温馨提示
确定要将该版块隐藏吗?你可以在“栏目设置”中将其恢复。
温馨提示
添加关注成功!
你可以去个人中心查看你关注的人与关注你的人
 
温馨提示
确定要移除此人吗?移除后,此人将不在你的列表中显示,也不能接收你的动态。
 
温馨提示
是否要取消关注?
 

请输入登录信息  

博主
访问人数:1262045
博客等级:
搜房网币:
博主公告
      半求先生是深圳报业集团、深圳商报 “深圳地产 20 年 20 人” 获选人之一,素有 “中国地产网络第一人” 之称,是我国惟一受美国国家级协会———全美住宅建造商协会邀请专事访美的个人,有 13 年行业研究经验。
  
  半求与 21 世纪经济报道、新财富、经济观察报、中国经营报、深圳电视台、第一财经日报、深圳特区报、深圳商报、南方都市报、晶报、深圳晚报、深圳都市报、深圳广播电台、蛇口消息报等媒体结成了长期的良好合作关系。身兼 中国住交会顾问、深圳土地房产交易中心土地交易特约研究员、深圳清华大学研究院房地产顾问、南方报业集团智库专家、北京安邦集团顾问、深圳职业技术学院专家顾问 等职。

  半求著有 《房地产哲学》 一书,得到半求帮助的购房者数以万计。半求首创了“流水帐”楼盘考查模式及“购买指数”分析法、首倡以“租售比”衡量房价水平、首提房地产工业嫁接及无缝隙营销模式,在网络专业推广上有极高造诣。

  2001 年半求创立“香地·半求工作室”,成为服务地产行业的 网络化营销策划商 、 专业化信息提供商 、 个性化行业顾问商 。主要开展市场顾问、网络营销、项目策划、土地咨询、信息加工、市场调研等服务,并开展公益性咨询。

   “香地·半求工作室”是深圳市国土资源与房地产管理局、中国住交会、深圳房地产信息网、搜弧焦点网、搜房网、香港新鸿基地产、万科地产、招商地产、华侨城地产、中海地产、清华大学深圳研究院、深圳市建设局、深圳土地房产交易中心等机构的战略合作伙伴,截止 2005 年上半年,“香地·半求工作室”已经为 84 个楼盘 、 53 家房地产企业 提供了专业服务,重复签约率达 95% 。
我的分类文章
我的文档
日历
最近访客
最新关注我的人
关注博客发文动态
正文
5#地铁置业财技:受益与受损者简析 (2007/1/6 18:33:46) [发送到微博]
半求网站:www.BANQ.cn 

5#地铁置业财技:受益与受损者简析
-----------------------------------------------------------
半求 www.banq.cn
BANQ@vip.163.com


最新:
    1、《圣旨楼书:住宅五行·沉默出货》

    2、《啄楼桑达·棕榈堡:对不起,我来晚了!》

    3、《确立大城心态:广场谈话与楼市投资》

    4、《胡晓俊正式扶正,任深圳商报处级干部》


    ■5#地铁:深圳地铁网络化的关键一线
 
    2003年深圳完成《深圳市轨道交通建设规划》并上报国家发改委,其中规划5#地铁利用平南铁路通道,线路走向为蛇口车站至盐田站,全长53.5公里,采用城市铁路制式,以地面和高架敷设方式为主,设站16座(地面10座,高架6座),平均站间距3.5公里。

    2004年7月,国家发改委在批复中要求深圳对5#地铁再作进一步论证。深圳因此将5#地铁功能由快线功能调整为干线功能,线路采用与平南铁路非共轨方案。2006年8月规划调整意见获得市政府同意。

    5#地铁横穿城市关内外,连接西、中、东三条发展轴,承担联系罗湖中心、前海—宝安中心、龙华次中心,以及龙华火车站、布吉火车站、前海客运枢纽及其沿线片区的干线功能。同时也是地铁干线1、2、3、4#地铁及广深港客运专线的集散线和联系线,因此半求www.BANQ.cn认为其地位尤其重要、辐射满更广,是形成深圳地铁网络化的关键一线,值得购房者重点关注。

    ■最受益片区:宝中、西丽、坂田、布吉

    5#地铁规划线路从前海湾站引出,沿临海路、宝华路西侧绿化带、创业路穿广深高速公路后,向东沿留仙大道经西丽至福龙路立交南侧,跨平南铁路,并沿平南铁路经龙华火车站至四季花城西北角,然后向东拐入布龙路,沿布龙路、吉华路穿广深线、深惠路,经百鸽笼片区往南拐至东晓路,然后穿越大头岭公园,沿怡景路、沿河路,最后折向深南东路终止于大剧院站。

    线路全长约42.6公里,设站31座,平均站距1.4公里,同时预留远景西端延伸条件。规划中,前海段、宝安中心段、新安旧城段、龙华火车站段、吉华路及其以南段采用地下线,西丽段、大学城段、坂田段采用高架线。

    5#地铁与1#地铁在南山前海湾站、宝安宝安中心站、罗湖大剧院站、东门站交汇换乘,与4#地铁在龙华火车站交汇换乘,与3#地铁在布吉客运站交汇换乘。因此南山前海湾站、宝安宝安中心站、罗湖大剧院站、东门站、龙华火车站、布吉客运站这些换乘站周围1000米辐射圈内受益最大。
 
    因此半求www.BANQ.cn认为沿线简单分析的结论:受益最大的片区是前海、宝中、西丽、坂田、布吉,次之的是龙岗横岗街道、宝安新城街道、罗湖布心街道。

    ■最受益楼盘:宏发·领域、佳兆业·可园、珠江·旭景

    而半求www.BANQ.cn认为受益最大的是新楼盘是:紧靠宝安中心站的宏发·领域,西丽站的南国丽城,民治站的金地·梅陇镇,五和站的万科·四季花城,坂田站的珠江·旭景(距离仅250米左右)、万科·第五园、中海月朗苑,布吉客运站的佳兆业·可园。

