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一线城市房市快速回暖 政策和市场的较量 (2013/5/16 15:46:51) [发送到微博]
 国五条的推行在房地产引起万众瞩目,“逃离北上广”也被媒体网站一再渲染,房地产市场似乎一夜之间受到重创。但看看五月伊始的房地产市场,各大一线城市却迎来土地供应高峰。

截至目前的统计显示,全国31个城市将在本月内共计推地392宗,共计面积约2005万平方米,尤其是一线城市将迎来一场土地盛宴。

北京市土地储备整理中心信息显示,5月北京市推出的经营性用地达13宗;广州市国土局信息也显示,5月广州挂牌的土地项目达15宗。二线城市杭州宣布5月将推出26宗土地,总出让面积达123.83公顷,创下今年以来的推地量新高。

59的世博地块拍卖,台企Maxbase Holdings Limited在超200轮竞价后,以12.12亿竞得沪市浦东新区上海世博会地区A09A-02商办地块,楼板价39931/平,溢价率47.4%。远东新世纪拿下另一世博地块,楼板价高达40079元。二者为今年单价新地王,虽然没有超过2010年苏州河北岸地块(楼板价为每平方米5.2万元),但新一轮地王诞生潮在望。

谁能说中国民间没有资金?谁能说中国没有通胀压力?在房地产市场民间资金的实力,与资金分配的不均衡体现无遗。尚东鼎周边的公寓楼盘,从年初以来,每平方米上涨5000元,单价已达每平方米3.7万至4.4万元,什么项目能够在4个月就获得20%左右的收益,一线城市核心区域的楼盘就是。上海实行了似有若无的房产税,还实行了限购政策,挡不住汹涌而入,不在乎房产税、或者以公司名义购买避开房产税的客户。

一线城市地价回到疯狂年代,房地产的最后之舞令人猝不及防。

大型的房地产企业迎来好日子。根据CRIC研究中心的数据,行业集中度提高,销售面积与销售额同步增加,而销售额增速大大高于销售面积,说明房价提升相当快。

52,中国指数研究院发布数据,20134月,中国百城住宅平均价格约为1万元/平方米,环比3月上涨1.00%,连续11个月上升。

各类资金齐聚房地产市场,房贷大幅回暖,所谓贷款控制、预售款控制形同虚设。424日,央行公布的今年一季度金融机构贷款投向统计报告,数据显示,一季度新增房地产贷款高达7103亿元,占同期各项新增贷款的27%,是去年同期新增房贷2436亿元的近3倍。无论是土地开发贷、房产开发贷还是个人房贷,都在大幅窜升,同比分别增长21.4%、12.3%、17.4%,只有保障房开发贷款的同比增速在下降。

房地产市场的狂热,说明中国的城镇化仍然是房地产主导下的结果,房地产开发商买地、造城,地方政府搬迁行政中心、拆迁、削山、填海,甚至如西安一样亵渎佛教圣地。

从销售面积分析,TOP10房企入榜门槛由56万平方米上升至100万平方米,TOP20房企则从39万平方米上升至55万平方米,较去年同期相比,分别上涨了54%41%。从销售金额分析,TOP10房企入榜门槛达到115亿元,与2012年一季度66亿元门槛相比,增幅达到74% TOP20金额门槛也显著提升,销售额从33亿上升至66亿元,同比翻番,巧合的是66亿元正是去年一季度TOP10的入榜门槛。这是几何级数的上升,没有一个行业包括复苏势头不错的汽车行业能够达到这样的增速。

面对房地产市场快速回暖,各地出台平抑政策,北京二套房贷款首付比例提高至七成;北京、广州全面执行商品房限价指导;苏州、杭州公积金门槛提高,贷款额度收紧。

还是行政手段,还是限价、不许发售、提高首付比例,虽然这些政策被以往的调控证明彻底失效,但地方政府还是乐此不疲。因为这样的政策不会对房地产市场造成根本冲击,又能收到爱民之誉,还能增强行政权力,可进可退。而真正核心的政策如房产税、如预售款限制等,却付之阙如。房地产企业有大后台。

即使如此疯狂,笔者坚持认为,一些无法吸引人口与资金的三四线城市,一线实体经济衰退的城市,离泡沫崩溃并不遥远。

房价问题,是一个综合的经济问题,是一个关乎民生大众的大问题,国家调控和市场的维稳状况值得我们去关注。

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