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新型城镇化 房地产市场仍然“大有可为” (2013/8/15 14:36:41) [发送到微博]
    最近的房地产市场很不平静,“国五条”和各地细则的出台,新任领导层力推的城镇化,都和已经进行了多年调控的房地产市场有直接联系,虽然在调控的高压下,房价暴涨的局面并没有出现,但稍一放松市场便会出现反弹的现象还是足以说明刚需的存在,因为多年的调控使得市场的出现观望的态度,但观望并不能消灭刚需的存在,当刚需积累到一定程度还是会“爆发”,加上城镇化的“利好”,房地产市场仍然“大有可为”。

城镇化其物

    现在的房地产市场,最火的词语莫过于城镇化。甚至不少“专家”已经开始“摇旗呐喊”,认为这是“拯救”房地产行业于水火的“灵丹妙药”,但我认为,市场的反应过于乐观。
    首先,城镇化并非新名词,从改革开放至今,已经进行了30余年,现行的城镇化有两种定义方式:第一种是以户籍人口为统计标准;另一种与户籍无关,是以城市的常住人口为依据,我们要搞城镇化,首先要弄清楚定义。但是遗憾的是,目前并没有一位专家对这个定义作出解释。
    而纵观过去30多年进行的城镇化,很大程度上只是为了集约利用土地,将农民赶上楼,然后进行土地的招拍挂,这样的方式虽然带来了行业的发展,但同时也带来了很多隐患,农民既失去了赖以生存的土地,又没有办法在城市之中找到新的谋生之道,社会问题丛生。所以,新型城镇化要避免这样的现象发生,就不能简单的以集约利用土地为出发点。只有以产业带动解决就业方式根本转变的城镇化才是新型城镇化,这样的城镇化才是有价值的城镇化。因为从“农村人”到“城市人”转变的核心在于生活和工作方式的根本变化。如果只是将农民赶上楼,这就是失败的城镇化,而且很容易造成“房吃人”现象。所谓“房吃人”也绝非“危言耸听”,因为拆迁一夜暴富的农民,并没有顺利的变为“市民”,作为农民,他们失去了耕种的土地,作为市民,却没有在城市中生存的技能,只能坐吃山空,带来新的社会问题。
    所以,城镇化一定是要有产业的带动,产业的发展造就出相应的就业岗位,满足这些失地农民拥有持续收入的需求,同时,就地转移部分劳动力,实现农民工的就地安置,也能减轻困扰一线城市的“大城市病”。只有这样的城镇化才会收获喜闻乐见的效果,才是成功的城镇化。
    而要想让农民变为真正的市民,仅仅解决就业问题是远远不够的,更需要医疗、社保和子女教育问题作为配套政策的逐步完善,这些对国家来说是一个沉重的负担,但从目前我国的综合实力来看,并不具备这个能力。所以,城镇化之路可谓是路漫漫而修远。

新型城镇化中的房地产

    房产行业承担着城镇化过程中完成基础设施建设的重要任务,在过去的十余年里,将不少人推上了胡润榜和福布斯榜,在土地红利支撑的年代,只要是跟房地产“沾边”的行业,都能赚的盆满钵满,但同时,我们的社会也承受着这种粗暴增长方式带来的“恶果”:大城市中不断恶化的环境,难以为继的生态等等都刺痛着生活在城市中的人,以北京为例,一月份出现了二十六天雾霾天,仅有五天空气质量良好。无论是从自然环境方面考虑,亦或是从社会环境方面考虑,新型城镇化的发展决不能走老路子。
    不难看出,城镇化的“重点”将会是三四线城市的城镇化,对于三四线城市来说,流动人口有限,需求主要是当地人口的需求,从这个角度看,更多的是升级换代的需要,或者是外出务工人员的回乡置业需求,这些是城镇化过程中的“刚需”,对房地产行业是有推动作用的,但是这个“运动”会在十年左右完成,所以,房地产要利用好这个时间段。这正是所谓的“机遇”。

    虽然面对机遇,但要想避免走老路,无论是政府还是房企都要要慎重。
    首先,前三十年城镇化的历史在侧,粗放的增长方式难以为继,在对土地资源的利用上,要慎之又慎。且不说土地资源是发展房地产行业的根本所在,其本身就是稀缺资源。所以,规划就显得很重要。
    无论是从政府层面还是从企业自身角度看,都是如此。从政府的角度看,政府在做全局规划时,要从当时当地的实际出发,规划好产业的整体布局。现实中“先拆迁后规划”的例子不胜枚举,结果是导致了人力物力的大量浪费。如果政府能够在前期做好规划,这些不必要的浪费都是可以避免的。因为相对于企业来说,政府才是最大的规划商,做好产业规划以实现一定区域内的自我循环是进行规划的最终目的。
    而从企业本身来说,房企应该走多元化路线,服从政府的整体规划,搞清楚当地区域发展的定位,也就是城市规划中一二三产业的定位,这样才会避免与政府规划的“背道而驰”。因为在新型城镇化的过程中,房地产企业并非是单纯的建筑商,而是作为对区域协调建设的规划者。
    上有国家城镇化的布局,下有悄然进行的行业并购,中小房企更需要谨慎为之。从各大房企2012年的年报上来看,共有十数家年销售额超过百亿的房企,其中包括三家千亿企业,而这些超过百亿房企的销售收入占到这个行业销售额的26%左右。虽然说大房企很容易形成垄断,但绝对的垄断并不会出现。中小房企仍然有生存之道。

中小房企的生存之道

    从房企本身来看,虽然不具备资金优势,但是与大房企相比,中小房企多是土生土长的企业,贴近当地的生活,走独具特色、专而精的道路实乃上策。同时,中小房企必须“苦练内功”。面对机遇,要保持足够的“冷静”,要量力而行,切忌贪功冒进。与大房企相比,中小房企并不具备融资优势,所以更要保持自身资金链的健康,当前贪图冒进,或者是盲目追求商业业态而不从实际情况出发,导致企业资金链断裂的企业不在少数。为了保证资金链的安全,长期持有部分物业不失为一种好方法。

    总的来看,中国的房地产市场在城镇化的推动下,仍然有十数年的“好日子”可以过,虽然大房企的“来势汹汹”,但中小房企仍然具有不可替代的优势,新型城镇化突出的是“新”,中小房企在积极参与城镇化的过程中,要善于跟着“规划”走,将自己置身于城镇化的大潮中,“分得一杯羹”还是大有可能的。
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