    其中,5#地铁与1、2、3、4#地铁换乘处物业更应该引起足够关注。

    与1#地铁的南山前海湾站、宝安宝安中心站、罗湖大剧院站、东门站等4个换乘站受到的刺激最大,涉及的新盘为:宏发·领域、鸿荣源商业MALL。

    与4#地铁在龙华火车站交汇换乘,金地·梅陇镇受益较多,但可惜路程相对较远。

    而与3#地铁在布吉客运站交汇换乘,佳兆业·可园受益首当其冲。

    ■最受损楼盘:万科城、中海·日辉台

    在2003年版的《深圳市轨道交通建设规划》中,利用平南铁路,将在万科城东偏南约800米处设立“坂雪岗站”,但新的53地铁规划,途径坂田的线路已经向南移动,原来可以受到辐射的万科城、中海·日辉台,因此距离5#地铁坂田站近2800米,已经不是辐射范围内了。

    到手的好处溜走了,万科也真奇怪,除四季花城靠近5#地铁五和站之外,其余项目从来就与地铁和重大的政府重要设施有缘。

    ■地铁是房地产的翘翘板

    地铁对沿线远市区一端的住宅需求有促进作用,但对沿线中心区一端(及其他未建地铁区域)的住宅需求则有稀释作用,在经济上的表现就是缩小沿线远市区一端与中心城区的房价差。由于深圳经济依然健康快速发展,因此,地铁沿线远市区住宅需求的释放不会以市中心的负增长为代价,而是远市区和市中心同时升值,但远市区的上升幅度较后者为快。

    目前,深圳在建地铁的里程很少,需求受益区域相对于需求稀释区域要小一些,由于收益区与稀释区面积相比依然较小,因此受益区受益程度要明显得多,而稀释区稀释程度则并不明显。

    所以,不能简单地认为地铁的开通将提升深圳平均房价。当然要声明一点,以上推断是相对的,其前提假设是在不考虑其它变量因素的条件下。
    
    根据以上推断,如果针对地铁建设进行房产投资的话,选择远市中心的房产其实更有潜力。直白地说,地铁有利远市区而不利市区住宅。

    但另外一方面,由于地铁的建设,地铁两端的土地价值(当然也包括沿线各站)都会增加,因为地铁的投入可以视为人们对土地的改造投入绝对增加,上面分析了地铁对于住宅的影响,其实地铁在影响住宅的同时也在影响着商业楼宇、写字楼的需求面,市场自动会按照最大效用原则配置土地资源。

    在地铁沿线远市区一端住宅需求增加的同时,地铁市中心一端将是商业楼宇、写字楼和公共需求的增加,所以,对于中心区的写字楼,这不失为一个好消息。

    ■购房不必“唯地铁是瞻”

    根据规划,深圳将按照“三条轴线、三个圈层、三级中心、九个功能组团”的城市布局结构,规划全市全长363公里的轨道网共有13条轨道线组成,轨道交通将占公共交通份额的40~50%。到了这个时候,“地铁物业”是否还能成为一种绝对优势值得商榷。因为到那时,“地铁物业”只是一种相对优势,而同时“不靠地铁”将成为一种相对劣势。   
    
    房地产升值的根本原因在于土地的稀缺性,而快捷的交通将使城市可供居住的区域成倍扩大,那么可以认为所有能够扩大城市有效居住区域的因素都将扩大房地产的有效供应,从而对房价的长期走势产生影响。   

    随着深圳地铁建设速度加快,地铁2期工程规划已经确定,2004年年底就将动工,远市区与中心区的这种释放与稀释效应将呈现递减趋势。所以,目前购房者也完全没有必要以一期工程为马首,因为这样一来,为提前享受地铁好处你将比后来者多掏出银子来,在经济帐上是不划算的。而根据地铁规划,选择在还未开建地铁的沿线购房在经济上无疑是一个比较明智的选择。

    “地铁物业”对公寓、商业、写字楼、公共场所永远是一种优势,但对于高尚社区而言,过于亲密地铁也是没有必要的。在市场博奕中,任何事物都有始有终。当地铁不再成为稀缺时,它的相对价值就将大大稀释。当然,要达到这种购房不看地铁的境界,还有很长很长时间的路要走。而我们的生命能否等待这么长的时间呢?所以建议地铁要看,但不一定看眼前。

    ■5#地铁规划站点

    前海湾站→临海路站→宝华路站→宝安中心站(与1#地铁换乘)→翻身站→灵芝公园站→大浪站→同乐站→深职院站→西丽站→红花岭站→大学城站→塘朗站→长岭皮站→龙华火车站(与4#地铁换乘)→民治站→五和站→坂田站→大埔站→上水径站→下水径站→布吉中心站→布吉客运站(与3#地铁换乘)→百鸽笼站→布心站→太安站→怡景站→黄贝站→文锦站→人民南站→大剧院站(与1#地铁换乘)。

    ■风险警示

    半求也要对风险进行警示,由于此规划还处于政府规划阶段,在没有定案之前,有可能出先变数。

                                半求写于:2006-12-30
此主题相关图片如下:
阅读 (8776) | 评论 (1) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
文章评论:
  请您登录后再发表评论
发表评论
昵称
内容
 分享到微博 
搜房网用户可以先登录再评论

对不起,您的账号尚未进行真实身份信息注册,评论不能同步到微博!

Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司 Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有