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投资风向标: 加州办公楼再掀竣工高潮! (2017/10/12 0:17:21) [发送到微博]

今年秋冬绝对是加州办公楼竣工的高峰。由于科技、广告、媒体公司的迅猛发展拉高了市场需求,年底之前,加州将有1300万平方英尺的办公楼竣工,占全美总量的近三分之一。而湾区则以700万平方英尺的新建面积超越纽约,成为全球知名企业的必争之地。


旧金山


San Francisco


办公楼总竣工面积: 370万平方英尺

最大项目: Salesforce Tower 

作为西岸的金融中心,旧金山算得上是美国为数不多的能与纽约相提并论的城市了。虽然今年该市将要竣工的办公楼面积已十分客观,但由于市场供小于求,大部分项目还未建成就已接近满租。

其中,高1070英尺(330米),以云计算公司Salesforce 命名的Salesforce Tower 将称霸旧金山天际线,成为当地名符其实的第一高楼。

除Salesforce 将租用大楼的一半空间外,贝恩咨询公司(Bain& Company) 、世邦魏理仕(CBRE)以及埃森哲咨询公司(Accenture) 也将陆续进驻该楼。目前,Salesforce Tower 已进入最后收尾阶段,预计在2018年对外开放。


库比蒂诺


Cupertino


办公楼总竣工面积: 290万平方英尺

最大项目: 苹果新总部-Apple Park

搭上苹果这辆顺风车,库比蒂诺在世界舞台上的知名度可谓与日剧增。1977年,二十几岁的乔布斯和沃兹尼亚克将办公地点从车库搬进了库比蒂诺的一间办公室,从此苹果电脑公司正式成立。

沃兹尼亚克(左)&乔布斯

组装第一个苹果一代电脑的车库

1993年,公司在当地建立了第一个总部,占地32英亩(139.4万平方英尺)。由于拥有土地的所有权,苹果将原地名改为Infinite Loop (无限循环),并将园区内的六栋办公楼以IL1-6的方式命名。

无限循环常指编程中因退出条件有误造成的程序不断重复运行,是工程师们的噩梦。虽然该地名是否含有“激励员工找出问题症结”的寓意不得而知,但无限趋近完美、不断突破的设计理念倒是可以从苹果的产品中体现出来。

2006年库比蒂诺议会会议

2006年,乔布斯向库比蒂诺市议会公布了购买九栋相邻建筑的事实和打造新总部的计划,但由于种种原因,该项目在2014年才得以开工。

Apple Park 也被称为Apple Campus 2 (苹果第二总部),占地175英亩(762.3万平方英尺),四层的环形主体能够容纳12,000名员工。

Apple Park 园区图

除办公楼外,新园区还包括7个咖啡厅(最大的一个可以同时容纳3000人就餐)、乔布斯礼堂、健身中心、研发中心、公交枢纽、停车场、单车道&慢跑道和访客中心。

Norman Foster带领的250人团队参与了Apple Park的设计工作

这座沁透乔布斯精神的园区由英国著名设计师Norman Foster操刀,周身被世界最大面积的曲面玻璃包裹,内外均可享受360度无死角景观,室内装潢更是全手工打造,总耗资达$50亿。

Norman Foster的设计手稿

作为一个可以呼吸的生态栖所,新园区80%的面积被绿色植物覆盖,种有7000株抗旱树木,全年70%的时间可以依靠自然通风,无需启动任何烘暖或空调设施。

刚刚发布IPhone X的乔布斯礼堂(Steve Jobs Theater) 像是一个玻璃圆柱。

由于无任何立柱支撑,顶端重80吨的碳纤维屋顶从远处看像是悬浮在空中的飞碟,不由得让人想起科幻电影《Arrivals》(降临) 里的外星飞船,颇具未来主义色彩。

2016年度科幻电影《Arrivals》


尔湾


Irvine


办公楼总竣工面积: 180万平方英尺

最大项目: Five Point Gateway

今年8月,加州开发商Five Point Holdings (五点控股公司) 耗资$4.43亿买回了通信半导体公司Broadcom (博通) 新园区地产的所有权。

Five Point Gateway

虽然该项目被重新命名为Five Point Gateway,但Broadcom 仍会是该园区的最大租户,租用两栋总面积660,000平方英尺的大楼长达20年。Five Point Gateway 预计在今年11月竣工,并可能在办公楼综合体周边加盖1000个住宅单元,用以缓解当地住房紧张问题。

