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[转载]谢逸枫:地价猛涨 政府疯狂卖地还债 (2013/6/28 11:18:52) [发送到微博]

原文地址:谢逸枫:地价猛涨 政府疯狂卖地还债作者:谢逸枫

谢逸枫:地价猛涨 政府疯狂卖地还债

导读:2013年6月26日,根据土地网数据显示,上半年全国百城土地出让金同比增幅近五成,溢价率呈高位运行。1-6月,全国百城土地出让金为7629亿元,同比增加47%,土地溢价率为16%。今年前五月,土地出让金各月同比增幅均在三成以上;溢价率也高位运行,5月创新高,达21%。数据显示,1-6月,全国百城土地楼面均价为1321元/平方米,同比增加38%。月度较去年同期均有不同程度的上涨,并在2月创下历史新高。从各类用途土地楼面均价情况来看,住宅地价上涨最快。1-6月,住宅用地楼面均价为1798元/平方米,同比增加28%;商办用地楼面均价为1790元/平方米,同比增加17%。目前,正值新一轮供地潮,政府积极推地,开发商拿地热情高涨,预计下半年土地市场将持续升温。以北京为例,据北京市土地整理储备中心消息,目前北京市正在挂牌的经营性用地达到15宗,总计出让面积达161.82万平方米,总建筑面积达到226.72万平方米。其中,挂牌出让的有12宗,总计起拍价达121.62亿元。

北京包揽上半年住宅成交地价前三名。北京朝阳区孙河乡北甸西村W地块二类居住用地以28560元/平方米的价格,刷新住宅用地楼面均价记录。第二名和第三名的楼面均价分别为26358元/平方米和25930元/平方米。从分布城市来看,大部分上榜地块来自一线城市。成交总价以浦东新区唐镇新市镇D-05-01地块37.75亿元居首位。由于今年上半年出现不少优质地块,吸引开发商积极竞买,半数地块溢价率高于50%,其中,闵行区虹桥商务区核心区北片区06号地块溢价率达71%。地价飙涨的背景下,地方政府也收益颇丰。以北京为例,据亚豪机构统计数据显示,截至6月25日,2013年上半年,北京共有52宗经营性用地实现成交。其中,住宅用地共成交30宗,虽少于去年全年的37宗,但建设用地面积达到276.18万平方米,已与去年全年275.6万平米的出让面积持平,30宗住宅土地出让金累计达到417.88亿,赶超去年全年的395亿元

2011年审计署通过审计摸底调查出2010年我国省市县三级地方融资平台债务为10.7万亿元这个官方最为权威的数据后,这两年到底增加了多少,地方债务余额多少,众说纷纭。有关海外机构根据审计署公布的数据得出,截止2012年地方债务为12.08万亿元,国内有研究机构认为应该在15万亿元左右,前国家财长项怀诚先生认为可能高达20万亿元。但是,有一个数据是可信的,那就是银监会负责人透露,地方融资平台贷款从2010年的8.5万亿元增加到2012年的9.1万亿元。目前,中央和地方全口径财政收入总计为11多万亿元,地方财政收入渠道更少,不可能拿出巨额财政资金来买单地方债务。最可行的就是第三种转嫁给百姓的途径。

名义上是财政核销买单,实际上是通过增发基础货币来稀释地方融资平台债务以及其他债务,比如:铁路总公司的2.6万亿元债务正在喊闹着让国家核销买单呢?地方债务按照最低估计12万亿元,铁路建设债务2.6万亿元,加上其他政府主导投资债务损失,估计需要政府处理的债务不下15万亿元。假如通过央行强行发行基础货币稀释的话,那么,物价上涨,通胀走高,最终是通过“杀人不见血”的隐蔽方法让民众买单。目前我国的外汇占款已经高达27万亿元,如果再给地方债务买单以及铁路债务买单的话,那么,我国物价水平将会失控,通胀将会攀升到远远超出民众承受能力的水平,最终不排除引发不稳定因素。

著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为:“今年“新国五条”与“新国五条”细则缺乏精准性政策与地方版35城细则力度有限,导致调控无法降服房价。而市场购买力集中放出与货币政策变相宽松及调控执行不一,房地产市场整体依然处于高位。特别是今年一季度房企销售业绩良好,资金情况处于最近几年最宽裕的时机,去年下半年以来,整体销售在回暖,开发商的土地储备消耗得太厉害,必须要补仓。使得房企在全国各地拿地的积极性都明显上涨,甚至出现疯狂抢地的现象。由于地方政府推出土地的量却相对较少,导致供需失衡,土地市场偏热。此外,成长型房企现在急于进入一线城市,高价拿地。”

