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产业地产的运营密码 (2012/6/19 17:11:27) [发送到微博]


    在中国,最容易出现“某某热”的现象,譬如“考研热”、“炒房热”、“炒股热”等等,只要什么事情有牟利机遇,就必定蜂拥而至,搞臭为止,“考研热”导致如今高学历人才一职难求,“炒股热”让股价和股民一起跳楼,“炒房热”更是令中国经济出现畸形发展。对于这些现象,说的委婉一些,是国人具有强烈的标杆学习精神,说的不好听一些,就是国人对盲目跟风和模仿情有独钟。

对于房地产行业而言,前些天利润高到逆天,在巨大的诱惑面前,不仅仅各行各业趋之若鹜,普通老百姓也无不跃跃欲试,“炒房”几乎成为一项不犯法的抢钱运动,上帝欲使其灭亡,必先使其疯狂,随着这一轮调控的愈演愈烈,终于让盲从者唱到苦果。然而,悲剧并未就此结束,住宅地产光辉不在,但很快商业地产、旅游地产又被炒热,最近这段时间,产业地产开始被追捧,成为房地产行业内新的宠儿。其实,每一种业态都有其独特的运营规律和不同的准入门槛,想要在其中有所建树,就必须搞懂这种业态的运营密码。

产业地产是由联东集团率先提出,是围绕着微笑曲线,构建的产业价值链一体化平台,以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象,整合自然资源、社会资源、经济资源等,打造产、学、研产业集群,帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力。

产业地产在发达国家往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本产业地产占全世界的30%,对日本的GDP贡献在40%以上;美国产业地产占全世界的27%,对GDP贡献也在30%以上。十二五规划确定了一段时期内中国依然是世界制造业重心转移的重点对象,产业地产有着良好的发展空间。

此外,由于产业地产能从招商引资、增加税收、解决就业等政府关心的多个方面发挥巨大的带动作用,因而在土地获取方面获得最大限度的政策支持,相比较于寸土寸金的住宅用地和商业用地,产业用地可以说是卖出了白菜价,只要你能带着资本和产业进入,各地政府就愿意挥泪大甩卖,土地几乎白送你都可以,几千万资金就可能撬动一个以平方公里计的土地。

不过目前为止,国内产业地产的运营模式还不成熟,尚处于探索阶段,涉足者众多,但能做出些规模的现在还不太多,笔者所在的华本咨询有幸为中国产业地产领域的两股重要力量联东地产和华夏幸福基业进行了管理咨询服务,对其运营模式有了一定的了解。

联东地产是产业地产概念的提出者,公司有一句口号:住宅地产看万科,商业地产看万达,产业地产看联东。

联东地产的运营模式

联东在产业地产领域也的确有其宣传的资本,相比大多数企业以产业地产之名开发住宅项目的做法,联东的产业地产做的很纯粹,这对赢得政府信任是有着极大益处的。联东的模式是在产业园区中拿一块有一定规模的土地,进行整体开发和招商,以总部办公、研发中试、生产厂房等产业载体,吸引企业入驻办公和生产经营,并围绕企业需求提供一系列的配套及增值服务,而销售和租赁收入,为其收入来源,现阶段联东主要是注重扩展规模,快进快出,以销售为主。这种模式需要联东拥有强大的客户开拓能力,这也是打动政府的关键所在,毕竟,没有人希望自己的城市里建起的是一座门可罗雀的空城,大量的企业入驻才是带动区域经济发展、促进城市价值提升的关键,而联东在客户开拓方面的成绩是极为出色的。 

华夏幸福基业的运营模式

与联东地产的运营模式相比,华夏幸福基业走的是另一个路子:政府将园区作为工业地产项目,由华夏幸福基业进行园区规划、基础设施建设、招商引资等工作,然后再转由政府相关部门经营和管理。华夏幸福基业在这个过程中利用园区规划的话语权优势在园区及其周边进行大规模的房地产开发,目前,产业园区周边的土地储备在公司所有土地储备中占比大约为 80%,而在园区周边拿地也是公司地产业务未来扩张的一条主线。2011 年,公司 45%的收入来自园区运营,50%的收入来自园区住宅开发。

 

主营业务收入分布

这就是华夏幸福基业倾力打造的“园区运营地产开发”模式,公司正是以这种模式换取现金流,并以此模式大范围扩张。

这种开发模式的精髓在于实现了企业与地方政府的“双赢”。从企业角度看,“园区运营地产开发”模式有很好的协同效应:1、由于公司本身就是土地整理的负责人,利用对于区域整体土地规划的了解,可以低成本锁定大量土地;2、土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入,公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持;3、园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群;4、随着园区基础设施建设的日渐完善,入驻企业数量的不断增加,区域整体价值将获得有效提升,从而对房地产的销售形成强劲的支撑。

从地方政府角度看,在前期零成本零投入的情况下,顺利实现园区的正常开业和运作,而且随着园区的逐步成熟,入园企业数量及投资将不断增加,政府将实现财政收入和区域 GDP 的双重提升,还解决了地方人口的就业问题,完美地契合了地方政府的政治诉求。

 

通过两种运营模式的对比,我们可以看到,联东地产和华夏幸福基业分别是以不同的模式进行快速扩张,对项目所在城市的发展都做出了突出的贡献,不过两种模式都存在各自的问题,联东的快进快出导致的是缺乏自身持有物业,同时物业经营能力得不到培育,未来抵抗风险的能力较弱;华夏幸福基业则是现在就面临了难题,由于政策调控的干扰,公司最重要的现金流来源——住宅地产的销售已经开始面临危机。

作为产业地产模式的成功运营者,联东地产和华夏幸福基业在风光的背后,也有潜藏的危机,希望正在并将要涉足其中的企业可以周密思考,谨慎行动,探索寻求适合自身的运营密码。

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