The Boardwalk

另一个当地值得关注的大项目则是由Trammell Crow开发的A级办公园区The Boardwalk。

该项目占地7.5 英亩,包含两栋九层建筑,设有545,000平方英尺的顶级办公区、5000平方英尺餐饮零售和2英亩开放景观。除此之外,各楼及各层间交互联通的结构和超大面积的无立柱楼面也让The Boardwalk 成为新一代办公楼的代表。


森尼韦尔


Sunnyvale


办公楼总竣工面积: 160万平方英尺

最大项目: Central & Wolfe  

作为硅谷的重要组成城市之一,森尼韦尔可谓是科技公司的摇篮: LinkedIn、Advanced Micro Devices(AMD) 、Yahoo! 等将总部设在了这里,亚马逊子公司Lab126(曾开发Kindle阅读器)、苹果、谷歌、惠普、微软、沃尔玛更是在当地设有庞大的运营中心。

硅谷高科技企业地图

Central & Wolfe 可谓是开发商Jay Paul Co继旧金山181 Fremont (2018年竣工,提前被Facebook整租)后的又一力作。

181 Fremont

虽不是地产所有者,苹果租用的Central & Wolfe仍将延续Apple Park的整体设计风格,成为公司的第三大办公基地。这个面积770,000平方英尺的园区包含三栋高六层、彼此相连、呈花瓣形状的A级建筑。

Central & Wolfe

除荣获LEED铂金建筑认证外,该综合体的53%还将作为开放区,建有 90,000平方英尺的顶层花园和长达2.07英亩的步行道和单车道,从视觉上消除所有地面停车场。

如果将Apple Park和Central & Wolfe合并起来,苹果几乎占据了湾区新建办公楼面积的一半之多。

Moffett Towers II

除此之外,森尼韦尔值得关注的项目还有将在本月竣工的Moffett Towers II。该项目坐落在US-101 和CA-237 的交界的绝佳地理位置之上,占地47.4英亩,包含5栋350,663平方英尺的办公楼和一栋52,500平方英尺的健身中心。

同 Central & Wolfe一样,Moffett Towers II 也获得了LEED 铂金级建筑认证。今年2月,亚马逊敲定了租用该项目一栋办公楼的租约。


圣克拉拉


            Santa Clara


办公楼总竣工面积: 110万平方英尺

最大项目: Santa Clara Square

由Irvine Co 开发的Santa Clara Square 二期工程将承包圣克拉拉今年年末竣工的所有办公楼面积。该项目包含五栋六层高(220,000平方英尺) 的建筑。

Santa Clara Square 项目地图

竣工后,商住混合的Santa Clara Square 将达到170万平方英尺,包含办公楼、125,000平方英尺零售(Whole Foods 为核心租户,建有50,000平方英尺的旗舰店) 和1800个出租公寓单元。一期入驻的租户有 Ericsson (爱立信) 、Advanced Micro Devices(超微半导体公司)和Cambridge Industries Group(剑桥工业)。

Whole Foods 旗舰店

相较于一期工程,Santa Clara Square 的二期将会加大户外工作区域,设置共享咖啡厅和健身中心,力图为硅谷吸引更多优秀人才。


圣何塞


San Jose


办公楼总竣工面积: 8.73万平方英尺

最大项目: Midpoint@237|The Office

由深圳金地集团美国分公司Gemdale USA 与美国Lincoln Property 共同开发的Midpoint@237|The Office 项目将占据圣何塞年底办公楼竣总量的近一半。

Midpoint@237

Midpoint@237位于圣何塞北部,由三栋A级工业厂房构成,此次开发的二期办公楼综合体将包含两栋83,000平方英尺的二层建筑和两栋124,000平方英尺的三层建筑,平均楼层面积达41,000平方英尺。

350 Bush (浅绿玻璃建筑)

在此之前,金地集团已与Lincoln Property成功开发了位于旧金山金融区的350 Bush多用途大楼。在保留和修复该市92年历史的矿业交易所(Mining Exchange) 遗址的基础上,这栋浅绿色的玻璃大楼将成为集办公、零售、停车、开放空间为一体的综合建筑。

据悉,亚马逊旗下的游戏公司Twitch 已租下该楼185,000平方英尺的面积。截止至今年9月底,该楼已接近满租,整体施工进入尾声。



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