著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出:“目前中国楼市“量价”均居于高位,一方面是市场供求失衡矛盾加深,而开发商的资金情况明显好于往年,缺乏降价动力。另外一方面是土地市场持续火热,地王不断出现,地价快速上涨,推高房价。因此,今年下半年调控楼市的难度明显加大。5月以来多个城市土地市场出现拿地热潮,竞争激烈。一线城市的优质地块供不应求,竞价轮次多达上百,高溢价地块多次出现。高价格地块不断刷新原有纪录,不仅一线城市,多个热点城市也频现“焦点”地块。房企对后市的信心从土地市场的火爆中不难窥见,未来房价的攀升动力增强。

著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示:“短期银行“钱荒不会直接影响房地产企业,但对房地产市场心理影响颇大。房地产市场一直存在畸形发展,主要是依赖超发的货币。一旦资金持续收紧,房地产价格的涨幅会被抑制。而对于较为依赖银行贷款的中小房企而言,“钱荒”将使其资金情况再度紧张。自2011年底银根的收紧,促使大量开发商降价求售,甚至出现亏本销售的现象出现,后期间接引导到土地市场,土地底价成交和流拍现象频繁出现。事实上,受银行“钱荒”影响,近两日地产股普跌,资金流动性控制更引发对中小房地产企业资金链紧绷的担忧。鉴于房企主要资金来源于银行信贷、预售款以及自筹资金三个方面,“钱荒”威胁国内融资,加之美联储表态逐步退出量化宽松政策(QE3)威胁海外资金渠道,中小房企的日子将越来越难过。”

著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为:“上半年标杆房企销售情况不错,但中小房企销售业绩不如意,下半年随着资金链紧张,有可能会加速销售,快速回笼资金。为此,房地产企业尤其是融资渠道单一的中小型房地产企业,可能会调整销售策略。虽然流动性危机在中国的银行间市场乃至整个短期资金拆借市场集中爆发,但演变成偿债危机的可能性不大,等到二季度过去,银行超额储备金率将回归常态。因此,个人房贷及企业开发贷都不会受到牵连,“钱荒”事件短期对房地产市场形成的冲击有限。”

著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示:“今年上半年地方政府卖地收入增长较快是现行分税制财政体制与我国经济发展过快和城镇化进程的加快等地方债务上升,另外是用地需求不断增加与土地供需矛盾比较突出及地价总体水平稳步上升,决定了土地出让收入的较快增长。譬如2010年,北京、天津、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东和广东9省市的土地出让收入约占全国三分之二。而中西部财政相对困难,土地出让收入却仅约占全国三分之一。说明土地出让收入的规模主要与当地经济发展、土地供求关系和市场发育程度相关。

著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为:“中国地方政府对土地财政的依赖暴露无遗。土地财政依赖症并非某个城市个案,而是中国数百个城市普遍存在的事实。土地收入并非完全纳入地方政府的口袋,还要先行支付征地拆迁整理等成本。除去征地、拆迁、补偿、税费等成本,地方政府的土地出让净“收益”一般在40%以上。土地出让收入在地方财政收入中所占比重,从2001年的19.7%上升至2012年的42.1%,几乎占据了地方财政收入一半的来源。

著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示:“土地价格上涨与地方政府过于依赖土地财政,恐推高房价,影响调控效果。在2013年各地的财政预算中,地方政府本级收入,加上税收返还和转移支付,合计11.5万亿左右,国有土地收入预算为3.3万亿元,比去年的实际收入2.69万亿大增6000亿。地方政府严重依赖土地收入,是地价无法下降,从而间接令房价无法下跌的重要原因。”

著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出:“根据国家审计署披露的信息,去年和今年地方政府债务将进入集中偿还期,53%的地方债务将于2013年底前到期。以37.9%的政府负有偿还责任债务,需要地方政府用土地收入来偿还。简单计算,要想偿还上述25473.51亿元债务余额,未来需要地方政府完成总额6.3万亿元的土地出让收入。这对地方而言,或许要几年才能填上这个缺口,且是地方政府不再增加债务的情形下。审计报告也坦言部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。在土地市场行情火爆之时,地方政府的土地收入丰盈,还债尚不会成为难题。不过,一旦土地市场降温,地方土地收入缩水严重,还债就可能演变成一场危机。除受楼市成交低迷影响土地市场歉收外,不断上涨的征地拆迁成本也开始“蚕食”地方政府的土地纯收益。地方债务靠土地收入,今年下半年地方政府必然加紧卖地 。

