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博主公告
    深圳市房地产资深研究专家, 从理论到实践都有着丰富的经验,历任深圳市统计信息局房地产研究中心主任,深圳市信息市场开发公司总经理,深圳市房地产市场研究》杂志总编;深圳市爱地时代公司董事副总经理;深圳市城市策略地产顾问有限公司常务副总经理、深圳方略地产研究中心主任,西安深鸿基房地产开发有限公司副总经理,现任西安鑫龙企业集团副总裁,尚道地产顾问公司总经理。
     1993年开始从事地产研究,创办深圳乃至全国第一家专业地产研究刊物《深圳房地产市场研究》,共出版100余期,发表各类房地产学术专业文章数百篇,超过100万字;茅巍先生被称为“深圳地产的布道者”,为国内最早从事地产研究的专业人士,先后引进了许多专业策划理念和境外的先进经验,1996年引进王志纲的概念地产的策划理论,1997年引进新加坡共管式公寓概念,1998年引进贝尔高林的景观设计理念,2000年,将多年的地产研究经验汇总,提出了深圳“三代住宅”产品概念,出版了《住的革命》专著,在业界引起巨大反响。
     近年来茅巍的主攻方向是把多年来积累的理论经验用于房地产策划和实际操盘中,已经取得丰硕成果。2010年,根据操作西安鸿基紫韵项目的专著《匠心筑造生活》已经出版。
     互动联系:QQ :276622692
     邮箱:wmao663@126.com
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从“红山6979”被整购看行政调控之弊端! (2017/11/29 23:36:24) [发送到微博]

 这两天一条消息刷爆朋友圈,位于龙华红山地铁口附近的由招商地产和华侨城联合开发的“红山6979”项目的471套公寓连同公寓下面的底商被机构全部购走,据悉整个交易金额超过20亿元。

 今年以来已经发生过多起的深圳供应的商铺、写字楼和公寓被整购的现象,据了解除了深圳本地的大量的投资机构外,还有一些是来自内地的投资机构,在深圳掀起了“整购风”,出现这些情况也恰恰暴露了深圳在调控政策上的一些弊端。

行政调控政策所带来的的弊端

 深圳从1993年至2017年这24年里已经经历了多达12次的调控,历次调控中除了国家的宏观调控政策之外,不少政策采取的是强制性的行政手段,特别是深圳的“限购、限贷、限价”等政策已经给深圳地产的健康发展带来不少的影响。

从历史上这12次的调控中,除了1993年那次宏观调控对深圳造成了大量的房产积压之外,之后的若干次调控政策都没有起到缓解房价过快上涨的局面,也就是政策并未有给楼市泡沫捅破,彻底降温,除了政策本身有漏洞之外,关键问题是没有解决好“供需平衡”问题;还一个关键的问题,就是中国经济发展长期采取的是怀柔策略,就是不允许房价过度上涨,也不允许房价过分下跌,就是所谓的“软着陆”,所以中国经济并没有因为房地产的问题,而引起经济大幅下跌,目前仍保持着6%左右的增长率。

    从中国经济发展的曲线看,中国近年来的GDP一直处于下滑趋向,按照新常态的理论,中国经济已经进入了从“高速增长”转为“中高速增长“”,实际上出现的问题就是过去这些年经济过热所产生的后遗症,出现了大量的产能过剩,为了消化过剩产能,近年来才提出了供给侧结构性改革,来消化产能过剩的问题,其实房地产从全国范围内看同样存在产能过剩的问题。

由于房地产调控一直没有找到合适的长效机制,以至于过去为了给房地产降温,往往都采取了强制行政措施来抑制消费。比如2006年出台“90/70”政策,通过调整住房结构来抑制房价,2010年出台“限购”政策,以及从去年10月份后多个城市又重启限购政策,试图通过抑制消费来达到抑制房价过快增长的问题。

从本意上看,这些行政调控政策,确实在短时间内抑制了房价过快增长,但从长远看,不少的行政调控政策就慢慢的显露出弊端,比如“90/70”政策,一段时间造成大户型紧缺,无形中推高了豪宅的上涨,又大量出现一套房两本房产证,造成极大浪费;“限购令”造成了许多假离婚的现象;提高首付,个人所得税和社保提高到5年,又误伤了许多刚需客户,今年以来出现的整购倾向就是投资客利用限购限价的政策,钻了政策的空子。


