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在美国买房,到底该写谁的名字? (2017/8/31 22:04:30) [发送到微博]

现在,美国买房变得越来越普遍

可是在买房时我们到底该写谁的名字呢???


一般来说我们从三方面考虑:


其一,资产保护



对于一些高风险的职业以及考虑子女婚姻风险的人士来说,资产保护尤为重要。比如你是医生由于某些原因,有人对你提出了诉讼,或者婚姻发生变化了等等。


其二,税务减扣


产权名字的不同,产生的税务问题也不同。在房产投资方面,主要需要考虑所得税(income tax),资本增值税(capital gain tax)和房产税(property tax)。在符合税法规定的前提下,合理降低税务,是每个投资者必须追寻的。


其三,传承流畅


房产投资以集聚房产的投资组合(property portfolio)为工具,利用时间来致富,所以将来房产的传承,能够在传承过程中不引起额外的税务问题和其他成本,是一个需要考虑的问题。




在美国一般有4种形式:个人,联名,公司,信托(尤其是家庭信托,Family Trust)。个人就是一个人(individual),联名就是几个个人一起买,也称partnership;公司和信托则需要一定的费用,注册成立。


个人名下房产


可以说大部分买房的人都是把房子买在个人的名下或者联名的名下。因为它简单,成本低,而且太顺理成章,一切是那么自然。


所有权



由于所有权是自己个人,则如果个人遇到任何诉讼,比如房客在你房子里受伤了诉讼你等,或者你的职业导致你被诉讼,比如医生等,则在你名下的所有的其他房产都会暴露在这个诉讼之下,负有连带责任。


控制权



买在个人名下,则控制权当然归你个人,所以你自己决定这个房子的买卖,租赁等事宜。


收益权


买在个人名下,则收益权归个人。房子出租,则租金减掉利息等成本之后的净收入会归入你个人的收入中报税。如果租赁净收入是负的话,则可以减扣你的个人收入,减少你的税负。如果你把你的投资房卖掉了,则增值的部分需要交纳资本增值税。


传承


当你把所有权传承给子女的时候,会涉及遗产税,绿卡和公民遗产税免税额是545万美元,外国人则只有6万,超出部分交40%遗产税。





联名房产


在美国,房产联名有两种形式,一种是joint tenancy,另外一种是tenancyin common。两者最大的区别在于Joint tenancy中的一方去世之后,产权会自动转移给另外一方;而tenancy in common则不是,一方去世了,则产权是转移给去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用Joint tenancy,而非夫妻关系的合伙人则用tenancy in common。


所有权


如果是Joint Tenancy,一家人控制,商量着办,比较容易处理。Tenancy in common则一般按照以出资比例确定的产权股份比例来确定控制权,股份多的人说了算。


收益权


这个产权形式是按比例的,所以收益权也是按所有权的比例来分配的。


传承


所有权的传承和个人一样。




家族信托


信托有很多种,家庭信托是美国家庭常用的一种形式。信托主要有三个重要的部分组成:一是trustee,也就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身,trust。第三是收益人,beneficiary。


所有权


不是一个商业实体,也不是法律意义上的经营实体,不会接受任何法律诉讼,因此在它里面的资产会得到很好的保护。如果你个人受到诉讼,则不可能追到里面。如果你给你孩子们住的房子在信托里面,他的婚姻出现问题了,这个资产将不会被分走。可以说在资产保护方面,信托是最好的。


控制权


买在信托下面的资产的所有权归信托本身,也就是说里面的资产不归个人,它信托的控制人是trustee,也就是信托管理人也称控制人。信托管理控制人可以是个人,也可以是公司。


收益权


在信托里面的资产的收益归信托本身,尽管信托需要报税,但信托不是税务实体,没有税率。信托里的收益只是暂时在里面,年终将会被分配给信托的受益人,但当受益人从信托里面获得收入之后,加上受益人的其他收入,需要一起按照个人所得税的方法计税。对于信托里面有很多房产和生意资产的人来说,信托是一个避税的好工具。


传承


信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的,所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。由于房产实际上是写在信托控制人(Trustee)名字上的,因此,如果Trustee是个人,则传承会引起费用和麻烦。但是,如果Trustee是公司的话,那情况就会非常简单。你可以通过更换公司董事的办法,来更换公司控制人,从而达到控制信托,传承信托的目的。信托是典型的三权分立的商业形式。对于资产保护和高收益的合理避税有较大的好处。





公司房产


有很多人把房子买在公司名下。


所有权


买在公司名下的房产归公司所有,但是公司不同于个人和联名,它是法律意义上的实体。


控制权


公司名下的资产由公司来控制,所以如果你把房子买在你自己的公司名下,那么房子的任何事情还是由你来处理和控制。


收益权


买在公司名下的房子所有的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体,有自己的税率,房子的净租金收益,房子的资本增值收益,都是按照公司所得税的税率来计税。


传承


公司的传承非常简单,只要填一张表,更改股东和董事就很容易解决。

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