著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为:“2009年扩张信贷增加投资的行为到2010年经历收缩,地方政府的一些融资平台借债被逼走向了信托、债券、银行业内部影子银行等其他形式,而且存量债务还必须滚动,不然债务链会直接断裂。今年对于地方政府的贷款很少,一方面由于监管部门要求收缩对于政府的融资,防范风险;另一方面,地方政府确实没有大的、优质的项目可做贷款,地方政府应该学会节约过日子,不能没钱就找银行。”

著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示:“一大半的地方债务要靠土地财政来偿还,充分表明地方政府财政状况已经被土地财政绑架了,这显然给中国经济带来了一系列不利影响。最典型的就是给当前房价上涨带来巨大压力,但地方政府并没有严厉实施调控的决心,结果房价越调越高。虽然中央屡次出手调控楼市抑制房价上涨,但不断爆出的“地王”,很难让房价降下来,面粉价高,面包会降价吗?不过,土地财政对于地方债的贡献能力,却未必越来越给力。”

著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析:“卖地偿债不可持续,土地收入已“资不抵债”,地方债务风险高。尽管今年一线城市土地出让力度和收入都在上升,但土地市场的分化也在加大,一些二三线城市土地很难卖出去。今年1-5月全国购置土地面积持续负增长,1-5月购置土地面积11756万平米,同比下降13%,与核心城市火热的土地交易形成强烈对比。地方政府债务风险将在近两年集中体现,如果今年房地产市场走势低迷,地方财政收入将面临越来越大的压力。主要体现在商品住宅交易环节税费减少和土地出让金收入明显萎缩”。从长期看,土地出让收入无法成为地方政府偿债资金的长效来源,地方必须寻求新的融资和收入通道。”

著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为:“若是未来财政收入不见持续转好,将不排除中央政府增发国债的可能性。国债额度是有限定的,时间也会大约提前半年,这样来看,就算发行国债,也会在2013年的下半年。2013年不论是财政收入放缓还是地方债务增加,要解决的首先是增加收入的问题,只有收入增加才能减少地方财政压力,降低地方债务的风险,也就是要开源节流。构建地方税收体系被寄予厚望。其中,最有可能实施的是房产税的继续试点,与此同时,资源税对于中西部政府来说,又是一个新的财源,这两个税种属于地方税种,有利于增强地方财力。可以减少和压缩专项转移支付,通过发行国债来支持财政政策,但是不能加税,若是通过开征新税增加财源,则对于经济发展的影响极大。”

著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示:“地方债“失控”很可能会成为经济危机潜在的导火线,必须加快建立健全地方政府债务规模管理和风险预警机制,有效防范和降低政府债务风险。过度举债危害极大,一是助长“三公”消费;二是公共设施建设盲目超前,有的中等发达地级市也建几亿甚至十几亿元的会展中心,一年用不到几次,公共资源浪费严重;三是违背经济规律,凡举债建设的项目,经济效益普遍较差;四是严重影响民生,举债要还,最后还是摊到了老百姓头上;五是滋生腐败。”

2013年的各级政府财政状况还不是一季度财政收入数据反映的那么简单。因为地方债务在2003年到期总额将近3万亿,占地方财政总收入的50%。而对于地方债务的总规模,有券商的报告已经调整到预测界定为12万亿到15万亿元的区间。2011年6月,国家审计署发布了有史以来最权威的一份地方债务统计报告,据其披露,截至2010年末我国地方债余额为10.7万亿元。东方证券预计,2013年地方融资平台债务的总规模将增至12.77万亿元。而在华泰证券看来,2012年地方债务预估将达到15.3万亿,这些数据还只是省市县的地方债务。2013年4月博鳌亚洲论坛上,原财政部部长项怀诚就表示,地方债务透明度不高,而且地方债务本身或超过20万亿元,中央和地方债务加起来占GDP的40%左右。由此看来,两年间,中国地方新增债务至少在2万亿以上,增幅超过两成根据国家审计署披露的信息,去年和今年地方政府债务将进入集中偿还期,53%的地方债务将于2013年底前到期。

