集’”的轨迹持续演化。这一过程的最终结果,是大城市中心区的地价无一例外要突兀而起,从而改变城市要素的社会相对价格比例关系。市场力量在加速城市土地资源耗竭的发生,因为土地在自然耗竭发生以前就几乎不可避免地在经济上耗竭了。也就是说,虽然市区还存在着地块,但人们已经使用不起了。

 

晚宴:平等的商品经济,未能解决地租平均化问题

如上所述,地租产生的(技术)原因,在根本上是由于土地的稀少,供给不能增加。在不变的土地供给下,地租产生的直接原因就是土地需求曲线的右移。城市土地需求曲线的右移,是因为土地的边际生产力提高,或土地上建筑物的需求增加,从而使房屋价格提高。城市地租的存在形式,不仅仅有因为位置差别/投资回报相异的级差地租,也有不动产不完全竞争形成的垄断地租,还存在依靠所有权获得的绝对地租。 在历史上,地租曾经成为商品经济发展的桎梏,因为地主凭籍土地垄断坐享其成地获取了产业资本的超额利润。但是,资本主义商品经济并没有能解决城市地租(利润)平均化问题。土地私有化下,土地绝对所有权赋予所有者决定如何使用自己的土地的最大权利(<美>阿兰?兰德尔 Alan Randall)。地主同土地使用者的分离阻止了经营者利润的平均化,地主因而能够攫取超额的利润,并且阻止它们进入平均利润率的形成过程。社会主义实现土地公有化后,由于还存在着土地所有权的垄断,还存在着土地所有者和使用者的分离,因此,绝对地租和级差地租的条件仍然存在。同时,由于房地产投资的平均利润率高于社会平均利润率,其差额(超额利润)扩张了地租的来源。现实城市土地政府所有下的一级市场垄断做法,硬化了地租的非社会平均化。近年来,因我国城市土地增值税不能实际到位,从静态说,放大了土地所有者/使用者的垄断利润;从动态说,助长了“圈地风”,派生出一批以地暴富的人群。 上图显示出,绝对地租和级差地租,在资本主义条件下为地主所有,在社会主义下为政府所有。地租是社会总产品价值中的剩余产品价值,具体说是其超额利润的扣除。土地所有权的垄断和土地所有权与使用权的分离,是地租(超额利润)非社会平均化的前提。 城市地租属于“经济租金”的范畴。经济租金的概念,是指任何一项生产要素所取得的超过维持他(它)劳动所必须的收入之外的剩余额。简言之,经济租金等于要素收入与机会成本之差,代表着要素收入中超过其在其他场所可能得到的收入部分。经济租金的大小取决于要素供给曲线的形状,当供给曲线垂直时,全部要素收入均为经济租金,它恰好等于租金或地租。从长期,无弹性的城市土地供给曲线是垂直的,市地收入的全部是经济租金性质。 上图经济租金的图示可以解释,为什么房地产存在暴利现象,为什么房价总是喜涨厌落,以及为什么房地产为什么容易生成泡沫的经济原因。

 

