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博主公告
    章林晓,房地产高级经济师,土地估价师。1968年出生于浙江,1986年考入杭州大学(现浙江大学)数学系,1990年毕业,获理学学士学位。毕业后,长期在地产界从业,主持地产评估机构工作,创办地产咨询策划代理机构。现在某政府机关工作。E-mail:zlxzj@126.com。

喜欢“追根究底”是章林晓的天性,学了数学后,更是加深了这一癖好,常常做些“打破沙锅问到底”之事。1997年,写出《关于地价内涵的思考》,首发于中国科协一杂志,论证了我国从西方国家引进的、国际上普遍公认的几种不动产估价方法其实并不科学合理。

最近一年,“追根究底”的事,主要有:《房价地价到底谁决定谁?》、《房价缘何一路而飙升?》、《房价飙升何日是尽头?》、《房价是否只应由市场做主?》、《按揭贷款购买的仅仅是泡沫?》、《商品房空置与房价高扬为哪般?》、《土地“招拍挂”会不会导致楼市泡沫?》、《“。。。
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收敛楼市泡沫仍将继续 (2017/4/18 18:23:59) [发送到微博]
 收敛楼市泡沫仍将继续

章林晓

今年的《政府工作报告》(以下简称《报告》)总体延续了去年中央经济工作会议的基调。在房地产调控政策上,《报告》虽然表面用词上相较去年中央经济工作会议“温和”得多,没有明确谈及房地产泡沫问题,但在实质上丝毫没有放松对房地产泡沫风险的警惕和防范,而且在具体政策措施特别是金融政策上有了明晰的体现,收敛房地产泡沫仍将继续。

楼市调控明暗两条主线

《报告》分三大部分,分别为“2016年工作回顾”、“2017年工作总体部署”、“2017年重点工作任务”,在这三大部分中,与房地产相关的表述,如果借助于小说“明暗两条线索”的说法,或许可以区分为两大块:一块是直截了当表达的,另一块则是隐藏在字里行间的。

首先是直截了当表达的。在“2016年工作回顾”中有:1、“……支持农民工在城镇购房,提高棚改货币化安置比例,房地产去库存取得积极成效。……”2、“……在住房、教育、医疗、养老、食品药品安全、收入分配等方面,人民群众还有不少不满意的地方。……”

在“2017年重点工作任务”中有:“因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区,要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套,继续发展公租房,因地制宜提高货币化安置比例,加强配套设施建设和公共服务,让更多住房困难家庭告别棚户区,让广大人民群众在住有所居中创造新生活。”

其次是隐藏在字里行间的。在“2016年工作回顾”中主要有:1、“……广义货币M2增长11.3%,低于13%左右的预期目标。……”2、“……地区经济走势分化,财政收支矛盾较大,经济金融风险隐患不容忽视。……”

在“2017年工作总体部署”中主要有:1、今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策……各级政府要坚持过紧日子……,今年广义货币M2和社会融资规模余额预期增长均为12%左右……;2、稳中求进,守住金融安全等底线;3、着力解决人民群众普遍关心的突出问题。

在“2017年重点工作任务”中主要有:1、“积极稳妥去杠杆。……要在控制总杠杆率的前提下,把降低企业杠杆率作为重中之重。”2、“……促进金融机构突出主业、下沉重心,增强服务实体经济能力,防止脱实向虚。”3、“推动供给结构和需求结构相适应……今年实现进城落户1300万人以上……”

根据代表审议及委员讨论提出的意见和建议,国务院对政府工作报告作出了78处的修改与补充,其中涉及房地产的主要有:补充“健全购租并举的住房制度”,“遏制热点城市房价过快上涨”,将“继续发展公租房”改为“继续发展公租房等保障性住房”。这些修改与补充的,都是直截了当表达的。

有关《报告》中楼市调控明暗两条主线中的明线部分,各类解读已经很多,本文不多赘述;本文着重展开说说暗线部分,暗线部分主要指的是虽然文字表达上没有出现房地产或楼市等字眼,但实际与房地产或楼市直接关联的。

譬如,地区经济走势分化,其实就包含各地楼市分化;减少无效供给,扩大有效供给,楼市也是重中之重;住房位列人民群众不满意地方的首位,自然需要着力解决……房地产形式是产业,本质却是金融,货币政策的走向,与房地产更是密切相关。

收敛楼市泡沫三大措施

笔者在过去文章《房价收入比就是泡沫的标准》等文章曾指出,房地产泡沫其实可以分为:房屋空置泡沫(数量泡沫)、房地产价格泡沫(价格泡沫)和房地产投资/投机泡沫(投机泡沫)。

《报告》延续去年中央经济工作会议的基调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。对于房地产泡沫,《报告》其实已给出了三大措施:一是针对数量泡沫的去库存;二是针对价格泡沫的紧货币;三是针对投机泡沫的抑炒作。

一是针对数量泡沫的去库存。《报告》认为,去年房地产去库存已取得积极成效,但各个城市分化严重,需要加强分类调控、因城施策去库存,目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。这表明三四线城市楼市总体上仍将积极鼓励去库存,在需求侧会鼓励居民自住和进城人员的购房需求,而在供给侧则会从源头上收紧甚至暂停土地的供应。

二是针对价格泡沫的紧货币。首先从总量供给来说。《报告》提出,今年广义货币M2预期增长为12%左右。而去年广义货币M2预期增长为13%,实际同比增长11.3%。在美联储步入加息甚至缩表通道、全球流动性收紧的大背景下,暂且不说今年能否实现12%的预期目标。单纯从今年M2预期增长12%,比去年目标值降低1个百分点来看,货币供给是相对收紧的。

其次从资金流向来说。在货币供给总量收紧同时,在信贷资金流向上,房地产占比也将受到收缩。据央行数据显示,去年我国房贷增量占各项贷款增量的44.8%;特别是7月份4636亿元新增贷款中,几乎全部是住户贷款尤其是个人住房贷款,而非金融企业贷款减少26亿元,这导致了去年国庆期间楼市调控的雷霆手段。今年在货币供给总量相对收紧的基础上,再叠加房贷在新增贷款中占比下降,进入房地产资金增速会明显降低。

最后从资金价格来看。在“两会”记者会上,央行行长周小川表示,货币适当在稳健方面做得更加中性,有利于供给侧改革。如果货币政策太松,有些企业三去一降一补的压力不够。如果经济中货币数量太大,如果真是大水漫灌,对经济是有害。市场普遍认为,央行23日公开市场上调逆回购和SLF品种利率,已释放了变相“加息”的信号。而资金价格的提升对楼市泡沫的收敛是直接的。

三是针对投机泡沫的抑炒作。由于楼市自身运行的特点,以及地方对土地财政的依赖,如果有投机炒作成分在内,对楼市居住属性的真实供求关系,有时往往很难判断。因此,《报告》一方面审慎提出,房价上涨压力大的城市要“合理”增加住宅用地,另一方面又继续强调“规范开发、销售、中介等行为”。今年限制投机炒作的力度只会加强而不会削弱。

总之,在楼市调控政策上,《报告》虽然语气“温和”许多,但实质上丝毫没有放松对泡沫的警惕和防范,房地产泡沫必将得到有效抑制和收敛。

 

注:此文应邀完成于2017年3月14日,已发《城市开发》杂志2017年第3期。在写作该文时,当时有不少观点认为《政府工作报告》对于房地产的阐述,相比于中央经济工作会议,态度有所“缓和”或“温和”,有的甚至认为是“呵护”……如果,再不采取霹雳手段,坚决遏制房地产市场投机炒作,收敛房地产泡沫的话,后果是不敢想象的……

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