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炒到中国的高度,美国房价做得到吗? (2017/10/12 0:35:37) [发送到微博]

时不时地会听到一些警告,美国部分城市房价已出现泡沫,甚至于高过于金融危机之前,不过,即使这些警告真的成为现实,现在的危害程度也不会有太大影响,这是为什么呢?


美国目前最热的房地产市场是这样的。

据商业内幕报道,在线房地产投资平台Sharestates依据三个指标:投资回报率(ROI)、贷款总额与修复价值比(ARV)以及2016年至2017年需求增长比例等数据发布了美国最热门房地产市场报告。


8个最热的房地产市场是下面这些城市:


8

泽西城,新泽西州

Jersey City, New Jersey

图片来源:jerseydigs

投资回报率(ROI):10%

贷款总额与修复价值比(ARV):57%

2016年至2017年需求增长:50%


7

哈特维尔,阿拉巴马州

Huntsville, Alabama

投资回报率(ROI):10%

贷款总额与修复价值比(ARV):54%

2016年至2017年需求增长:100%


6

亚特兰大,佐治亚州

Atlanta,Georgia

投资回报率(ROI):12%

贷款总额与修复价值比(ARV):61%

2016年至2017年需求增长:100%


5

基西米,佛罗里达州

Kissimmee, Florida

投资回报率(ROI):12%

贷款总额与修复价值比(ARV):65%

2016年至2017年需求增长:100%


4

西巴比伦,纽约州

West Babylon, New York

投资回报率(ROI):10%

贷款总额与修复价值比(ARV):60%

2016年至2017年需求增长:125%


3

斯帕罗斯波恩斯,马里兰州

Sparrows Point, Maryland

投资回报率(ROI):11.8%

贷款总额与修复价值比(ARV):50%

2016年至2017年需求增长:200%


2

弗拉特布什,布鲁克林,纽约州

Flatbush, Brooklyn, New York

投资回报率(ROI):10%

贷款总额与修复价值比(ARV):28%

2016年至2017年需求增长:400%


1

1. 鱼乡,费城,宾夕法尼亚州

Fishtown, Philadelphia, Pennsylvania


投资回报率(ROI):11.8%

贷款总额与修复价值比(ARV):14%

2016年至2017年需求增长:650%


或许有人会觉得奇怪,为啥中国热点城市房价一年动辄就要涨50%-100%,而美国多数城市房价却没出现惊人涨幅,即使被警告美国房产有泡沫,那也只是美国少数一些热点城市,其他城市涨幅都较缓慢,很难对当地居民的购房能力造成多大伤害。美国的房地产即使有泡沫,它现在的危害程度也不会有太大影响。


第一,美国公共资源相对分散,这就注定了热点城市房价也炒不上去。华盛顿是首府,除了首府什么都不是。美国甚至把很多事务性的行政机构放在华盛顿以外的地方。(如美国人每年要报税,处理居民税务的机构就不在华盛顿。更别提企业和高校了。

萨克拉门托(图片来源:SFGate)


具体到每个州也是如此,以加州为例,加州两大城市,旧金山和洛杉矶。但是你知道加州的首府在哪里?在萨克拉门托,几乎没多少人知道。有人做过一个统计,美国前20名的大学,分布在大约15个州里,纽约只分到一个哥伦比亚大学。这样已是最大程度把公共资源分散。这样很多人就不会抢着到一个城市居住。


第二,美国的金融体系发达,房地产投资只是各个选项之一。在美国资本市场上,可以投资的产品有种类繁杂,主要是下面几种:股票,债券,黄金,房地产,大宗商品,外汇,金融衍生产品,风险投资和私募投资等。而在国内金融市场不成熟,投资金融产品弄不好倾家荡产,在国人看来,房地产是最安全的投资方式。所以中国房价很容易被恶炒。


第三,在美国没有“户籍制度”的概念,哪里有工作机会,人们就往哪里跑,而某个行业如果出现不景气的情况(比如汽车工业不景气,底特律就开始衰败),这个城市的人也如作鸟兽散,各奔前程。实际上,美国人更乐于在各个城市之间迁陡,并不太需要长期稳定住在一个地方。这就使得多数美国人购房意愿并不强烈,往往喜欢租房居住的原因之一。


第四,美国政府通过房产税,来控制各地房价的过快上涨。具体到每个州的情况也完全不同,房产税每年的缴费比例在总房价的2%-5%之间。这就意味着,谁拥有的房产越多,所要缴纳的税赋就越重。所以,对于普通美国民众来说,购房主要是用于自己居住,投机炒房的热情不会太大。


美国部分热点城市房价出现上涨,引发了媒体和权威机构的高度关注。实际上,与中国的高房价相比,美国房价还是受到严格控制的。鉴于公共资源被分散,投资渠道多样化,投资者并不一定非要通过炒房来赚钱。同时,美国人天生具有迁陡特性,以及多购房要纳房产税。这都是美国房价短期难出现暴涨的原因之一。

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