受难:全额的房价,非全额的劳动力再生产价值补偿

让我们沿着商品经济并没有能解决城市地租(利润)平均化问题的思路继续分析。位置差别/投资回报相异产生的级差地租、不动产不完全竞争形成的垄断地租和依靠所有权获得的绝对地租——概言之地租,它们由于不参加社会平均利润率的运动而形成超额利润,该剩余价值为土地垄断者所有。地租以土地费用的形式进入房地产开发成本,紧接着又以房价转嫁给买房职工。政治经济学原理告诉我们,因为地租属于商品房价值构成(C+V+M)中的M,即剩余价值范畴,不会进入劳动价值V(可变资本/工资)的补偿。让我们简单展开分析一下: 从社会总产品价值构成及其(国民)分配来看,绝对地租并没有进入职工收入范畴。社会总产品价值构成公式为—— W=C+V+M(P+R1) W——社会总产品价值,社会可供分配的价值。 C——转移价值,其中包括土地资本,属于固定资本的范畴,但不构成真正的地租。 V——劳动者工资。 M——剩余产品价值,由平均利润和绝对地租(即超额利润)构成。 P——平均利润,为厂商/投资者获得。 R1——绝对地租,为土地所有者获得。 社会总产品价值分配结构说明,由于土地所有权与使用权的分离,绝对地租不会参加社会资本平均利润率的运动,而为土地所有者获得,不属于职工收入范畴。 从单个商品房价值构成及其(初次)分配来看,级差地租也没有为职工所得。商品房价值构成公式为—— W=C+V+M W——单个商品房价值。 C——转移价值,其中包括土地资本,属于固定资本的范畴,但不构成真正的地租。 V——职工工资。 M——剩余价值,由平均利润和绝对地租及级差地租(均为超额利润)构成。 P——平均利润,为开发商/投资商获得。 R——地租。 R1——绝对地租,为土地所有者获得。 R2——级差地租,归土地所有者所有。 单个商品房价值构成及其(初次)分配说明,由于土地垄断而产生的高于社会平均利润率的级差地租,即超额利润,归土地所有者所有,不会为职工所得。 也就是说,无论从社会总产品价值的国民分配,还是从单个商品房企业的初次分配,地租都为土地所有者所得,也并没有进入社会资本平均利润率的运动过程,劳动者更没有得到住房中相当于地租价值的补偿。即使是“房改”货币分配实行了房帖政策,但是由于其数量微小,劳动力再生产价值中住房部分的价值补偿仍是部分的,而非全额的。但是,住房商品化背景下的职工,在房地产市场上购买房子的价格却必须是全额的。这等于,职工购买住房的房款中,包括了不应该、也没能力担负的土地社会成本。这部分社会成本是社会总生产剩余产品的扣除,它们已经以地租的形式进入土地垄断者的口袋,应该由他们来支付。 土地供给成本的上升,使房地产开发的边际成本供给曲线(MC0―MC1)随时间而上移。因此为了覆盖项目开发成本,开发商需要为每一产出单位收取递升的价格。但是,当价格上升后,愿意或者能够购买房屋的消费者相对地将会越来越少(<英>朱迪?丽丝 Judish Rees)。这可以解释,现实中国城市里,为什么一边厢好多人没房住,一边厢空置量在不断增加。房价脱离社会相对成本而不断上涨,使职工愈来愈买不起房。(见图表-5)土地价格制约着住宅建造活动的地域分布,因为它作为资本化的地租取决于某种土地用途所带来的收益。一旦有收益高的部门同住宅业争夺一块土地,要么地租必定会上涨,要么建筑密度必定会提高,这是拆迁失控甚至出现暴力拆迁的经济原因。 与此同时,高档住宅郊区化在加剧住房的社会不平等,无异于“杀贫济富”。这是因为项目开发的大配套等费用标准是统一的,而当人口远离城市中心、零散地分布在一个很大的地区时,提供这些公共服务和公用事业服务的总成本会提高。高出的部分要由全市居民来埋单,而这些职工并没有能力到郊区去住豪宅。这种低效率导致了成本分配的不公平,使得靠近城市中心老居住区的居民实际上在资助城市和乡村毗邻地区的都市蔓延和蛙式发展。 上图表明,土地价值推动房地产开发的边际成本曲线(MC0―MC1)的上移,房屋价格由p0上升到p1,需求面积减少Q0—Q1。

 

复活:建造诺亚方舟, 调整“经济租金”

近年逐渐突出的社会住房特别是房价问题,虽经宏观调控以求稳定,但未从根本上得到解决。我们应该对以往的城市住房政策理念与行动措施思路进行反思,寻找问题的最关键处所在,以施以良策。笔者初步的建议如下:
第一,跳出一贯的供求思维模式,重新分析住房价格偏高原因。本文分析表明,住房价格远非市场供求原理所能全部诠释,而是植根于长期以来经济/城市发展中的制度性因素。因此,只有从治本入手,调整社会住房政策设计的战略方向,才有望得到问题之解。
第二,对土地的“经济租金”进行调整,实现住房可持续发展。正如经济论理学教授乔治?恩德勒所言,住房最终的关键在于对地租的不同的处理方式。社会主义制度应该/也能够解决资本主义商品经济遗留下来的城市地租(利润)社会平均化问题,有效地限制住房开发中的土地超额利润。实现利益平衡,任何人都有权适度分享城市发展中的社会福利。
第三,提高劳动力再生产价值补偿的社会标准,改善房价-收入比。居住权,符合人的尊严的住宅,是居民拥有更大的活动空间和更好的认同机会的基本前提。名为国家所有的土地最终是属于人民的,出让地价的一部分理所当然的应该进入职工的劳动力价值补偿。
(作者:刘玉录)


关键词:刘玉录 造物主 Randall 阿兰?兰德尔 社会主义制度 


 

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