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旧改房卖买注意事项 (2016/10/24 23:57:07) [发送到微博]
 
这几天很忙。但还是抽空来博客码几行字。因为感触良多。
小产权房交易,看似简单,其实也暗藏波澜。尤其是拆迁房,涉及的款项大,潜在纠纷也比较多。

旧改进程,旧改区域面积,旧改前景,开发商资质,周边商品房价格,这些因素都会决定旧改房价格。

相对来讲,买方比卖房风险要大。卖房,最大的风险就是卖低了。而买方,很可能血本无归。

先说卖房。
当你决定买一套房了,要注意什么问题呢(这次只说旧改房)?
首先要搞清楚,是否真的有开发商进驻?一般进驻了会有旧改办公室。
开发商和村委股份公司是否签了旧改协议?
如果是开发商进驻了,且和股份公司签了旧改协议了,就可以下手了。对投资客而言,一个小金矿就在眼前。

从投资角度讲,是否能改得成,其实不是问题。我们要的是风,各种风。风来了,价格就上去了。

旧改范围很重要,有个法定图册,一定要看仔细,研究透。比如木棉湾旧改,开始时,美宜多超市隔壁那一排,是没有在拆迁红线范围内的。如果不看图册,凭空想象,会以为在里面。当然,那部分后来还是划进去了。那地方会是木棉湾小学。

有的选,尽量不要选红线边上的房子。说不定稍微改动下,你的房就在红线外面了。看看水径,尚水天成旧改时,很多人以为会拆到后面山边。结果,就留了边上几排不拆。蛋疼。
买旧改房,不要太在意装修,朝向什么的。面积很重要。顶楼的房子一定要注意,看看是否是后来搭建的?是不是铁皮房顶?那些一般是不会赔房子的,只会补点点现金,意思一下。
有的选的话,一楼好。很多一楼运气好会赔到店铺的。

买房,很多时候是买的人。
和房东见面聊天很重要,并不是说一定是讨价还价。其实是观察下房东一家人的情况。很多潜在问题是从聊天中得知的。如果房东给你的第一印象就不好,不好打交道,不如放弃。房子有的是。

查看房屋证件一定要仔细。如果证件缺损,少页,或者没有证件,一定要分析原因!我买过一套房,见证书第一页说是遗失了,不知道放哪里了,其它页在。房子是晚上看的,装修很不错,就下定,办了手续。和律师楼比较熟,少一页的问题简单处理下就解决了。
结果,注意力放在处理证件上,忘记其它因素了。那套房是顶楼。有一截是后来搭建的。从里面看不出来。京基测量面积47.8平米,他当58.12平米卖了。
后和房东协商,取消了交易,补偿房东2万元。
得到教训:
1,即使很熟悉的房子,也要多方了解。面积就是钱,证书面积不算数的,一定要到旧改办查看面积,不能想当然。
2,资料不全,就要多留心眼。这么重要的东西,说不见就不见,你信吗?
3,对房子的一些基本数据,签买卖合同的时候,写清楚,防止发生纠纷无对证。
如果开发商有测量数据出来,一定要注明:实际面积以开发商测量结果为准。多退少补。

买房子,一些小事情往往会浪费很多精力,也会产生一些小纠葛。
首先,里面有租客的,尽量要求房东清走。
不清走的,租房合同最好重新签。水电一定要交割清楚。做完律师见证,付款,最好扣一部分做为交房押金(水电押金)。

看房子,要隐蔽。你是投资客,就会有人注意你。你去查面积,你去看房,不小心房源就漏出去了,你懂的。

买房,一般不要舍不得中介费。通过中介,可以了解房东底细。有没有债务纠纷,有没有家庭纠纷,往往中介会知道。买到有问题的房,会很纠结的。

买房,不要纠结万把几千块钱,价格谈的差不多就出手。否则会贻误战机。很多时候,我的房源并不是第一手,只是我下手果断,才被我拿下。其他人可能要反复看房,反复讨价划价,我不需要。周边房子,瞄一眼,什么价格就知道了。

关于买房,其实还有很多小细节,以后有空说。

谈谈卖房
卖房的人,一般风险就是卖亏了。
卖房时机要把握好。最好不要在急用钱的时候卖。你等不起,往往会便宜卖了。
拆迁房,主要是等风来。
开发商进驻是风,村里到处挂横幅,树宣传牌是风,立项成功是风,确权公示是风,补偿条款出来了,是风。正式签补偿合同,更是风!
每次风来,房价都会迎风而上。
存心卖房,就要留意最近成交价。赚多少不重要,重要的时不能卖亏了。
如果你是第一手房东,更要注意。很多第一手房东,往往会卖亏。主要是自己当初买方的价格很低,现在觉得卖的很高了,不错了。说不定比市场价低好多。
可以跟风,看看旁边有没有熟悉的投资客,这些人往往非常熟悉周边房价。

有客户看房了,谈的差不多了,也别着急。找理由拖几天很重要。
首先旧改房源稀少,不要怕客户跑了。
拖几天,看看有没有人出更高价格。
卖房其实一样有很多技巧。
首选,和买家打心理战很重要,制造房子紧俏气氛。
添加外部干扰也很重要。比如,在讨价还价现场,有人做现场托,有人做电话托等等。
对于我来说,卖房的秘密比买房多。

不同时段,观点会有改变。长期关注我的朋友不要见怪。想到哪里写到哪里,很乱,但都是真实体会真实感受。太晚了,准备休息。

目前木棉湾旧改房房价参考

兴和苑,2万-2.3万。低于2万卖就亏了。高于2.3万买,也贵了。
兴和苑,房价多少还受朝向楼层影响。

下面的房(下山角,百劳坑,河背,老围):2.1万-2.5万。2.1万以下,不用考虑,杀!
2.5万,买来等拆迁可以。买来炒,贵了。当然,目前成交最高价也有超出这个范围的,个案。

换句话说,兴和苑,2万以下可以收,下面的2.1万以下可以收。

如果你是想买想卖木棉湾房子的,看到我的报价,也就算有缘人了。你不会亏的。

晚安。                                 布吉网 老徐 2016.10.24


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