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[转载]谢逸枫:广州地王再现暗示房企不怕新国五条 (2013/5/8 14:47:38) [发送到微博]

原文地址:谢逸枫:广州地王再现暗示房企不怕新国五条作者:谢逸枫

谢逸枫:广州地王再现暗示房企不怕新国五条

导读:今日广州推出3宗地块,其中位于广州白云区的一要求配建的宅地,吸引佳兆业、越秀以及路劲基建等15家房企疯狂争夺,200轮的报价竞争,最终由广东佳兆业房地产开发有限公司以总价18.6亿价格拿下,剔除配建面积后,折合楼面地价高达2.56万元/平方米,一举刷新该区域地王价。2013年5月6日下午,在广州的土地拍卖会上,广州拍卖出让3宗土地,分别为天河区广氮地区AT06070407地块、白云区同宝路8号和10号地块以及花都区红棉大道以西、官溪北路以南G08-QCC(25-2)地块。这3宗地块挂牌总起始价达15.2亿,总宗地面积为9.15万平方米。本次竞拍现场吸引了18家房企到场。经过多轮激烈的举牌竞拍,最终,白云地块由佳兆业以18亿6774万元加66800平米公配面积竞得。另一地块天河商业用地广氮地区AT06070407地块,由来自深圳国企的天健地产以19489万元竞得,合楼面地价6408元/平。此外,花都地块由中国石油化工股份有限公司广东石油分公司以4266万元竞得。

2013年4月18日,中国土地勘测规划院发布监测报告显示,今年第一季度,全国地价水平小幅上涨;105个主要监测城市供地量远高于去年同期水平,其中房地产开发用地同比增幅超过40%;预计第二季度城市地价总体水平可能继续温和上涨。全国主要监测城市地价总体水平为3175元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为5964元/平方米、4702元/平方米和676元/平方米。商服、住宅地价增速较上一季度加快,工业地价增速有所放缓。地价同比增幅持续两个季度上涨,涨幅有所增大,但总体仍处于历史低位。中原研究中心数据显示,2013年第一季度,全国主要监测城市地价总体水平为3175元/平方米,其中综合、商服、住宅、工业地价环比增长率分别为1.47%、2.07%、1.77%、0.86%,特别是商服、住宅地价增速较上一季度分别增加1.23、0.56个百分点;3月万科、保利等标杆房企新增供应面积419万平方米,环比上月大幅增长240.5%,市场仍是供不应求。

如何看本次广州土地出让现象?亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示:“太疯狂了!太激烈了!两百轮叫价之后如市场预期,果然出现了白云“新地王”,住宅楼面地价达到25597元/平方米。就在广州“新国五条”细则刚落地满月,房企疯狂抢夺高地价的地块,表明房企不缺钱,根本不畏惧调控政策加码,表现出对今年广州楼市非常乐观的心理。而地方政府要钱也不担心问责与约谈,更不担忧招惹中央更严厉的房地产调控政策。毫无疑问,面粉贵过面包时代并未因溢价50%政策而真正结束,地价上涨推高房价必然会在今年继续体现出来。”

这次佳兆业拿下的地块是否属于区域新地王?为什么?亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为:佳兆业力挫中海夺得白云同宝路宅地,开创了2013年广州新国五条细则满月之后首个区域“新地王”,刷新了历年白云新城住宅土地价格最高地王纪录。白云同宝路宅地成交总价18.68亿,超过起拍总价12.88亿,溢价率145%,楼面地价高达26831元/平方米,需配建6.68万平方米保障房。如果剔除配建成本,楼面地价也达到25597元/平方米。成本远高于2009年万科与2010年保利白云新城地王2万元/平方米的楼面价,多出至少5000元-7000元左右/平方米,显然是名副其实的区域单价“新地王”。

如此高的土地价格,未来房价要卖到多少才符合房企预期利润?亚太城市房地产业协会会长谢逸枫预算,按照地价占房价三分之二与建安、材料、税费等成本计算,包括配建的成本,总开发成本至少超过32000元/平方米,意味着两年之后上市售价会超过4.5万-5万元/平方米,才可达到房企预期的开发利润。毫无疑问,新地王出现必然推高本区域的房价上涨,一方面是开发成本超过市场预期,高成本导致高房价。另外一方面是地块开发定位高端豪宅产品。同时,市场上豪宅买家购买力增强。

对楼市有什么影响,是否会推高房价?亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出,4月广州房价连续上涨四个月,领涨全国。在限价与限售调控加码背景增下,5月广州区域单价地王再现,影响到调控目标完成与加深房价上涨预期。因此,地王再现,一定程度上会形成广州新国五条细则“形同虚设”的怀疑,不利于稳定广州楼市与房价,增加调控难度。