审计署报告指出,截至2010年底,在地方政府负有偿还责任的债务余额中,承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额达2.55万亿元,而2012和2013年已进入偿债高峰期,偿还的债务额分别占17.17%和11.37%。穆迪基于审计署的报告计算出,到2012年底中国地方债务已上升13%至12万亿;兴业证券更估计这一数字在13万-15万亿。据此推算,地方政府以土地出让收入作为偿债来源的数字目前约为3万亿。因为地方债务在2003年到期总额将近3万亿,占地方财政总收入的50%。而对于地方债务的总规模,有券商的报告已经调整到预测界定为12万亿到15万亿元的区间。审计署日前发布公告显示,截至2012年底,36个地方政府本级政府性债务余额3.8万亿元,比2010年增加4409.81亿元,增长近13%。

《土地管理法》和《城市房地产管理法》规定,土地供应采取划拨和有偿使用方式。国家机关、军事、城市基础设施、公益事业以及国家重点扶持的能源交通水利等用地采取划拨方式供应,其他用地采取招标、拍卖、挂牌、协议以及租赁等有偿使用方式供应。2001年,国务院印发《关于加强国有土地资产管理的通知》,要求商业性房地产开发用地必须以招标、拍卖方式供应。2008年,国务院印发《关于促进节约集约用地的通知》,规定除军事、社会保障性住房和特殊用地可以继续以划拨方式供应外,其他用地均实行有偿使用,工业和经营性用地都必须实行招拍挂制度。按照法律规定,土地供应的组织实施、合同签订等具体工作由市县国土资源管理部门负责。需要说明的是,即使划拨土地,也要依法支付拆迁、安置等补偿费用。从上述规定可以看出,近年来我国在土地供应方面,逐步扩大有偿使用范围,划拨供应范围日益缩小,土地招拍挂出让比重上升。比如,2010年,招拍挂出让土地25.73万公顷,占土地供应面积的60.1%,比上年提高4.3个百分点。

我国土地按所有权划分为国家所有和农民集体所有两类。其中:城市市区土地为国家所有,农村和城市郊区土地,除法律规定为国有的以外,均为农民集体所有。国家实行土地用途管制制度,将土地按用途区分为农用地、建设用地和未利用地三大类,严格限制农用地转为建设用地,对耕地实行特殊保护(确保18亿亩耕地红线)。除法律规定以外,任何单位和个人建设需要使用土地,必须依法申请使用国有土地。土地利用年度计划实行分级管理。国土资源部会同国家发改委依照《土地利用年度计划管理办法》的有关规定,在省、自治区、直辖市和国务院有关部门提出的土地利用年度计划建议的基础上,提出全国土地利用年度计划总量控制指标建议。国土资源部根据全国土地利用年度计划总量控制指标建议和省、自治区、直辖市提出的计划指标建议,编制全国土地利用年度计划草案,纳入年度国民经济和社会发展计划草案,上报国务院批准,并经全国人大审议通过后,由各地区和国务院有关部门分解下达执行。全国土地利用年度计划一经确定必须严格执行,各地区和国务院有关部门均不得随意调整。

国家审计署2011年6月27日发布《全国地方政府性债务审计结果》显示,截至2010年底,全国地方政府性债务余额107174.91亿元,其中:政府负有偿还责任的债务67109.51亿元,占62.62%。 而在地方政府负有偿还责任的债务余额中,承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元,共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。以此计算,37.9%的政府负有偿还责任债务,需要地方政府用土地收入来偿还。审计报告也坦言部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。从官方数据中可以获知,在过去的几年中,地方土地收入连年上涨,2007年全国土地出让收入近13000亿元,2008年受房地产市场低迷影响,全国土地出让收入缩水,但仍然维持在9600亿元的高水平上,2009年攀升至1.6万亿元,2010年更是大幅上升到2.7万亿元。 

2013年6月27日,财政部部长楼继伟说,将通过严控地方政府新增债务、逐步将地方政府债务纳入财政预算管理以及建立规范的地方政府举债融资机制等多种举措,切实加强地方政府性债务管理,有效防范财政金融风险。受国务院委托,楼继伟2013年6月27日向十二届全国人大常委会第三次会议作2012年中央决算的报告。他在报告中强调了下一步将采取多项措施加强地方政府性债务管理。早在今年3月就任财政部部长伊始,楼继伟就公开表示,财政部正在部署有关地方债的调研,将针对不同类型地方债分门别类采取政策。力求先制止住地方政府债务扩张的趋势,之后会研究完善地方政府债务管理制度,总的方向是“给地方政府开一条正道,堵住那些歪门”。