从“红山案例”看出投资客身份的转变

2016年7月政治局会议提出“抑制资产价格泡沫”,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”。2016年9月19座城市又重启“限购政策”,10月4日,深圳市人民政府办公厅转发了市规划国土委等七部门《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知(深府办〔2016〕28号),所谓的“深八条”,继续采取限购政策,非户籍居民家庭要提供5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险,限购1套住房,重启“90/70”政策,在这样的重拳出击下,从去年10月份,到今年前三个季度,深圳的房价得到抑制,但在这种高压政策下,深圳楼市仍是暗流涌动。

今年以来随着国家对房地产调控的深入,各个城市也都采取了相应的管控措施,为了让房价看上去还没怎么增长,各地都采取了备案过程中,用高价盘和低价盘搭配备案的方式,这样看上去房价涨幅没那么大。另一个重要的行政手段就是政府要审查预售价格,价格定的过高就不发预售证,特别对央企、国企和上市公司都采取了较为严厉的限价措施,以至于不少楼盘早就具备了预售条件,却迟迟拿不到预售证,这里面包括深圳湾悦府二期、万科臻山府、万科臻湾汇等房价原本较高的项目,都调低了销售价格,并且采取的是静悄悄的开盘方式,又再现了2013年“纯水岸14期”销售时候的景象。

由于政府的限购限价政策的出台,以至于出现了深圳湾悦府二期开售时候,因为一手楼比二手楼便宜,许多买家蜂拥而至,深圳湾悦府二期在短时间就消化完毕;由于限价的出现,也给许多投资机构钻了空子,特别是公寓、商铺和写字楼由于不存在限购问题,大量的投资机构开始加紧囤货的步伐,比如深圳万科云城的街铺也被机构整购,重新包装为“万科云街”重新加价分割销售,特别是地铁上盖物业更是吸引机构蜂拥而至。

“红山6979”所处地段优越,有4号和6号两条地铁线,并且容积率仅1.6,又处在龙华核心区,华侨城和招商地产联合投标,是要打造出欢乐海岸的升级版,其4栋公寓户型方正,并且可以通天然气,除了是40年产权的商业用地之外,其他的跟住宅并无二致,虽未对外做过宣传,但许多潜在客户早就恭候着购买,同时也招来了大量的投资机构,据了解,参与竞买的投资机构不下数十家,此次竞买的买家十分神秘,至今无从了解,但一定是带了大量的现金,将散户拒之门外,难怪网友发出了“贫穷限制了我的想象力”的感慨,这样下去小业主的购房机会越来越小了。

过去是小业主在炒房,用各种手段来抑制小业主的投资机会,今后是机构参与炒房,炒房者的身份发生了彻底的变化,这将给深圳未来的房地产蒙上了不详的阴影。

 “红山案例”的后续市场研判

从红山6979背后看出深圳地产在一片价格回落声中,楼市暗流涌动,预示着未来房价是不可能通过行政调控手段来抑制住的,应该从如下几个方面思考:

其一、行政手段短期内抑制了一手楼的市场,但被机构利用,通过整购重新包装二次销售,变相的推高房价,实际从抑制房价的问题上,并没有从根本上改变小业主购房处境,此番机构介入将小业主拒之门外,更加剧了市场供应的紧缺,令“供求矛盾”加大。

其二、机构利用开发商年底回款的现实矛盾,目前许多开发商由于年底有回款压力,特别是上市公司年底要有业绩支撑,如果销售给小业主,按揭贷款的额度银行在年底放不出那么多,势必影响到开发商的回款速度。


其三、对开发商品牌的影响,“红山6979”依照原本华侨城要打造欢乐海岸升级版的初衷,是一个高大尚的项目,但如果过多的机构整购,包括后续的商铺也有机构想介入,就会对后续的招商带来较大的影响,目前许多投资机构,往往采取高返租的方式来加价推售商铺,使得原本较为平价的产品,变成了高牟利项目。

其四、会助长更多的机构加入到购房大军中,增加了“供需矛盾”,尽管中央三令五申强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,但这句话似乎是讲给小投资客听的,但无法堵住投资机构的加入购房大军,造成深圳原本就“供需矛盾”紧张的局面,非但得不到缓解,反而加剧了。

其五、侵犯了小业主的利益,红山6979从今年下半年开始预约登记的,据悉登记意向客户超过500多个,按正常销售的话,该项目也不愁消化不了,从客户层面看,不乏有投资客,但还是有不少的“刚需客户”,这样地段和公示的价格的确有很大的诱惑力,但如今被机构整购,小业主的黄粱美梦彻底被打破了,再现“大鱼吃小鱼”资本市场的恶性竞争的局面。

“红山6979”被整购,会有怎样的发展趋向,我们还要看这个幕后的白手套是怎样处理已购物业,这对投资机构而言也是一次严峻的考验,看看后市发展如何了!

 





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