为什么会出现新地王?亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析,广州5月出现地王主要原因是地块品质高,属于广州市中心黄金地块,可开发价值高。周围环境优美与市政商业设施完善及交通配套方便。同时,一方面是今年一季楼市火爆,银行房地产贷款增加,市场购买力旺盛。而房企销售业绩大增,资金链压力下降。另外一方面是4月房企保持稳定上涨趋势,一线城市则大幅度上升,楼市呈现出上升并复苏行情。

此外,除去5月6日的土地出让外,广州市国土房管局还将于近期出让5宗地块,且均位于广州国际金融城。同时,地块竞买申请人还有一定的限制条件,需要为经国家金融监管部门批准的经营性金融企业、控股1家以上广州地区法人金融机构的金融控股集团;或是经国家金融监管部门批准或经省市政府批准的金融市场交易平台。

广州国际金融城将于近期推出5宗土地,你认为在限价和限购等多重调控下,开发商是否会如今日拿地与上次拿地强烈?亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为,房企拿地热情不会减退,广州国际金融城上次土地出让的火热场面将会重现。一方面是房企不缺钱,需要补空仓。另外一方面是房企看好后市,况且今年楼市四月火热行情持续。三是广州国际金融城地块品质高,未来发展潜力大。

根据广州市国土资源和房屋管理局公告显示,2013年5月6日(周一)广州将有三宗土地以挂牌方式出让,起始总金额15.2亿,总出让面积9.15万平方米。 三幅地块分别为天河区广氮地区AT06070407地块、白云区同宝路8号、10号地块、以及花都区红棉大道G08-QCC(25-2)地块。本次是调控新政落地后的首次宅地拍卖,因此地块推出以来便备受关注。截至当天(6日)12:00,白云地块已吸引15家房企先后报价。早在2013年4月1日举行的广州市国土房管局土地推介会上,白云区同宝路8号、10号地块被多家房企提问,询问地块的现状以及周边情况,这无疑是近期广州最受关注的地块之一。 

经过多轮激烈的举牌,白云地块最终花落佳兆业,总价18亿6774万元需配建66800平米公配面积。未来的开发与发展前景相信仍然是业界关注的重点。挂牌公告显示,白云区同宝路8号、10号地块位于广州市北郊同和镇,用途为二类居住用地(R2)、医疗卫生用地(C5),总占地面积75385平方米,可建设用地面积65627平方米,居住用地容积率≤2.2,医疗卫生用地容积率≤1.6,总建筑面积143121平方米,其中居住用地总建筑面积为139766平方米,医疗卫生建筑面积为3355平方米。地块挂牌起始价128809万元,折合楼面地价为9000元/平方米。

此外,挂牌文件还要求,地块的中小套型户型比例不低于60%,并设定保密的最高限制地价。竞买人的最高报价不超过最高限制地价的,按照价高者得原则确定竞得人;当报价达到最高限制地价后,竞买方式转为竞配建保障性住房的面积,竞价阶梯为400平方米保障性住房(每400平方米应建设不少于10套保障性住房),参与竞配建的竞买人报出配建面积最大者为竞得人。在4月1日举行的广州市国土房管局土地推介会上,白云区同宝路8号、10号地块被多家房企多次提问,询问到地块的现状及周边情况,无疑是近期广州最受关注的地块。截至3日下午发稿时,该地块已获得9次报价,最高报价为9号竞买人报出的136809万元,已超出起始价8000万元。

5月6日,在广州的土地拍卖会上,来自深圳的国企天健地产以底价1.9489亿元竞得天河区的一宗商业用地,折合楼面地价6411元/平米。根据出让公告,该地块为天河区广氮地区AT06070407地块,土地用途为商业用地,宗地面积10943平方米,可建设用地面积6612平方米,容积率≤4.6,建筑面积≤30415平方米。此次拿地是深天健第二次在广州拿地。2012年9月19日,深天健曾以12.9亿元竞得天河区广氮地块,折合楼面地价8124元/平米。

天河区广氮地区AT06070407地块位于奥林匹克体育中心东侧,用途为商业用地,宗地面积10943平方米,可用建设用地面积6612平方米,容积率≤4.6,建筑面积30415平方米,挂牌起始价19489万元,折合楼面起拍价元6408元/平米。 目前,天河区广氮地区AT06070407地块区域内商业配套仍然较为缺乏,依托周边居住社区,其商业需求潜力巨大。根据现行规划,该地块所处的奥体新城居住社区定位为生态居住组团,组团内的新社区将于今年建成,地块作为商业用地将为周边大型居住区提供必要的商业配套服务。

截止当天(6日)中午12:00,地块仅两家企业竞投。现场无人举牌竞价,通过价高者得的原则,中国石油化工股份有限公司广东石油分公司最终以4266万元总价竞得。根据挂牌信息显示,花都区红棉大道以西、官溪北路以南G08-QCC(25-2)地块土地用途为加油加气站用地(B41)(建设项目为加油站),宗地面积5202平方米,可建设用地面积4941平方米,挂牌起始价3766万元。根据国土房管局要求,该地块的建设项目须符合花都区汽车产业规划,将用于东风日产扩产的配套加油站。

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