谈到下一步如何强化地方债风险管理,楼继伟在决算报告中说,将切实采取措施坚决制止地方政府及所属机关事业单位、社会团体、融资平台公司违法担保承诺或违规融资行为。他指出,将健全债权债务人对账机制,推进政府会计改革,加快建立政府财务报告制度,全面动态监控地方政府性债务情况。完善地方政府性债务风险预警机制,加强高风险地区债务管理,严格控制地方政府新增债务。此外,他指出,还要逐步将地方政府债务分类纳入财政预算管理,建立规范的地方政府举债融资机制,切实防范财政金融风险。

2013年6月27日,《第一财经日报》报道,截至6月26日,北京前6个月经营性用地出让收入为629.75亿,同比增幅高达334%,接近2012年全年的647.92亿;上半年上海经营性用地出让金为597.84亿,同比大涨307%;截至6月20日,广州市上半年土地出让收入已达430亿,超过2012年全年的412亿。除了北上广三大城市外,其他一些主要城市的土地市场也在上半年高潮迭起。杭州1~5月土地成交金额为500亿元,比2012年同期上涨453%;今年上半年苏州土地成交金额为236亿元,同比猛涨530%;截至6月25日,上半年南京土地出让金额为275.27亿元,同比大涨122%。从北京市土地整理储备中心获悉,截至6月26日,北京前6个月土地市场总计出让经营性用地86宗,土地出让收入已经达到了629.75亿。与去年上半年的144.88亿相比,同比增幅高达334%。同时,这个数据也已经接近2012年全年的647.92亿。当然,这并非北京历史上的最高值,2010年曾共计出让276宗经营性用地,成交金额达到1638.5亿元,创下历史新高。

国家统计局数据显示,今年1至5月,商品房销售面积39118万平方米,同比增35.6%;商品房销售额25864亿元,同比增52.8%。同样作为一线城市,上海和广州的土地市场热度,也反映出良好销售势头下开发商拿地热情不减。据德佑地产提供的数据,截至6月26日,今年上半年上海经营性用地土地出让金已达597.84亿元,同比大涨约307.66%。去年1~6月,这一数据仅为146.65亿元。此外,去年全年上海经营性用地出让金总额也仅为875亿元。今年上半年597.84亿元的土地出让收入,已经和2011年7月~2012年6月一整年的土地收入相当。广州方面,2013年上半年,广州市土地市场走出了惊天逆转的行情,特别是5、6两个月份,全市土地市场持续升温,开发商拿地热情空前高涨。此前媒体披露的数据显示,截至6月20日,广州市上半年合计土地出让收入已达430亿,超过2012年全年的412亿,逼近2011年全年的475亿。由此不难预计,广州今年的土地收入将创下该市2004年土地公开出让以来的新高

从土地成交的溢价率上看,也可以看出市场的热度。中原地产研究中心统计数据显示,今年前6个月北京土地成交平均溢价率上涨到50%以上,高于2012年的29.8%,也高于2011年的40.4%。除北京之外,其他热点城市土地市场也在升温。中原地产研究中心统计数据显示,今年前5月,全国四个一线城市(京沪广深)合计土地出让金高达1411.8亿元,去年同期是314.4亿元,同比上涨了350%。同期,13个一、二线城市(北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州、苏州、长沙)合计土地出让金高达3084.62亿元,相比2012年同期的1364亿元上涨了126%。在5月份,全国主要的一、二线城市土地市场有超过10宗高溢价地王成交,总成交额已经超过150亿。广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高。

21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示,截至6月26日,上海市6月已累计出让经营性用地38.5万平方米,合计出让总金额达126.7亿元。而在接下来的2天内,上海土地市场还将出让多达7幅经营性用地,合计出让金额在90亿元以上,其中不乏青浦区徐泾镇会展中心3地块(02-01)、静安区石门二路街道60号街坊这类有望冲击年内46亿元纪录的“准地王”地块。今年上半年,广州房价一度连续4月领涨全国,市场呈现“地王频出”的走势。5月份,先后诞生了海珠南洲路、白云同宝路、番禺万博三个地王,单价最高的一宗楼面地价高达3.4万元/平方米,也成为广州成交单价最贵的一宗。值得关注的是,除了最高价的地王,最近两月广州拍出的市区居住类地块中,绝大部分的成交均价都超过2万元/平方米,基本与广州市区多数在售楼盘的楼价持平,面粉贵过面包的现象再度上演。

2013年至今,广州上演多场土地大战,尤其是在5、6月份,无论总价还是单价,多幅土地创下历史新高。据记者统计,截至目前,广州土地出让金收入已达430亿,超过去年全年;按此势头,今年广州土地收入在其财政收入体系中的占比将大幅提升,或达四成。审计署日前公布的地方债审计报告中,广州赫然位列2012年土地收入“资不抵债”的17个省会城市之中。过去的2011、2012年,广州土地出让收入连续两年缩水,导致财政压力加大。广州是中国各个地方城市生存状态的缩影。2013年,包括广州在内的各个地方仍然面临较大的偿债压力。住建部政策研究中心综合研究处处长赵路兴指出,我国经济目前仍是弱复苏状态,地方财政仍然更多依靠土地出让金。

2012年12月25日,在广州市十四届人大常委会第九次会议上,广州市审计局副局长冯慧光向会议作《关于广州市地方政府性债务审计结果的报告》(下称《报告》),截至2012年6月末,广州全市地方政府性债务余额为2414.03亿元,其中政府负有偿还责任的债务余额为1786.15亿元。报告称,截至2011年末,广州市政府负有偿还责任的债务的总体债务率为69.49%,负有偿还责任的债务的总体偿债率为15.45%,均低于国际公认的100%债务率和20%的偿债率的警戒线标准,风险总体可控。但这并未消除坊间对于广州财政吃紧的质疑。2012年,广州全市财政一般预算收入1088亿元,增速下降为11.1%,为5年来最低;今年预计继续下调至10%。广州究竟将如何还债?土地出让收入是重要来源。

根据审计署报告,2012年底,4个省、17个省会城市承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元,占这些地区债务余额的54.64%,比2010年增长1183.97亿元,占比提高3.61个百分点。但上述地区2012年土地出让收入,比2010年减少135.08亿元,降低2.83%,扣除成本性支出和按国家规定提取的各项收入后,可支配土地出让收入减少179.56亿元,降低8.82%。这些地区2012年以土地出让收入为偿债来源的债务,需偿还本息2315.73亿元,为当年可支配土地出让收入的1.25倍;也就是说,上述省市已经“资不抵债”。广州是唯一一个位列其中的一线城市。未能从公开数据查询到广州承诺以土地出让收入还债的具体金额,但审计署数据显示,广州以土地出让收入作为偿债来源的债务,遇到了兑付压力。

据广州市财政局数据显示,自2008年开始,广州对土地出让金的依赖逐年加大。2008年广州财政收入(一般预算收入+政府性基金收入)843.1亿,土地出让金收入173亿,占比20.5%;2009年广州财政收入1107.7亿,土地出让金收入323.4亿,占比29.2%;2010年广州财政收入1399亿,土地出让金收入455.6亿,占比32.6%。2011年,广州市计划土地出让金收入646亿,占财政收入40.2%,但受调控影响,土地出让金实际收入大幅缩水至475亿,占1607.2亿的财政收入比为29.5%;2012年,广州土地出让金收入继续缩水至412亿元,未能完成计划,占当年财政收入的比率也下滑至20%多。上述数据从侧面佐证了审计署报告中指出的,广州等地方以“土地出让金还债”的压力在加大。“土地财政”占比将大幅提升。数据显示,“十一五”期间,广州市本级年均土地出让收入约230亿元,土地出让总收入和土地平均价格,在一线城市中是最少和最低的。

国内部分城市的年土地收入已超过千亿元,多幅宅地的楼面地价超过2万元/平方米甚至更高。但广州在2013年正在迎头追赶,无论总价、单价还是溢价率。根据中国指数研究院统计,5月份广州出让总价排名前十的地块共计两幅,单价排名前十的共计三幅。记者统计,今年前5月广州已实现土地出让收入350亿元,而进入6月,已超过80亿。即截至发稿为止,广州年内土地出让收入已达430亿左右,超过去年全年,亦逼近今年年度计划。广州市2013年公共财政预算收入计划1091.5亿元,增长约10%,但广州地方性基金收入预算尚未披露。一般来说,土地出让收入占地方政府性基金收入的大头,按目前土地出让收入增速,今年广州地方性基金收入可能大增,据此推算,广州今年土地收入在整体财政收入中的占比将提高至四成。除了加大卖地还债,广州市还加大了对旗下七大投融资平台的扶持措施,包括:政府注资、政府购买服务、提高产品价格、赋予土地开发权限等。广州地方债务压力并不是最大的。

“18个省会和直辖市,有17个承诺以土地出让收入来偿债,比例高达95%。”国家审计署日前公布的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》(以下简称《审计结果》)让人看了有些沉重,随着土地资源的逐渐减少,地方政府靠卖地还债还能持续多久?如果没有了土地收入,地方政府的债务如何来还?《审计结果》披露的虽然不是我国地方债的全貌,但该审计调查抽取样本为15个省、3个直辖市本级及其所属的15个省会城市本级、3个市辖区,覆盖了全国一半以上的省级地区和省会城市,采集样本较广泛,具有代表性。“抽查”发现,部分地方以土地出让收入为偿债来源的债务余额在增长。2012年底,4个省本级、17个省会城市本级承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额为7746.97亿元,占这些地方政府负有偿还责任债务余额的54.64%,比2010年增长1183.97亿元,占比提高3.61个百分点

据统计,如果按照今年4月份财政部原部长项怀诚在博鳌亚洲论坛上的预测,目前,全国各级政府总债务规模预计超过20万亿元。结合国家审计署公布的地方债融资渠道,即使按利率较低、成本较小的银行贷款来计算,全国性的地方债仅一年利息支出就高达1.2万亿元(按一年期贷款利率6%)。而据财政部最新公布的《2012年全国土地出让收支情况》数据测算,2012年实际使用土地出让收益接近6000亿元。土地出让净收入连支付地方债的年利息都不够。透过数据可以发现,随着土地资源出让规模的缩小,地方政府债务偿还的资金来源渠道也越来越窄,一些地方即便将土地出让收入全部用于偿还债务也是“资不抵债”,整体债务负担仍较重。因此,地方债的相关责任方,必须要考虑如何解决地方的债务难题。

2013年6月27日,审计署审计长刘家义向全国人大常委会作关于2012年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告时指出,从审计18个省本级及省会城市本级2011年以来政府性债务情况看,一些地方变相融资现象突出,部分地区债务增长较快。其中,负偿还责任的债务率超过100%的有9个省会城市本级,最高达189%。刘家义指出,从审计18个省本级及省会城市本级2011年以来政府性债务情况看,至2012年底,这些地方化解存量债务1.33万亿元,占2010年底余额的39%;清理后的223家融资平台公司资产负债率平均下降4.16个百分点。这些地方政府性债务余额为3.85万亿元,两年来增长13%,其中2011年以后举借的占46%。

对于债务管理中出现的新情况新问题,刘家义指出以下三方面:(一)一些地方通过信托、BT(建设-移交)和违规集资等方式变相融资现象突出。这些地方两年间新举借的债务中,采用上述方式融资2180.87亿元(占16%),其中违规集资30.59亿元,融资成本普遍高于同期银行贷款利率,如BT融资年利率最高达20%,且不易监管,蕴含新的风险隐患。(二)部分地区债务增长较快,有的过度依赖土地收入和举借新债偿还。审计的地区中,债务增长率超过20%的有4个省和8个省会城市本级,最高达65%;负偿还责任的债务率超过100%的有9个省会城市本级,最高达189%。从偿债看,4个省和17个省会城市本级政府负偿还责任的债务余额中,有55%承诺以土地收入偿还,但这些地方2012年需还本付息额已达其可支配土地收入的1.25倍。公路等行业债务大量靠借新还旧,2012年高速公路、政府还贷二级公路债务借新还旧额分别为453.85亿元、170.69亿元,其中6个省和1个省会城市本级二级公路债务借新还旧率平均67%。

(三)一些地方债务管理不规范,融资平台公司清理不到位。2011年至2012年,地方有关部门违规为817.67亿元债务提供担保,部分单位以虚假或不合规抵押融资262.38亿元;有378.16亿元债务资金被挪作他用,还有271.71亿元闲置2年以上。在转为“退出类”的61家融资平台公司中,有55家未完全剥离原有债务或公益性融资任务;这些地方223家融资平台公司2012年偿债资金中,有54%来源于财政和举借新债,有151家当期收入不足以偿债。刘家义表示,对审计指出的问题,有关地方正在研究完善债务管理制度,已归还挪用资金和违规集资等4.74亿元。

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